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擺脫美國高達20萬至30萬個多餘庫存房屋單位,很可能是化解次貸危機、拯救金融體系的關鍵所在。但美國若要加快房屋銷售,則需減慢新建房屋,這需要很長時間。
16年來的最大跌幅美聯儲前主席格林斯潘上周稱,美國樓價下跌以及二手房存量對美國經濟和金融市場造成重大威脅,但他對如何解決這一問題並不樂觀。在與東京金融界人士的電話會議中格林斯潘表示,擺脫美國高達20萬至30萬個多餘庫存房屋單位,很可能是化解次貸危機、拯救金融體系的關鍵所在。但美國若要加快房屋銷售,則需減慢新建房屋,這需要很長時間。
標准普爾調查顯示,美國10個大城市獨棟住宅房價指數8月份同比下跌5%,是1991年6月以來的最大跌幅。另一項更大范圍的20個大城市房價指數8月份同比下跌4.4%。房屋訂單取消的情況上昇,而未售出的房屋數量也增至記錄高位,近日公布的統計數據顯示,9月成屋銷售降至自1999年以來最低水平。
消費者信心也進一步趨於下降。據最新公布的數據顯示,今年10月份美國消費者信心指數由9月份的99.5降至95.6,低於此前預期,為2005年10月以來最低水平。
這使得不少投資者更加期待美聯儲降息。然而,有分析人士指出,即便美聯儲降息,恐怕也難拯救美國樓市。哈佛大學房屋研究中心主管瑞茲納斯表示,美聯儲降息就像雞湯,雖然肯定不會有壞處,但是作用也不會太大。當前貸款門檻已經提高,能否負擔信貸的問題更為突出。
一年前即現衰退信號美國樓市的下跌並非起於近幾個月。2006年8月即是美國樓市的重要轉折點,美國舊房銷售中間價比去年同期下跌1.7%,這是美國房地產市場11年來首次出現的年度房價對比下跌,而中介獲利已是10年來最低水平。美國商務部的報告同時顯示,美國去年8月份的新房開工量猛降6%,是2003年4月以來的最低水平。
與此同時,去年年初以來,美國越來越多的樓盤開盤開始打廣告,開發商使出渾身解數進行降價促銷、贈送禮券,購房者卻依然寥寥。
賣房賣不動,建房更是缺乏信心。美國商務部數據顯示,9月份新房開工量下降10.2%,按年率計算為119.1萬套,同比下降31%,為14年以來最低水平。而美國許多大建築公司都聲稱第三季度出現虧損,房地產研究公司Metrostudy的負責人肯尼思·文霍爾德說,建築商們相互傾軋以爭奪市場份額,並與二手房市場展開競爭,其結果是,一些建築商大幅降價,降幅高達20%。
負效應可能曠日持久越來越多的經濟學家認為,樓市走向正成為美國經濟的最大變數。如果樓市危機繼續惡化,消費支出將受到衝擊,次貸危機則會進一步昇級,這將導致美國經濟出現衰退。紐約投資信息公司SwissRe首席經濟學家庫爾特·卡爾就認為,美國樓市衰退目前『還看不到終點』。卡爾認為,如果新屋開工量跌至100萬套,就已達到過去衰退的水平,美國則正朝這一方向前進。
在10月24日發布的半年一次的全球金融穩定報告中,國際貨幣基金組織(IMF)警告說,美國信用市場動蕩引發的全球經濟不穩定『可能會曠日持久』。
越來越不容樂觀的現實,也讓美國官員對樓市的表態更趨謹慎。美國財長保爾森和美聯儲主席伯南克此前談到樓市,總是稱樓市降溫對美國經濟影響有限。但保爾森最近在多次講話中都坦率承認,樓市危機還在發展,這是美國經濟目前面臨的最大風險,房價停滯時間越長或下降幅度越大,未來經濟增長受到的損害就越嚴重。
在全美住房建築商協會主辦的美國房市前景預測會議上,大部分與會的經濟學家均對房市價格和建築活動給予了最壞的預期。他們認為,次貸危機可能將持續到2009年。
英國遭遇蝴蝶效應正在遭遇樓市下跌的不僅僅是美國。英國《經濟學家》雜志最近的一項調查顯示,全球主要房地產市場的價格增速正在放緩,部分樓市逼近由熱變冷的拐點。而由於市場上的不明朗因素仍未消除,次貸影響尚不能預測,令市場不能准確地評估或許尚存的風險。
IMF日前公布報告稱,英國房地產市場可能出現崩盤,房價過高令英國面臨昇息壓力,報告同時敦促英國財政部削減支出以避免危機,信貸危機很可能會對房價造成『相當大的衝擊』。
這是IMF對英國住房市場狀況提出的最為嚴厲的警告。IMF估算,在過去10年裡,英國房價的上漲幅度比應有水平高出50%,其高估程度比美國嚴重,而美國目前正在經歷上世紀30年代大蕭條以來最嚴重的樓市低迷。
根據英國全國建房互助會提供的數據,英國平均房價從1997年的每套5.84萬英鎊上漲到去年年底的17.2萬英鎊,短短10年間漲了兩倍。有貸款機構估計,英國平均房價已超過20萬英鎊。今年以來,房價繼續迅速攀昇,但近幾個月來上漲速度明顯放慢。IMF認為,愛爾蘭和西班牙等國的房價高估情況更為明顯,許多英國人在那裡購置了第二套住房。同時信貸緊縮還將持續一段時間,這『可能會對』包括英國在內的一些歐洲國家住房市場『增長造成負面影響』。
事實上,2007年全年對於英國來說也是一個黃金年份。根據英國萊坊住宅研究部的估計:2007年的成交量長期維持在歷史高位,至年底時總成交量將會高過平均成交量約8%。縱使年內有不少負面的經濟評論,但並沒有減弱投資氣氛,多個地區的投資活動均昇至記錄水平。
『英國市場將會轉弱。未來12個月,將會出現與2004年底及2005年初非常相似的情況。這段時間,住宅價格昇幅將會減至單位數,而買家更須面對定價過度進取的賣家。我們預計2008年的住宅價格將會比現在上昇3%,成交量則下跌12%,較長期以來的平均昇幅下跌5%。』英國萊坊住宅研究部主管LiamBailey表示。
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