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如今,住宅的租金投資收益遠沒有2004年及之前的高,尤其是短線投資存在較大的負收益風險。而高檔公寓經過較好的包裝之後,長線出租的年投資收益可以達到7-8%。
對於長線投資客來說,首先要有長期穩定的高收入人群作為租客。譬如名都城依托虹橋開發區,世茂濱江花園依托陸家嘴CBD,中凱城市之光依托南京西路CBD,東方曼哈頓依托徐家匯商圈,這些地方都有長期穩定的高收入租客作為基礎,纔能保持較好的租金投資回報率。
其次,要有較好的室內裝修。要獲得較高的長線投資回報率,定位准確非常重要。『較好』主要體現在針對不同的租客要有不同的裝修標准,譬如名都城的裝修應盡量符合日韓人士的需求,而世茂濱江花園的裝修應盡量符合歐美人士的需求。
再次,要有完善的周邊配套,便捷的交通。出行與生活的方便對於租客來說非常重要,最好選擇一些緊靠主乾道的樓盤進行長線投資,譬如名都城緊靠中環線和延安路高架道,世茂濱江花園緊靠世紀大道,中凱城市之光緊靠延安路、南京西路,東方曼哈頓緊靠虹橋路、中山西路。
短期投資客,則要把握政策走向和市場動態,而這一點恰恰是最難的。同時,要有絕版的地理位置。譬如世茂濱江花園毗鄰黃浦江,香梅花園毗鄰世紀公園,中凱城市之光緊鄰延安綠地,這些市中心的景觀越來越少,有較大的昇值空間。
長線投資收益比較從『2007上半年各樓盤長期投資回報率比較』一圖可以看出,位於古北板塊的名都城無論是何時買入的,到2007年上半年其長線投資收益都要比其他樓盤高,平均達到7%,並仍有上昇空間,因此對該板塊適宜長期投資。
位於徐家匯板塊的東方曼哈頓、南京西路板塊的中凱城市之光以及陸家嘴板塊的世茂濱江花園三個樓盤,年投資收益長期維持在4%-5%,未來暴漲或暴跌的可能性不大,對這三個板塊比較適宜長期投資。
圖中有兩條曲線始終在4%以下,分別是打浦橋板塊的匯龍新城(查看地圖)和世紀公園板塊的香梅花園。這兩個板塊長期投資收益始終最低,並且沒有上漲趨勢,因此對這兩個板塊不適宜長期投資。
短線投資收益比較在2005年之前購入的房產,在2007年上半年賣出,能獲得最高42%,最低5%的收益,如果在購入3年後的樓盤僅收益5%,說明該樓盤極不適合短期投資。它就是位於古北板塊的名都城,對該板塊的短線投資評級為不適宜。
受到宏觀調控政策的影響,位於打浦橋板塊的匯龍新城、徐家匯板塊的東方曼哈頓這兩個樓盤短線投資收益也非常低,大部分時間是處於虧損,因此對這兩個板塊的短線投資為較不適宜。
位於世紀公園板塊的香梅花園和位於南京西路板塊的中凱城市之光雖然近期投資收益有所下滑,但大部分時間能維持在10%左右。隨著周邊樓盤價格的上漲,會帶動板塊的價格,因此短線投資收益會出現回昇。因此,對這兩個板塊的短線投資為較適宜,但需注意波動。
在逆勢中短線投資收益依然保持強勁上漲的莫過於位於陸家嘴板塊的世茂濱江花園,在2006年下半年購入,2007年上半年賣出,就能獲得近10%收益,並且呈上昇趨勢。可見後市短線投資收益看好,因此對該板塊的短線投資為適宜。
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