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提前還貸時到底怎麼還纔合算?記者諮詢了銀行專家後發現,由於房貸利息是頭幾年還得多,後面越來越少,因此提前還貸越早越劃算。如果一筆貸款已經還了好幾年,再提前還貸就相當於把最優質的『低息貸款』還掉了,市民反而不劃算。
20年還個六七年,利息已還掉一半『現在市民常用的一種貸款方式是等額本息法的「等同法」(月還款等同),可以算筆賬。』深圳發展銀行南京分行個人信貸部一名理財師說,以某貸款人在2002年11月房貸40萬元(純商貸)20年限為例,總共還款240期,同年12月開始首次還款,排除期間的加息因素,以2002年底的利率為准。
她說,按照這個來算,20年貸款人總共支付的利息為277512.45元,每月還款均為2822.97元。當貸款人還滿4年時,已還利息87807.75元,是總利息的近32%。計算貸款人還完貸款總利息的50%左右時,是6年8個月,這時已償還銀行的利息是139612.53元,而離20年的還款時間還有13年4個月。
這樣可以理解為:之後160期(後13年4個月)要還的利息和前面80期(前6年8個月)已還的利息一樣,貸款人還完了1/3年限(80期),但歸還的利息已經是總利息的一半。之後2/3年限只要還一半的利息,如果原來年利率是5%,就意味著之前1/3年限的還貸利息不止5%。籠統可以認為:前1/3年限利率10%、中1/3年限利率5%、後1/3年限利率2.5%。
因此,如果一筆貸款已經還了好幾年,再提前還貸就相當於把後幾年優質的『低息貸款』還掉了,市民肯定不劃算。這種『等同法』在貸款期限的前1/3至2/3年限中,償還的月供中利息支出較多,在最後幾年中,月供支出基本以本金為主,利息很少。
換句話說,貸款人在前面幾年所還的本金較少,利息較多,而之後的每月所還的本金越來越多,再提前還貸,主要還的是本金的錢,正常貸款人的貸款年限是選擇20年左右,如果已經貸了五六年了,這時再提前還款沒有多大必要了。
遞減式老客戶提前還更不合算用『遞減法』(月還款遞減的等額本金法)提前還貸呢?是否合算?同樣以上述貸款為例,貸款人選擇『遞減法』,每月還的本金都是1666.67元,總利息是233529元,逐月按固定的8.08元遞減利息,一半利息是116764.5元,『當還到一半利息時,還款期是在還款的70期和71期之間,這時還款不到6年。』由此可以看出,『遞減法』的還款方式,其償還利息的速度比『等同法』還要快,如果已經還了6年,後面雖然要還14年的貸款,但其利息部分是和前6年一樣多的,折算後幾年利率比『等同法』還要低。
中國銀行江蘇分行的專家認為,其實兩種方式在貸款上並沒有本質的區別,主要是貸款人在貸款時要選擇適合自己的方式。一些個人還款能力較好、又想在短期內提前還貸的,建議選擇『遞減法』;而如果短期內沒有還清貸款打算的,可以選『等同法』來貸款。
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