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2008年是個拐點。這是王小廣日前發布的最新研究報告作出的預測:目前,我國各項經濟指標顯示,經濟進入周期性繁榮的頂部區,頂部可能出現在明年上半年。
因為王小廣特殊的身份——『國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任』——這份報告又被看成來自『高層』的聲音。不少人作出『明年將繼續抑制流動性過剩,重點調控房價,樓市拐點將出現』的解讀。對此,王小廣向記者澄清道:『這是個別人的行為,我並沒說房價要跌,不要再為難專家了。』
由此可見,面對房價,專家們也失去了『唱衰』的勇氣。但是否『全城』緘默,房價就一帆風順?從目前的市場來看,顯然不是:理由一是房價多年累積超出大多數人的實際接受能力;理由二是一系列調控政策累積效應放大,房價見頂信號強烈;理由三是目前房價的火熱,是因為老百姓對通貨膨脹的恐懼和對人民幣的信心不足,只是一種虛華。
一線城市集體遇冷
私下與開發商聊天時,不少人表示,『新政』直接導致他們的銷售放緩,『至少減少了10個百分點』。這裡所指的新政是9月27日深夜,央行聯合銀監會發表的通知——第二套房首付增至四成,利率增至1.1倍。
隨後,北京、上海、深圳等房價矛盾最激烈的一線城市,出現了『頹勢』。深圳中原深港研究中心總監張偉稱,若第二套房貸款新政能得到嚴格實施,將抑制過剩的投資需求,深圳樓市方向有望就此得到扭轉,房價有可能比高峰時期下降三成。
從市場行情,跟一些言論看來,一線城市已經遭遇了樓市冷冬期。但是否是與新政有直接關系呢?其實,從下半年開始,北京、深圳、上海三大住宅城市,已經有有價無市的跡象:深圳的房地產交易市場陷入漫長冰河期;北京的投資者正在撤離樓市;上海的買家持幣觀望。而廣州,樓市盡管依舊火爆,卻只是二手房市場一改之前頻繁『加價』的做法,悄悄調低了掛牌價。
業內人士稱,導致這個現象的原因,其實來自多年房價的累積,『目前樓市已經超出人們的實際消費能力了』。相關數據顯示,2003年到2006年,廣州房價已經翻了近2倍,分別為:3888元、4618元、5117元、6373元。到2007年9月,該市一手房均價已達11290元。
在武漢的售樓小姐依舊『牛氣衝天』的時候,從深圳傳來的市場行情,讓人羡慕萬分:從7月開始,深圳許多開發商明昇暗降,不少開發商打折促銷——房價除了可打7.5折外,部分戶型還附送裝修、家電,售樓小姐的態度比上半年也有了180度的大轉變。
政策累積效應爆發
由一線城市蔓延的『冷空氣』,不僅僅只是房價累積的效應,還包括來自政策方面的累積力度。
經濟學家茅於軾認為,高房價的支橕點是流動性資金充裕。而2007年的調控關鍵點,正是抑制流動性資金過剩。不少業內專家對於國家宏觀調控基本有個共識:流動性資金充裕背景下,調控地產仍主要是從源頭上控制,緊縮銀根回收流動性;此外,針對房價飛漲主要因地價飆昇推動現象,調控矛頭還將指向土地供應。
關於土地供應的調控,最新的消息來源於10月28日,國土資源部相關負責人在對近期土地調控政策進行解讀時的強調:各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度,重點對囤地開發商進行查處,為此國土部門已經制定了詳細的方法。
中國人民大學管理學院教授嚴金明在接受采訪時表示,國土部門的方法,將從三個方面影響未來土地市場的供應:一是在土地出讓規模上,土地管理部門會根據競標房地產企業的實際開發能力,將出讓土地規模控制在其三年開發能力范圍內;二是對開發項目嚴格控制三年的開發周期,如果開發商三年未完成項目開發將受一定懲罰;三是在土地出讓文件中將說明三年必須開發完畢的條件,開發商在受讓土地時也必須接受和作出相應承諾。
而由土地市場衍生出來的話題就是:以積極的土地供應政策來增加房屋供應量,進而以增加供應來穩定房價。
向『囤地』開刀的根本原因有兩個:一是因為自增加土地供應政策啟動以來,房價仍在快速上漲,同時增加供應的土地被手中有大量資金的房地產上市公司囤積。第二個原因是,在土地供應上,有『守住18億畝耕地』這條紅線。土地管理部門無法再過多增加土地供應量,以解決房價問題。
