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提前還貸前仔細算好賬
商報刊發《提前還貸高峰今年來得早》,引起很多讀者關注,紛紛打電話諮詢。最近記者也在不少銀行網點也看到,個貸經理被諮詢提前還貸的市民團團圍住,應接不暇。為此,記者采訪了相關銀行人士,請他們幫市民在提前還貸前算算賬,再來決定要不要還貸。
提前還貸前先看合同
『並不是所有房貸利率都在次年1月1日調整,央行提供了按年調整和對月對日兩種方式,選擇後一種方式就不急著在今年年底前提前還貸,還可以多享受一段時間舊利率。』昨日,廈門中行個貸部的賴先生對記者說。
他解釋說,中行在2005年3月份以後就對房貸按揭采用『對月對日』的調整方式,假設某個客戶在中行辦理房貸時間是2007年7月1日,那麼該筆房貸的利率調整時間就是2008年7月1日,而不是2008年1月1日。因此,他建議市民,要不要趕在年底前提前還貸,得先看看自己的按揭合同采用哪種方式,不用跟風提前還款。
當然,采用次年1月1日調整,或是對月對日調整,主要看銀行與客戶的約定,不見得哪種方式更能省利息,主要看央行加息落在哪個區段,但要提前還貸時就不能不仔細看看合同,免得省息不成反多花利息。
不同還貸方式省錢不同
記者曾在松柏建行辦理提前部分還貸,櫃臺人員要求記者在單上選擇縮短還款期限還是別的方式,一時間記者也不知怎麼選擇。我市一位銀行個貸經理告訴記者,市民應事前考慮一下選擇何種提前還貸方式,因為不同方式節省的利息支出是不同的。
她解釋說,一次性提前還貸節省的利息支出最大。而部分提前還貸,有三種方式:部分提前還款,剩餘的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短;剩餘的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變;剩餘的貸款將每月還款額減少,同時將還款期限縮短。投資者應該計算出不同方式下的還貸結果後,結合經濟實力來確定最佳還款方式。此外,貸款快要到期的客戶,就不一定要提前還貸了,比如,采用等額本息法,貸款10年已經還到第八九年了,後面還的基本上是本金,提前還貸意義不大。
按年調整月供增加幾何
對於老房貸客戶來說,明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的負擔。那麼,按揭者的房貸月供究竟增加了多少呢?事實上,5次加息對房貸按揭者產生的影響,『老房貸』們可以自己來計算的:算出利率上漲後每萬元房貸的增加額,最後將所借房貸的數額乘以這個增加額。
目前,個人自營性房貸利率5年期以上已調高至7.83%,加息幅度接近1%。
例如20年期的房貸,房貸利率為6.84%時,1萬元按揭額的月供為76.5724元,而房貸利率為7.83%時對應的月供為82.5891元。也就是說,20年期的每萬元房貸因今年5次加息而引起的月供增加額是6.0167元,這樣33萬元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×33=198.5511元,47萬元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×47=282.7849元。
以同樣的方式測算,10年期、15年期、25年期、30年期的每萬元房貸月供增加額分別為5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房貸按揭者按揭的是10年期39萬元房貸,那麼其今年5次加息的月供增加額就是5.1457元×39=200.6823元。若另一位『老房貸』按揭的是25年期53萬元房貸,也很好計算,為6.3984元×53=339.1152元。
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