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『今年年底北京市商品住宅用地供應將集中放量。』這是從10月30日北京市國土局召開新聞發布會上傳出的聲音。話音剛落,在接下來的11月的第一周,土地市場上便產生了不小的動靜。根據北京市土地儲備中心統計資料顯示,11月1日至8日,共計成交土地7塊,其中住宅用地4塊,據了解,今年前10個月的時間北京總共成交了52塊土地,11月第一周的成交量比此前一個月成交的都多。
近日,北京土地整理儲備中心又公布了2007年年底前即將入市的地塊,年底前還將有69塊土地入市,其中,住宅及含住宅項目用地達52塊,總供地面積達825.1萬平方米,其中包含七塊未定規劃建築面積的地塊,總規劃建築面積達899.8萬平方米。
●年前入市土地面積為前十月1.6倍記者查詢北京市土地儲備中心網站得知,在即將入市的欄目中,共計有69塊土地,其中有59塊土地的擬入市時間為2007年,土地面積達到926.2萬平方米,而今年前10個月成交的土地面積總和不過只有574.9萬平方米,即年底入市的土地面積是前10個月成交面積的1.6倍,年底土地放量呈現井噴態勢,有人認為,出現這種情況,一方面是為了保障限價地的供應,一方面也可能是政府土地調控的有意安排,因為集中放量比分散供應更見效果;首先,土地集中放量給行業以及消費者傳遞了土地儲備充裕的信號,消費者可不必陷於恐慌性購房,購房行為有望回歸理性;其次,土地的供應最終要轉化為住宅的供應,在剛性需求短期內難以改變的情況下,住宅集中供應將能夠有力緩解供求關系,再配合房貸、稅收等抑制性政策,緩和供求最終實現平抑房價;從這一點來看,年底土地供應的高峰或許將成為房價走勢的一個拐點。
●豐臺擬入市住宅用地鰲頭獨佔未來北京房地產開發端倪可見在2007年擬入市的59塊土地當中,有31塊的規劃用途為純住宅,佔總量的52.5%,土地總面積為6744887平方米,其中主要分布在豐臺、昌平、通州、朝陽等區縣,從中也可以看出未來北京市房地產開發的端倪。
31塊住宅用地的平均土地面積為21.7萬平方米,體量並不大,這有利於達成土地的盡快成交,便於盡早形成土地供應。從區域的分布來看,南城的豐臺區由於可開發土地較多,成為年底住宅用地供應的主要區縣,擬上市土地為8塊,總面積達到206萬平方米,佔住宅用地供應量的30.6%;朝陽區則是作為限價地供應的主力區域,今年已推出規劃面積達101萬平方米的常營鄉限價地塊,因此年底朝陽區的放量有所趨緩,面積僅佔8.9%;另外,部分郊區縣,如昌平、順義等,雖然推出的土地並不多,但體量相對較大,比如昌平小湯山鎮水產養殖場項目,土地面積達到97.3萬平方米,表明住宅郊區化的開發需要依仗大體量項目的帶動。
●最終執行效果存疑業內持謹慎態度然而,並非所有人都對年前土地集中大放量持樂觀態度。據了解,從今年北京市土地成交的情況看,截至11月15日,僅成交了60個地塊,總面積僅為634.4萬平方米。這距離年初計劃供應的1600萬平方米土地目標相差甚遠,在未來一個半月的時間裡要實現總面積達825多萬平方米的土地成交上市的任務顯然是頗具難度的,對此,不免有人會產生諸多的疑問:年底前北京的計劃入市的這52塊住宅用地能按計劃實現成交嗎?這些土地能形成多少套房子的有效供給?如果這些地能變成房,對北京的房地產市場又會產生怎樣的影響呢?
就目前看來,一切還都是未知。
中大恆基不動產營銷公司市場研究中心認為,針對今年北京房地產市場土地供應情況而言,雖然要在年底前的一個半月裡實現一天成交一塊多地的目標頗具難度,但按照11月初的土地放量速度來看還是不無可能的。出現這種現象也進一步表明政府大力調整房地產市場供需矛盾,保障居民基本住房需求的決心,土地集中放量對於廣大居民的消費心理影響不可小視,如果年底前土地放量能按計劃實施,那麼未來的一個半月將會出現土地供應量爆發的壯觀態勢。
●夢想是否能照進現實?兩大猜想有待驗證 猜想一:即將入市的土地究竟能變成多少套中小戶型房屋?
按照北京土地整理儲備中心的土地出讓計劃,未來一個多月將有52塊住宅及含住宅項目的土地入市。土地總面積達691.3萬平方米,按照2007年已交易土地的平均容積率1.36來計算,將會形成940.2萬平方米的建築規劃面積,那麼按照建設部『90/70』政策來計算,未來一兩年將會有7萬餘套90平方米以下的中小戶型房屋面市。
猜想二:年前集中放量的土地形成實際供應對未來房地產市場有怎樣的影響?
年底前如果52塊土地成交順利,未來一兩年將會有7萬餘套90平方米的中小戶型商品房形成實際供應,而北京今年截至11月中旬成交的住宅也只有129879套,按照2007年商品住宅的銷售速度來看,這批房足夠市場用半年時間來消化。中大恆基不動產營銷總經理趙晨明闡述了自己的觀點,『如果這批受「90/70」政策限制的中小戶型商品房能夠及時入市並形成實際的供應,那麼對未來的一兩年的房地產市場會產生很大的影響,首先,能夠有效的緩解嚴重的供需矛盾,解決居民的購房困難問題。其次,商品房大量供應能夠平衡供需差距,有利於平抑居高不下的房價。第三土地的集中供應將會緩解開發商「地荒論」的焦慮,減少盲目的天價拿地,促進房地產市場的理性回歸。』趙晨明說。
但同時,趙晨明也認為,根據房地產開發的1-2年的周期來計算,今年年底出讓的土地最快也將在2009年纔能形成實際供應,可見,土地的集中交易對於現階段的市場無法產生實際影響,但未來中小戶型商品房項目集中上市的預期將會影響購房人的心理,再加上保障性住房將在2008年實現供應,更會加重目前本已初現端倪的『觀望』心態,需求暫時下降將會有效緩解目前房地產市場存在的結構性失衡、供需矛盾等現象。
●聲音●『年底土地的集中放量,是對市場注入的強心劑,無論對於消費者的信心以及平抑房價,都將起到積極的作用;不過,土地的開發畢竟還有1-2年的期限,對於自住型的消費者而言,不必盲目觀望,在房價持續上漲的背景下,適時入市更為理性。』鏈家地產副總經理金育松說。
趙晨明也認為,年底前北京市加快土地放量的速度將會對未來房地產市場起到積極作用,如果能夠敦促開發商在最短的時間內實現土地、房屋的有效供給,那麼對於緩解目前土地供應緊張、房價居高不下的局面能夠起到非常積極的效果,未來一兩年北京的房地產市場將會出現良性的發展態勢。
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