|
||||
近年來,隨著遠郊區縣的不斷發展、房產產品的日益成熟,其房地產市場受到了眾多『城內』房產需求者的青睞。據『鏈家地產』統計數據分析,買房養老、城裡拆遷戶相對低成本置業、初次買房坐等昇值等三類人群構成了在遠郊區縣置業的城內購房者最為顯著的三大特征。其中,最為顯著的是,初次置業人群購房比重逐漸上漲,成為遠郊區縣二手房成交的絕對主體。
據『鏈家地產』統計數據分析,11月上半月,初次置業人群購房比例已佔到遠郊區二手房成交量的53%左右,需求量相比去年同期上漲40%左右。而絕大多數初次在遠郊區縣置業的人群往往也同時是城內的租房客,他們的購房目的並不是為滿足基本的居住需要,那麼到底是什麼原因讓這些人情願透支買房,並且人群數量迅速膨脹呢?『鏈家地產』市場研發中心認為,主要是以下三點原因造成了城裡租房客城外置業的現象:
首先,遠郊區縣規劃日趨完善
北京市規劃委公布的《北京十一個新城規劃》中,遠郊區縣都將作為重點新城進行市政規劃,市政建設及區縣發展發向都更加成熟,區域特征及優勢也更加明顯。『鏈家地產』市場研發中心認為,遠郊區縣大環境大刀闊斧的改革,使遠郊區縣與臨近區縣的差異在日益縮小,這使得房產需求者對區域預期值變高,尤其是短期內沒有計劃真正入住的城內租房者,相比區域目前的現狀,對未來的區域發展更加看重,因此在區域大環境發展具備重大利好的條件下,區域房產需求得以明顯增長。
其次,遠郊區縣房產昇值潛力巨大
據『鏈家地產』統計數據分析,2007年以來,遠郊區縣二手房價漲幅均超過四成,有些區縣甚至翻了一番;盡管如此,由於遠郊區縣二手房基數較小,價格上漲後房產價格依然相對較低,因此,在近郊區縣和臨近區縣房價到達相對高位的情況下,初次置業人群一方面退而求其次選擇遠郊區縣房產,另一方面對遠郊區縣房產昇值前景十分看好。例如,2004年通州熱點區域的二手房價一般不超過4000元/平米,但現在即使在通州較遠的邊緣地帶已經很難找到低於8000元/平米的二手房了,二手房價實現了翻倍增長。而隨著軌道交通和城市規劃的延伸,當前的遠郊區縣幾乎成了幾年前通州的一個縮影,這讓很多城內租房客對未來遠郊區縣房產昇值抱有了更多熱望,紛紛選擇遠郊置業。
第三,遠郊區縣二手房單價相對相鄰區縣低出20-40%左右
據『鏈家地產』統計數據分析,遠郊區縣二手房單價比相鄰區縣同品質二手房低出20-40%左右,總價普遍低出15-30萬左右(三大遠郊區縣二手房概況與相鄰區縣對比情況詳見附表1)。『鏈家地產』市場研發中心認為,面對當前近郊區、四大城區二手房價與中心城區的日益同質化,遠郊區縣二手房總價相對較低、面積相對較大的特點,更符合初次置業的城裡租房客的經濟基礎和心理預期。|
最後,『鏈家地產』市場研發中心認為,城裡租房客遠郊置業現象日趨明顯,這與當前房地產市場大環境有關,但是初次置業者也應該注意投資細節,仔細進行衡量:例如,遠郊房產昇值幅度是否能夠抵衝城內租房成本、遠郊房產的控制成本和持有成本是否會影響現有生活品質等。