業界人士表示,調控土地,只是從源頭開始整治,『接下來肯定會有一系列政策配套實施。』
購房者心理的成長
在接受記者專訪時,中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞提出一個觀點,也可以解釋房價可能出現『拐點』:『目前中國民間投資渠道狹窄,從目前來看,唯股市和樓市。』隨著股市直上6000點的豪情,樓市有暗藏的悲傷,而另一方面,人民幣的價值越來越得到體現,以前市民因為信心不足,需要通過投資不動產來抵制對通貨膨脹的恐慌心理,也將得到調整。
此外,在另兩層因素的集體發力下,樓市中的重要支柱力量——買方,將進入觀望。從供需關系上解讀,樓市進入『拐點』不再僅僅是一個『警告』。
國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任
王小廣:奧運會已經透支房價
預測1
預計國內房地產在2008年下半年後將進入適度調整期,將使投資增長有所減速。房地產特別是住宅的繁榮已經持續10年,我們估計在2008年奧運會之前,房地產仍將保持偏熱增長態勢,正處於中期繁榮的頂部區域,但由於受多重因素的作用,房地產在奧運會後可能步入中期調整期。
這些因素是:持續過高的房價對住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應以及人們對奧運會後房價上漲預期的變化等。房地產調整將明顯地帶動鋼鐵、水泥等相關產業調整,整體投資增長將會逐步放慢。另外,受出口政策調整的影響及世界經濟增長可能逐步放慢的影響,出口增長將趨於放慢,對投資增長也將起到一定的抑制作用。
預測2
價格調控的重點是房價而不是物價,同時加強物價監管和調節。今年二季度以來的價格大幅回昇是結構性的,並不會導致全面的通貨膨脹,影響經濟增長穩定和金融危險的價格因素主要是房價的長期過快增長,而不是物價,對股市過熱的調控也相對容易,將產業昇級與資本市場加快發展結合起來,並配合以合適的金融調控政策,股市會保持穩健增長。價格調控的重點是房價,抑制房價過快增長主要是要調整房地產政策,可以從以下幾方面著手:
一是住房基本政策是只鼓勵家庭擁有一套住房,而對投資性住房采取較嚴厲的抑制政策,同時限制外籍人員購買住房;二是加大稅收調節作用,盡快出臺征收不動產稅政策,促進『賣房』;三是對購買第二套以上住房采取嚴厲的金融抑制政策,將購買第二套以上住房的首付提高到40%以上,並將其利率調整大幅提昇,以抑制住房的投資需求。
房價與供需的相關性
啟動、昇溫、過熱、過剩、衰退、觸底、反彈。仿佛宿命,房地產的市場進程以拋物線的姿態,不斷從起點走到終點,又從終點回到起點。一個矛盾如何解決,成為宿命的突破點——如何均衡過熱與過剩。
從賣方市場到買方市場,不僅僅是一個字的轉變,其中牽連著一個市場的質變,更深層的意義在於『物以稀為貴』的千古定律。
賣方市場還是買方市場,專家、學者、政府、市民各有其聲。一方面害怕供應少,房價上漲過快,影響市場健康;另一方害怕供應多,市場出現泡沫,影響市場發展。如何尋找一個中間點,使房地產行業站在市場的分水線上,健康有秩序地發展?這正是儒家所倡導的『中庸之道』。
與人閑談時,發現一個頗具意味的現象——不同身份的人看見了不同的房地產市場。身邊眾多朋友紛紛表示,買房難,買好房更難,買符合心意的好房難上加難。
這裡透露出的信息,讓人內心十分不舒暢——金錢,似乎成為房地產宿命論的突破點。有錢,就有房,有錢人的市場是個買方市場。而沒錢,即使滿城都是空置房,也只能望而生嘆。所以,關於房地產市場的現狀,是買方還是賣方,已沒多少意義,真正的意義在於,到底如何讓更多的人有房可住。市民關心著這個問題,政府亦然,廉租房制度的建設,與經濟適用房建設力度的加大,都是政府對房地產市場調整的利好訊號,而開發商們在經歷了暴利時代以後,也在思索一種叫社會責任的榮譽。
一個最理想化的狀態:當開發商與政府步履一致,當政策與民意一致,房地產行業或許就能與宿命論有所抗爭。
也許,離中庸尚有距離,但我們已在漸漸逼近。
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