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伴隨著城市建設腳步的加快,為了舊貌換新顏,對於局部地區進行拆遷改造將在所難免。而在拆遷過程中,很多為人所忽略的老問題開始浮出水面,一些新問題更是由此而生,導致當事人之間出現糾紛。明洲律師事務所的邱明洲律師表示,在拆遷過程中涉及的法律問題錯綜復雜,消費者應仔細辨別,以期更好地維護自身合法權益。
瑕疵贈予行為是否有效?案例:劉大爺與劉老太共有一套房產,有三男一女共四個子女。劉大爺於1991年因病去世,四個子女經協商同意由劉老太繼續居住。後1998年房屋拆遷,劉老太直接將還遷房登記在大兒子之子——劉小甲名下。現劉老太去世,四個子女整理財產纔知道房屋已過戶到劉小甲名下的這種情況。四個子女因房屋產權發生糾紛。試問:劉老太直接過戶的行為是否有效?房屋是否能歸劉小甲所有?
分析:邱律師認為,應當從三個方面來分析:(一)劉老太的過戶行為是否有效實質在於劉老太的行為是否屬於無權處分行為。對此判斷只需看其處分的財產是否完全屬於她自己。在劉大爺去世後,劉老太與劉大爺的房產由劉老太與其四個子女共同所有。而劉老太未經子女同意擅自將房產過戶到劉小甲名下的行為顯然屬於無權處分。
(二)劉老太的無權處分是否導致該過戶行為(物權行為)必然無效呢?根據我國現實的司法實踐,無權處分行為並不必然導致物權行為的無效。考慮物權行為是否無效還要考慮取得該物的第三人是否屬於善意第三人,即要考慮善意取得制度,考慮取得該物的第三人對處分人無權處分該物的行為是否屬於明知,若明知或推定其應為知曉時,該第三人將不能根據善意取得制度取得物的所有權。在該案例中,劉小甲為劉老太的孫子,理應知道在劉大爺去世後房屋不能完全為劉老太所有,因此劉小甲不為善意第三人。同時,善意取得制度的善意第三人取得標的物應當支付相應的對價,而本案中劉小甲並未對該房屋支付任何對價。因此,劉小甲不能依據善意取得制度及劉老太的贈予行為取得該房屋的所有權。