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2007年最具裡程碑意義的樓市行情當屬房價逾越萬元心理大關了。雖然去年已有零星別墅價格達到每平方米萬元以上,但是數量少、賣方並不希望在這方面張揚,就在年初記者對一市中心別墅將達到2.5萬元/平方米以上均價的企業采訪時,該企業還猶抱琵琶半遮面,不願做出明確回答。但是自今年年中起,天津市中心區和大部分邊緣區域別墅均價已快速達到每平方米萬元以上,獨棟別墅達到2萬元/平方米以上。而內環線區域、海河沿線、老城廂及梅江區域高層住宅也陸續突破每平方米萬元大關,形成了高價房新平臺和新的價格體系,從而對2008年房價定位產生深遠影響。
背景 新的城市定位產生創新高動力2006年8月《國務院關於天津市總體規劃的批復》中將天津定位為環渤海地區的經濟中心。這一新定位使天津進入了具有新時代意義的發展期。從那時起,全國房地產投資開發企業及分析人士都把目光轉向天津,這一重大歷史背景成為天津房價破萬元的最有力基礎。
天津新定位使國內外企業、機構及個人投資者在分析天津樓市時開始以北京、上海等一線城市作參照,這些城市高檔房均價在2萬元/平方米以上,所以外來投資者對天津房價逾越萬元/平方米早有准備,落實到行動上,就是從去年下半年起,一線城市地產大鱷紛紛到天津尋找投資開發機會,不惜重金圈地建房,同時一些個人投資者也紛紛到天津購買商品住房,特別是中心地段的高檔房,使市場逐步聚集了快速向上的充足能量。
部分高檔房價格歷程犀地 高層
2007年7月中旬11500元/平方米
9月初到10月13500元/平方米
10月中旬以來17000元/平方米
天津富力城 高層
2007-06 9700元/平方米
2007-09 11000元/平方米
2007-09-今12500元/平方米
紅磡領世郡 獨棟別墅
2007-10-今22000元/平方米以上
導火索 8月中旬邊緣中價房快速拉昇雖然早有預期,但是高檔房集體發力逾越萬元大關形成有效突破卻在今年8月以後。8月上旬,河東區兩塊土地創新高的出讓結果,激發了市場想象力,使邊緣區域房價在1個月內全面上漲10%以上。特別是東南部及中北鎮等區域新房從5000元—5500元/平方米一線快速上漲到6000元—6500元/平方米,為高檔房上漲打開了空間。從而使老城廂、小白樓、南京路一帶市中心區,以及梅江高檔生活區的高層住房在這一趨勢下輕松越過了萬元/平方米大關,並從10月起形成『眾志成城』之勢。
特點 1.4萬元左右和2.4萬元左右成價格標志如果說高層住宅破萬元大關表明了市場對此價格高點的有效突破,那麼突破萬元後的高層住宅普遍將價格定位在1.4萬元/平方米區間則是萬元一線價格的重要特點。如富力城新推出的精裝房、中新城上城·上城豪苑、和平區的同方矙和平四期均價、世紀梧桐公寓新盤、弘澤國際、水岸江南精裝修高層住宅都在1.4萬元/平方米左右。
天津中原地產及第一太平戴維斯天津分公司等機構專業人士認為,高層住宅1.5萬元/平方米以下的定位,為高檔房破萬元搭建了休整平臺。1萬元/平方米到1.5萬元/平方米的價格區間,無論從市場接受度,還是從今後市場發展的角度都具有進可攻(向20000元/平方米靠近)、退可守(有2000元左右的支橕空間)的市場意義。
在別墅方面,市區獨棟別墅已經達到2萬元/平方米左右,弘澤制造等新別墅達到3萬元以上。而多數別墅如荷蘭墅、Town中堂等獨棟別墅均價在2.4萬元/平方米左右,這一價格也給市場留有餘地,好地段的別墅還有2000元/平方米左右的上昇空間,而地段和產品有問題的也有一定的調整空間。所以從目前萬元房價格定位來看,1.4萬元左右和2.4萬元左右是較為明顯的標志價位區。
暗藏的懸念 等待突破和優勝劣汰天津中原地產高級投資分析師高飛認為,天津房價破萬元是天津新城市發展戰略下的必然結果,無論從破位時間還是從破位價格都有其必然性,所以這次的突破,在市場上並沒有產生太大的心理壓力,一些好地段的高檔產品仍有一定的昇值空間。
但是一些邊緣區域大眾型產品也跟風上漲,過快將價格拉到萬元/平方米以上,實際上暗藏著一定的風險。因為天津此輪價格破位主要通過天津區域發展及地段價值提高來體現,所以,一些地段和品質並不佔優勢的樓盤以萬元/平方米定價,在市場平靜後會有重新被審視和評價的過程。
第一太平戴維斯物業顧問有限公司天津分公司總經理朱天博認為,本次萬元大關破位,與國內經濟發展及中國城市房價普遍上漲同步,所以這些宏觀因素對行情發展仍會起到重要作用。從這個角度來看,此次萬元行情突破後,確實需要一段調整和續勢期。
而且從經濟適用房等政策深化來看,一些高檔房也面臨定位和優勝劣汰的考驗。同時,從目前統計來看,今年外地購房者和投資性購房比例增大也是行情發展的重要因素,明年是否會持續這一趨勢也是市場暗藏的懸念。
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唉無奈啊~
漲漲漲......推波助瀾,看能挺到何時?
呵呵...記者報道這個啥居心呀..