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繼上海浦東新區原副區長康慧軍被雙規後,有關部門正在調查當地一家民營性質的房地產項目公司——上海金磐房地產開發有限公司(下稱金磐地產)。這家公司的董事長朱鳳鳴已在康慧軍事發前後攜家眷前往加拿大『看病』。
記者獲悉,10月康慧軍專案組幾度造訪金磐房地產公司,並取走了公司的賬冊報表。據透露,有關方面希望朱鳳鳴能夠回來,主動『把該交待的問題交待清楚』。金磐地產有關人士則表示,由於身體原因,朱鳳鳴暫時無法回國。
2002年,康慧軍擔任上市公司陸家嘴股份董事長期間,金磐地產曾從陸家嘴手中低價獲得逾6萬平方米股份的『黃金地塊』,這也是上海浦東陸家嘴中心區近數年來單筆批租的最大面積土地之一,金磐地產目前已在該地塊上開發、銷售了明星樓盤『盛大金磐』,銷售收入數十億元。
有關部門通過調查還發現,康慧軍一度在沒有付款的情況下獲得『盛大金磐』一套房產,該房產事後由金磐地產轉賣他人,目前尚未明了康本人是否從中獲利。
拿地之時公司尚未成立『盛大金磐』項目位於陸家嘴金融區中心地帶的銀城南路、東泰路地段,與金茂大廈等地標建築相去不遠,著名天價樓盤『湯臣一品』緊鄰其側。2004年—2005年,『盛大金磐』成為風向標式的領跑樓盤,售價一度高達4萬元—6萬元/平方米,其房產單位面積在300平方米以上,單套房產的價格動輒上千萬人民幣。
據悉,2001年5月18日,金磐地產從上市公司與陸家嘴股份手中獲得陸家嘴N1、N2地塊。
陸家嘴股份資料顯示,N1佔地面積為3.723萬平方米、建築面積約15萬平方米、N2佔地面積為2.4751萬平方米、規劃建築面積約5萬平方米。目前已建成的『盛大金磐』一期即由N1地塊開發而成,N2地塊盡管早已拆遷完成,但一直未有開發。
2001年,上市公司陸家嘴股份從控股方陸家嘴集團手中獲得了包括上述N1、N2地塊在內的四塊土地,作價2.1764億元。陸家嘴2002年年報中,公司只是籠統地宣布,包括N1、N2地塊在內的7塊土地,一共產生了近17億元的批租收入。
知情人士透露,金磐地產是以450美元/平方米左右的樓板價獲得該上述地塊。按照這個價格計算,這兩塊土地的批租價格約7億元。
根據上海市政府1998年的土地分類標准,陸家嘴N1、N2地塊為三類區域,2001年時的這一級別的土地基准地價按樓板價應不低於550美元/平方米。浦東房地產業人士卻認為,以該地塊的位置,即便是在2001年,賣價超過1000美元/平方米也不為過。
目前,未有任何官方資料可以顯示這塊土地批租的時間和價格:對於這次土地批租,陸家嘴股份並未進行公告;浦東新區有關年鑒的當年批租土地列表裡也無記載。從工商登記資料來看,拿地之時金磐地產尚未成立(2001年8月成立)。
售房數十億報表無利潤2001年至今,低地價的成本、以及高房價的豐厚利潤,均未在金磐地產的財務報表中得以體現。
工商資料顯示,在2005年之前的金磐地產財務報表中,本當體現土地價值的『無形資產』科目一片空白。截至2005年底,公司總資產達27.2億元。其負債項下包括25億元預收賬款,資產項下則包括10.4億元的其他應收款。從財務角度分析,這兩筆款項應體現為賬面的房款收入。由於盛大金磐項目於2006年初交樓,此前的報表並未反映公司利潤情況,而公司2006年的年報至今沒有出來。
『外界都以為我們這個項目賺了很多錢,其實到目前這個項目利潤甚微,公司成立至今股東一次都沒分紅。』一位公司股東方的人士表示,朱鳳鳴出國之後,他們已經開始追查這個項目的資金問題,以保護股東利益。
而金磐地產有關人士表示,沒有分紅是因為還有尾盤未售出,還沒完稅,所以無法分配利潤,但這一理由在業界人士看來難以理解。
2002年—2004年,上海房地產進入全面上漲的階段。而主要在2004年進行銷售盛大金磐則成為了引領上海樓市上漲的風向標式樓盤。按照上海市房地產交易中心『網上房地產』系統提供的銷售均價3.4萬元/平方米計算,盛大金磐項目已經完成銷售額遠超30億元。但是金磐地產人士強調,『項目實際的銷售價格沒有網上房地產上公布的這麼高,很多房子單價僅僅2萬多元。』
此宗離奇土地交易背後的故事何時真相大白,或將取決於康慧軍案的調查進程。
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