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在房價瘋漲的今天,價格低廉的個人合作建房對於普通老百姓而言無疑是一個天大的利好消息。然而目前的個人合作建房存在諸多變數,還沒有給參與者帶來真正的實惠。從沈陽、大連、溫州、福州、深圳等地的個人合作建房現狀看,個人合作建房仍是前景叵測。
10月20日,福州市土地交易中心大廳最後一聲成交槌拍響,空手而歸的福州『明萌個人合作建房籌備組』(簡稱『明萌』)再一次受挫。自從2005年8月福州市允許個人以掛靠企業方式參加土地競拍以來,福州市有過4家個人合作建房組織,今年4月誕生的『明萌』是目前唯一活躍的個人合作建房組織,它的一舉一動牽動著人們的視線。
10月20日,福建省福州市公開拍賣出讓11幅地塊,總面積達258.11畝,共有19家個人和企業報名參與競拍。備受關注的福州個人合作建房組織也在其中,但在本次拍賣會上並沒有舉牌。據介紹,這次土地拍賣的價格大大超過個人合作建房組織成員的心理預期價格。
土地競拍會上的新看客
10月20日,第一次坐在福州市土地競拍中心大廳的『明萌』發起人林忠華盯著屏幕上不停滾動的地塊競拍信息,當所有的11個競拍地塊一一滾過,林忠華手中的號碼牌還一次都沒有被舉起。
林忠華手裡還『握』著近200人、1000多萬元的合作建房資金,11個掛牌出讓的地塊中起拍價金額最小的也在5000萬以上,每一塊成交地的樓面地價也都大大超過了他的預想。
林忠華畢竟是成功地當了一回土地競拍會上的看客,他告訴記者:『雖然沒有獲得我們想要的建房用地,但我們看到個人建房方案更接近成功了。』
今年4月,林忠華和其他8人共同發起成立『明萌個人合作建房籌備組』,6月19日在光大銀行設立儲蓄賬戶,保證資金賬目透明和取得銀行監管。截至8月12日,53名志同道合者加盟簽訂委托競拍地塊協議,並按規定每人拿出8萬元存入賬戶。據福州市規定,參加地塊競拍需先繳500萬的保證金,區區400多萬元的『明萌』連土地競拍的門檻都邁不進,不得不放棄9月份的一次競拍機會。
『人人想搭車,人人怕買票』
經濟師出身的林忠華將競拍無果的直接原因歸結為資金不足,也就是合作建房的真正參與者不夠多。林忠華念念不忘合作建房有三個優勢,『第一,房價低。合作建房與房地產開發商不同,沒有銷售利潤和營銷費用,單省去這兩項,就讓合作建房者節省25%的置房成本;第二,質量高。自己建房可以自己控制建材質量;第三,物業好。房屋建成後,可以由全體業主自辦物業公司。』
個人合作建房優勢明顯,但它仍讓很多人放不下心。林忠華坦言,目前有意參加『明萌』的達600多人,真正加盟合作的卻不足三分之一,三分之二的人都在觀望等待。這直接導致了個人合作建房屢陷資金困境。
去年成立的福州個人合作建房組織——『藍領聯盟』由於沒有足夠的資金,目前運作陷入停頓。而在去年最高峰時期,想參與該個人合作建房組織的『外圍』人數超過千人,但真正願意『進入內部』簽訂委托競拍地塊協議的不足百人。
『藍領聯盟』的一位負責人深有感觸地告訴記者,想合作建房的人大多數沒有錢,八萬、十萬對他們來說都是天文數字。人人都想搭合作建房的車,但人人怕出錢,主要原因是參與者對發起人缺少足夠的信任。
難以逾越的『合作』外合作
個人合作建房的參與者另一大擔心源於『合作』外的合作。為了符合市場操作規則,個人合作建房組織在內部『合作』之外,大都選擇了與房地產開發商合作這一路徑。福州大學房地產研究所負責人王阿忠博士告訴記者,這種模式除缺乏透明度之外,還有太多的操作漏洞,容易出現開發商騙局。
王阿忠說,由政府認可的土地使用者只是房地產開發商,而不是所有合作建房的參與者,只有具備資質的開發商纔能去買地,而開發商買地的錢又來自個人的湊份子,誰都不能保證開發商會不會拿著這筆錢去貸款或乾別的事。其次,房屋建好後,在產權證辦理上,由於政府部門在辦理產權證的時候直接面對的是開發商,而不是所有合作建房參與者,致使合作建房參與者一開始就陷入被動。
『個人合作建房之所以選擇與開發商合作,主要是組織者對房產建設不熟悉造成的。如果對資金管理、建房程序都了如指掌,合作建房組織在取得地塊後,即可成立房地產開發公司自行建房,不必走這樣的「彎路」。』林忠華說。
福建仁文建設有限公司總經理林曉彤認為,個人合作建房組織實際上類似多股東的有限責任公司,根據我國目前的政策法規,個人合作建房必須走與開發商合作開發的路。
橕不起的『合作烏托邦』?
福州市房地產管理部門目前對個人合作建房現象的態度是:既不鼓勵,也不反對。只有個人合作建房組織者仍在四處奔波,試圖壯大隊伍,尋求更多『不願買高價房的人們聯合起來,建設自己的家園』。
王阿忠說,從理論上來說,個人合作建房行得通,對當前節節攀昇的房價也將起到抑制作用。但個人合作建房畢竟是民間組織行為,參與者眾多,極易出現失控局面,是橕不起的『合作烏托邦』。一是在融資上,缺乏監督機制,極易被少數人控制,很難排除這麼大筆資金被挪用甚至更為嚴重的行為;二是在具體操作上,房地產開發畢竟是一個非常專業的事,在項目管理及後期的水電物業等配套設施上是否有能力跟進,這對組織者以及參與者來說,是一個挑戰和考驗。再從全國的個人合作建房實踐來看,大連的個人合作建房被叫停了,長春的偃旗息鼓了,深圳的個人合作建房最終走了一條收購二手公寓樓的『捷徑』。
林曉彤認為,個人合作建房顯然是一條違背市場專業化分工的倒退之路。個人合作建房現象是目前房地產市場供需不平衡的特殊時期的產物,不代表整個房地產市場的發展。一旦房地產市場走上健康發展之路,房價理性回歸,個人合作建房也就沒有了生存空間。
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