|
||||
在京城私家車突破300萬輛的今天,車位作為一種特殊商品日益緊俏。隨著《物權法》的實施,不斷產生的車位糾紛陸續走進法院這一解決通道。如何理解《物權法》有關車位的規定?第74條這把保護傘,是該為業主遮風還是為開發商擋雨?
在《物權法》實施後,本刊記者走近與車位糾紛有關的當事人和專家,走進多個小區進行全方位調查,深度關注京城車位產權。
《物權法》實施前後,小區業主的權利問題,成為熱點話題之一。而與此有關的法律訴訟,也成為媒體爭相報道的熱點話題。
捍衛『車位主權』之一: 九龍山莊:百萬停車費訴訟之爭九龍山莊業主委員會狀告物業公司要求返還百餘萬元停車位租金案件,則成為《物權法》實施後北京市第一個開庭審理的案件。
『這百餘萬元停車費,只是冰山一角。』九龍山莊業委會主任楊兆瑞說。
小區車位『黑洞』九龍山莊坐落於北京市大興區西紅門鎮、京開高速公路西側,始建於1994年,1996年底建成交付使用,分為南區、一區、二區、三區4個小區,共有663戶業主。開發商為北京九龍山莊房地產物業集團(以下簡稱九龍集團),物業管理為北京九龍山莊物業管理中心(以下簡稱物業中心)。
2006年4月13日,九龍山莊業主委員會(以下簡稱業委會)正式成立。『以前,我們對業主權益了解不多,』楊兆瑞告訴本刊記者,『但成立業委會以後,我們纔發現,僅車位收費問題,就讓我們感到十分吃驚。我們的權益,被嚴重侵犯了!』
楊兆瑞介紹,經過查詢,他們發現,小區規劃中的車位在南區只有17個,『其他各區,沒有規劃車位』。但是,這10年間,九龍山莊各區『車位多了起來』。
楊兆瑞對車位情況了如指掌,小區共有車位300多個,其中200多個車位被賣給了業主,『價格有的3.8?5.8萬,有的7?7.8萬』。
物業中心總經理王希陽表示,二區200多個停車位的使用權是開發商賣的,期限為40年至50年,『我們哪有資格賣車位,業主維權找錯了對象』。
楊兆瑞介紹,物業中心將露天車位每車每月150元租給了業主。這些不屬於規劃的車位,有的是佔用了小區的綠地、道路劃出的車位,有的是將物業管理用房改為車庫,『還有的是露天車位,被改建為倉庫,出租了』。
業委會成立後首先練內功,學習有關房地產法律、法規和《物業管理條例》等文件,開始研究小區業主權利問題,《物權法》實施以後,又買了《物權法》精解、《物權法》條文理解與適用等書籍,『開始加班研讀』。
業委會現在開始依法和物業公司交涉,要求公布賬目:『這是我們的權利。』2006年5月10日,物業中心給業委會回函,其中函中提到了停車費問題,『九龍山莊小區公共區域內停車費年收入128000元』。
在公共通道劃定的車位一區49個、三區27個、南區9個,這些露天停車位共計85個。針對這85個停車位,如果按照每個車位每月150元租金的價格計算,物業中心10年收入應該為153萬元,而按照物業中心提供的12.8萬元年收入計算,則10年收入為128萬元。業委會狀告物業中心要求返還其10年間收取的部分停車費,『是按照他們提供的數字計算的』。
業主除了有物業中心開具的每月150元的租金發票,還有每月20元的管理費發票。收取的費用,減去管理費,這85個車位10年的收益是107.6萬元。『這是一個不小的數目,』楊兆瑞介紹,臨時停車位按小時收費、原露天停車場改為倉房後出租,這些收益不算,『光被開發商賣給業主的地面車位費用,就高達1000多萬元啊!我們起訴這85個出租的露天車位,僅僅是冰山一角——小區車位問題,還有待我們進一步調查!』
車位收費問題浮出水面後,業主和業委會所有成員『非常震驚』。
業委會多次要求物業中心將其收取的小區地面停車位租金在扣除必要的管理費後的收益部分返還給全體業主,『但都被以種種理由拒絕了』。
業委會決定行使權利,為全體業主維權,打一場捍衛『車位主權』的官司,『把本應屬於業主的權利,通過法律手段收回來』!
法庭辯論中的四個焦點2007年4月4日,業委會向大興區法院遞交訴狀,5月16日,法院受理該案。
業委會訴稱,被告佔用業主共有的道路和其他場所劃定小區車位出租,其收益應當歸全體業主所有。而被告拒絕返還租金的行為侵犯了原告所代表的全體業主的收益權。為維護原告所代表的全體業主的合法權益,請求法院依法裁決:1、確認原告代表全體業主對所在小區內地面停車位享有出租權(被告佔用小區公共區域劃定的停放汽車的車位);2、被告返還其收取的部分停車租金(扣除被告合理的管理費)107.6萬元給全體業主;3、被告承擔本案訴訟費。
2007年6月28日,大興區法院開庭審理了這起財產權屬糾紛案。2007年10月9日,《物權法》實施後的第九天,大興區法院再次開庭審理了該案。
庭審中,原被告雙方所激辯的焦點,歸納起來有4個,一是業委會有沒有主體資格提起這場訴訟?二是業委會提起訴訟要求返還10年的停車費收益有沒有超過訴訟時效?三是物業中心有沒有侵犯全體業主權利?四是物業中心劃定的車位數量和收益應該如何計算?
