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每逢宏觀調控出臺都會引發一段觀望期,但本次房貸新政可能讓今後房價走勢成懸念。
今年9月27日,央行、中國銀監會公布的『對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍』的房貸新政,終於真正令買家感到了彷徨。不少買家基於二次置業首期門檻的提高,以及按揭貸款利率的上調,而感到置業壓力明顯增加。加之,銀監會對『第二套住房』政策的相關細節遲遲未定,以及各銀行間的不同界定方式,讓許多買房者放緩了置業步伐。在銷售壓力下,一些開發商開始將一些不太好賣的單位以暗降的方式推出市場,而買家則由於『買昇不買跌』的慣性思維,按兵不動。
新政策威力始料不及在雙方博弈的市場環境下,假如買家能忍手觀望的話,估計島城樓市就會真正進入一個相對穩定的調整期了;但若買家按捺不住依然入市,最起碼中心區的房價還會有繼續上漲的可能。
其實,房貸新政策遠沒有以前的『國八條』、『國六條』來得嚴厲,它只是一個驚醒了夢中人的鬧鈴,令大家猛然警醒。此次房貸新政策只是導致樓價進入調整期的一根導火索,或者可以說是『壓倒駱駝的最後一根稻草』。雖然市場早已對政府的政策有了『免疫力』,但這次房貸新政的威力仍讓人始料不及。
成交量忽冷忽熱雖然每逢宏觀調控出臺,樓市都會進入到一段觀望期,但自9月27日房貸新政出臺後,10月的島城樓市立即受到了影響。據青島房地產交易中心網上公布的數據資料統計得出,10月份全市共成交3069套,較8月份減少127套。在10月這個傳統的旺季出現如此大的回落,所謂的金九銀十顯然已經名不符實了。
然而,經過了兩個月的觀望後,島城樓市似乎又開始了新一輪攻勢。據市房地產交易中心的最新數據顯示,11月27日全市當天共成交204套新房,創下歷史最高記錄。島城樓市是否已經走出了本次新政的影響,還是樓市下跌前的『爆發』,對此樓市各界又引發了一場新辯論。
主跌派:見頂·下降
可能指數:★★
『首付超長分期』、『『推出20套特價房』、『買房送櫥櫃』……島城樓市久違的折扣風近期漸漸開始蔓延開來。但談起降價風,島城資深地產人士分析卻認為,『目前降價的只是個別情況,目前降價的樓盤可能是還沒完成銷售任務的,到了年底促銷衝量。另一方面則是在此前的漲價中,部分樓盤跟風漲價,性價比失調,在樓市觀望期間回調樓價,從而達到一個合理的性價比。』有地產商則表示,現在有些開發商只是拿出一些優惠措施來探試市場,如果買家仍然沒有反應,接下來纔有可能進一步加大降價的力度。
平穩派:盤整·挺住
可能指數:★★★★★
『降價是開發商不願看到的事情,漲價在目前又是不現實的事情,我的觀點是樓價將在一定時間裡保持現狀。』某大型開發商負責人對記者表示。記者調查顯示,持這種觀點的人佔到相對較多的比例。在記者調查的樓盤中,國慶期間到現在價格基本保持穩定的佔了絕大多數,似乎也印證了這一觀點。
從現在到春節期間,島城房價將保持平穩狀態仍是購房者與開發商較為統一的意見。目前樓市所謂的低迷是銀行信貸額度基本用完,再加上房貸新政衝擊造成的。等到明年銀行開始新的信貸額度發放,以及各家銀行房貸新政細則的明確,預計要到春節後市場纔會有新的動向。同時,今年房價上昇太快,市場需要一段時間調整適應,開發商需要調整營銷策略。島城樓市將利用這段時間盤整,在這期間,房價會保持現有價格。
主漲派:蟄伏·反彈
可能指數:★★★
房價還會上昇,估計是不少開發商嘴上不說,但在心中無限憧憬的美好願望。但在記者的采訪對象中,樂觀預計樓價還會上昇的人並不多見,多數只是謹慎地表示,未來樓價還是會進入上昇通道。
有開發商則表示,目前市場上的觀望情緒,更多的是購房者對後市走向難以判定。如果政府沒有後續的調控政策出臺,『蟄伏』的購買潛力還是會釋放出來,加上樓市剛性需求還是佔多數,所以不排除經過一段的觀望後,樓價重回上昇的軌道。
目前也有不少開發商在對此前失調的樓盤性價比進行反思,某地產開發商表示,『現在市場的問題不是因為房價上漲,而是因為房價上漲得過快,而且沒有產品進一步相匹配。』
如果開發商利用這段調整期,用心提高新盤的質量,讓樓市性價比更加合理,再加上銀行的『配合』,樓價還是會繼續走高。至於樓價何時纔會再度抬頭,無論是開發商還是專家,都認為最早也將是明年春節後的事情了。
再說,房地產是我國支柱產業,它的發展必將帶動整個經濟的發展與繁榮。所以,房地產市場必須穩定發展。言外之意,房價上漲是合理的,只是不要漲得太快。