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二手房價格回落,成交低迷,連續加息,股市接連下跌深幅下調……這段時間來,對於身負按揭的房貸人尤其是一些手握多套房產的囤房族來說,備受難熬。投資壓力重重,面對低迷的樓市,手頭多餘的房產是否要出手?房子的按揭是否要提前還款?
記者近日走訪溫州市區幾家大型中介機構了解到,眼下二手房市場,買主少了,焦急的賣主多了,房源掛牌量也增加了。
老房貸受『擠壓』,提前還貸露苗頭市區的程先生最近特別煩,今年央行五次加息後,自己的一套房子辦理的按揭明年還款壓力肯定會加大,他在考慮要不要提前還款。
自2006年8月19日央行將個人自營性住房貸款5年以上的利率上調至6.84%後,又於今年5次加息,個人自營性房貸利率5年期以上已調高至7.83%,加息的幅度接近1%。而最近幾個月連續高位運行的物價指數又大大增加了年內第六次加息的預期。
按照規定,明年1月1日將執行新利率,隨著新年臨近,『老房貸』壓力增大。這意味著,程先生明年的按揭月供額要把5次加息的結果一次性計算在內。程先生的按揭是今年2月份辦理的,共貸款50萬元,期限為20年,當時銀行給予的利率為6.84%,並按照0.85倍優惠執行,最終利率為5.814%,目前程先生每月需還款3773.78元。程先生請銀行工作的人員為自己計算了一下,如果明年按照新利率計算,他的月供要增加兩百多元。
兩百多元的月供增加額對年收入十萬多元的程先生來說,影響還不算大,但讓程先生煩惱的是,自己投資的股票正被套牢,這一陣子的震蕩行情中,非但沒賺錢,而且把上半年的利潤也賠了一部分進去,加之近期樓市低迷,房價有所回落,同時市場上傳聞的物業稅等可能的後續房產調控政策也呼之欲出,這些都成了程先生欲將房產出售,或是套現股票提前還款的動因。
記者致電市區多家銀行貸款部門了解到,盡管目前銀行提前還款並無明顯增加,但諮詢相關事宜的來電量有所增加。而據與銀行業務往來甚多的21世紀不動產溫州區域公司金融部總監方海(方海博客,方海新聞,方海說吧)彬介紹,由於近期二手房成交低迷,由此產生的提前還款並不多甚至比上半年會減少,『但我們近期在銀行辦理按揭業務時,發現無房產交易的提前還款卻在增加,這在以前是不多見的。』方海彬認為,這在某種程度上印證了貸款人提前還款的意願在增強。
二手房成交低迷,掛牌房源在增加從程先生的例子來看不難發現,由於對未來樓市走勢的不確定,加上加息等原因導致的房屋持有成本提高以及對明年物業稅推出的預期影響,使得房主尤其是一些囤房族的心理產生壓力。
中介機構反饋的信息似乎也印證了這一點。記者從海螺置業、21世紀不動產、天浩置業等市區幾家大型中介機構了解到,今年第四季度以來二手房交易量較去年同期下降50%以上,而與之相對應的是房主掛牌出售現象正在悄然增多,相比上個月出售房源量增長了20%~30%。
在一家中介所張女士告訴記者,她在溫州除自住房外還擁有三套投資住宅,購入近兩年來,三套房產平均昇值幅度接近一倍,而其擁有的房產在資金短缺時還可以融資用做周轉,因此她聲稱這兩年來持有房子選擇是正確的。但形勢在這幾個月起了變化,首先是銀行不再受理商業抵押貸款,融資渠道受阻,明年銀行按揭額又要增加,持有成本將上昇。思來想去她決定在中介掛出部分房產出售。她坦言,有誠意的買主價格好談,因為她要落袋為安。
持房信心不足,樓市或現拋售潮?各種客觀因素給房貸者帶來了壓力,加上二手房掛牌量的增加,這是否預示著樓市有可能出現一輪拋房潮?
天浩置業總經理王珍楠認為,目前的觀望期看似平靜,實則不然,根據其門店近期接待的顧客情況反饋來看,隨著投資渠道的拓寬,及對房產預期收益的下降,眾多房屋持有者心理已經出現了變化,不再一味捂房惜售,最近很多房主致電諮詢賣房事宜、了解市場價格等,這些似乎都成了拋售潮來臨前的一個信號。
記者采訪的情況顯示,如若真出現階段性拋售潮,因短時間內市場供應增加,買方可選餘地增大,賣方要價勢必不再堅挺,買方賣方心理上的落差會進一步拉近,以促進成交。
海螺置業總經理陳志仁認為,如果按目前的市場狀況再延續幾個月,二手房可能會出現拋售潮,但如果信貸局面有所改善,後續調控政策相對溫和,則會出現不一樣的市場狀況,『一切還要看市場的後續發展,』陳志仁這樣認為。
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應對新利率房貸該怎麼辦
銀行業內人士表示,一般每年年底和年初都是還貸的高峰,今年的情況尤其明顯。主要原因有兩點:客觀方面,今年央行五次上調利率,促使很多貸款人提前還款;主觀方面,年底很多人手中的錢充裕起來,自然就提前還些錢為自己『減減壓』。
2008年1月1日將執行房貸新利率,很多人選擇在年底提前還貸。不過,提前還貸到底能省多少錢?是全部還清還是先還一部分合適?還了一部分錢後,應該減少月供還是縮短還款期限?這些問題都讓貸款者頭疼。
提前還貸不是說還就能還貸款人要好好算筆賬,還款後到底是減少月供還是縮短年限,都要根據自己的實際情況。銀行業人士提醒市民,一定要在還貸前到貸款銀行去了解一下,各銀行的規定不太一樣,有的需要預約,有的只能在規定時間內辦理還款業務,有的還要支付一定的違約金。
還貸越早見效越明顯銀行業人士還提示說,一次性都還清了固然好,但並不適合每個人。不過,越早還見效會越明顯,因為不管按等額本息還是等額本金進行貸款,利息在月還款額中所佔的比重都是不斷減少的,到最後就沒有提前還款的必要了。
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