『這4個焦點問題,其實很有代表性,其他小區維權或者訴訟,都將會面臨這幾個問題。』業委會聘請的代理人、北京市翔龍律師事務所成鳳忠律師告訴本刊記者,『公共區域內的車位,歸屬於全體業主,這一點不再有爭議。』
雙方爭論的第一個焦點:業委會有無訴訟主體資格?被告辯稱,原告沒有經營執照,沒有辦公場所,『這樣一個組織,不能成為承擔民事法律責任的主體,不具備訴訟主體資格。』如果原告代表全體業主訴訟,卻又沒有全體業主授權,不能獨立訴訟,而應該以全體業主的名義進行訴訟。『所以,這次訴訟是代表全體業主主張權利,還是原告自己主張權利,應當弄清楚。』被告代理人、山西立明律師事務所律師蔡元旺說。
原告律師成鳳忠認為,原告有權提起訴訟,根據《物業管理條例》規定,業主大會賦予業委會其他權利,可以代表全體業主起訴。業主大會章程中規定,小區業主大會授權小區業委會代表全體業主,『對損害和可能損害小區全體業主利益的行為開展調查、以業委會名義提起訴訟』。實際上,業委會已經取得了授權,『因此,本案原告主體適格』。
但蔡元旺律師認為業委會的這個授權從法律意義上講不能成立,『因為法律沒有籠統的授權,業委會不能承擔民事責任,因而授權不成立』。
雙方爭論的第二個焦點:原告提起訴訟有沒有超過訴訟時效?被告辯稱,訴訟時效為兩年,原告應在兩年內主張權利,現在討要10年的停車費,已超訴訟時效。
原告代理人成鳳忠指出,被告開始收取車位費時間是1997年1月,但由於是公共利益受到侵害,而單個業主又沒有獨立訴權,業委會2006年4月成立,是一個代表全體業主行使權利的組織,成立至今不足兩年時間,原告主張權利,沒有超過訴訟時效。
雙方辯論的第三個焦點:物業中心有沒有侵犯全體業主的權利?被告辯稱,物業中心沒有侵犯業主權利。『在小區內,從開始劃定車位,就歸全體業主使用。』物業中心辦公室主任肖敏說,業委會成立在2006年,但在2006年以前,所有業主並未主張使用收益權,被告沒有進行經營,沒有侵犯業主的出租權和收益權。
原告認為,被告擅自在小區公共區域內劃定停車位並出租的行為,侵犯了全體業主依法享有的出租權,被告將收取的車位租金據為己有,侵犯了全體業主的對車位的收益權。
《城市房地產管理法》第41條規定:『房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。』業主在購買小區房屋的同時,其房屋佔用的土地使用權隨之轉移為業主所有。由於普通住宅的特殊性,又決定了小區公共區域的土地使用權,由全體業主共有。全體業主對公共區域享有共有權,作為物業中心,則沒有單獨出租和收益的權利,因此被告將屬於公共區域內劃定車位並出租,侵犯了全體業主的權利。
《物業管理條例》第27條規定:『業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。』
《物業管理條例》第55條規定:『利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。』
10月1日,《物權法》實施。根據《物權法》規定,建築區劃內的道路、綠地以及其他公共場所,都屬於業主共有。
『依據《物權法》,業主對綠地、道路等公共場所享有共有和共同管理的權利。』成鳳忠說,根據以上的規定,被告擅自處分公共區域內劃定的車位,沒有經過相關業主、業主大會同意和授權,侵犯了全體業主的權利,『雖然《物權法》實施前,法律、法規對此沒有明確規定,但是,根據立法原則,可以比照《物權法》有關規定。』
被告認為,《物權法》實施前,對於公共區域內的車位性質和收費問題,法律、法規並沒有明確規定,『在《物權法》實施以後的行為適用《物權法》,之前的行為,不能比照《物權法》。』
10月16日,通州區法院依據《物權法》,對發生在《物權法》實施以前的一起扣押貨車糾紛做出判決,被扣貨車車主獲得賠償。這一判決,是《物權法》實施後,北京市首例直接依據該法判案的案例。『通州區法院這個判例,讓我們看到了希望!』成鳳忠高興地說。
雙方辯論的第四個焦點:物業中心劃定的車位數量和收益應該如何計算?物業中心辯稱,在小區公共區域內,『共有85個車位,是開發商給我們劃定的』,收取的停車費,取之於業主、用之於業主,『沒有盈利,相反還虧損』。
被告方蔡元旺律師介紹,收取的停車費用於保安費、劃線費、衛生費、照明費以及小區公共設施設備維修費。物業中心辦公室主任肖敏介紹,因為九龍山莊地處大興區和豐臺區交界處,保安人數也比較多,管理費用很大,依據有關文件規定收費,『只要進行管理,就有經營成本。收取的停車費用,不能抵消我們的管理費用』。
業委會向法庭提交的證據中,有被告向車主開具的每月150元的租金發票和每月20元的管理費發票以及物業中心給業委會的答復函。
據此,業委會認為,按照發票,被告收取的150元費用是租金、20元是管理費,按照被告的答復函,其年收入12.8萬元,『因此,被告年收入應在12.8萬元和15.3萬元之間,我們主張被告年收入12.8萬元,是比較合理的。』
依據民法通則第106條規定,原告認為,被告行為嚴重侵害了全體業主的出租權和收益權,其收益扣除適當管理成本,也即每月每車20元的管理費,其餘應當全部予以返還。
蔡元旺律師說,車位問題,是一個普遍問題,『沒有法律規定,法院也不能進行判定。』
截止到記者發稿時,大興區法院沒有對此案進行宣判。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||