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《物權法》已實施2個月,它為買房人帶來了哪些權利,在購房中需要注意哪些風險?眼下,大多數買房人尚不清楚,遑論處置了。
日前,上海根據《物權法》修改了房地產登記的地方規定,將『遺忘』的權利、風險凸現出來:原來,購買二手房也可以進行預告登記,以防止賣家跳價;期房的產權登記可以延期,以避免樓盤『爛尾』導致購房人主張權利的時效到期;如果開發商將房屋『一女二嫁』,買房人還可以行使更正登記權。而產權登記『以記載為准』的變更,則意味著買房人應當防范過早付款的風險。關於物權法物權法是一部明確物的歸屬,保護物權,充分發揮物的效用,維護社會主義市場經濟秩序,維護國家基本經濟制度,關系人民群眾切身利益的民事基本法律。物權法屬於民法,民法的一項重要原則是對權利人的權利實行平等保護。物權法草案規定:『國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。』
二手房預告登記權可防賣家頻繁跳價
記者了解到,在《物權法》實施前,各城市都根據各自的情況制定了房地產登記條例、辦法,不僅彼此間存在不小的差距,而且有些規定甚至與新《物權法》不一致。日前上海根據《物權法》對房地產登記規定的梳理、修改,凸現購房人的三項權利和一大風險當重視。
首先,買二手房也可以像買期房一樣,行使預告登記權。《物權法》規定:『當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。』也就是說,預告登記並不分期房還是二手房。以往,預告登記被當作是針對將來發生房地產權利變動的請求權,在期房銷售中廣泛運用,幾乎是期房的『專利』。現在,二手房也可預告登記了,且『預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力』。
眼下,房地產市場供求緊張。特別是今年以來,深圳、上海等熱點城市曾長時間出現二手房『一日一價』的局面,一些賣家頻繁跳價。上海匯業律師事務所楊晨光律師分析,當二手房交易可以行使預告登記後,買家一旦支付了意向金、定金,就可以要求向房地產登記部門申請預告登記。由於預告登記具有排他效力,即可防止賣家『這山望著那山高』,因後市行情看漲而違約抬價。這對規范二手房交易秩序具有重大意義。
期房申請登記時效延長可免『爛尾』之懮
按照《物權法》,購買期房的產權申請登記時效不再局限於兩年,而是延長到自能夠進行產權登記之日起3個月內。
此前,像上海等地,房地產登記的相關條例對預告登記的時效規定是:期房為初始登記之日起兩年,現房為預告登記之日起兩年。一旦超過兩年有效期,買房人即使付了款,法律也不再保護其獲得房屋產權的權利,只能去行使債權,也就是說,只能從開發商或者賣家手裡討回房款。正因為此,在樓市行情大漲的時候,開發商故意拖延交房時間,人為制造違約,給買房人退款、支付違約金,就是不給房,以獲取更多收益。
現在,預告登記的效力一直持續到購房人具備了行使房屋產權登記權利的條件後,再額外『附送』3個月的寬限期。在期房購買者拿到產權之前,權利都一直受保護,不再像以前那樣,受開發商故意拖延或樓盤『爛尾』導致兩年時效屆滿的影響。
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