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10月31日《廣州日報》對509位新近購房或打算購房的市民進行了調查。結果顯示,能接受萬元以上住房的被訪者比例僅為5%。可見具備購買力的消費群體逐漸收窄,而投資性消費也因房價的飆昇受到抑制,只有9.8%的潛購者表示目前買房主要用來出租、保值、再售。
今年9月27日央行發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,要求各商業銀行提高第二套房貸款的首付和利率,堪稱今年以來針對樓市的最嚴厲金融調控政策。
在房貸新政出臺後,有調查顯示:首次置業者中約有六成人士選擇『按照原計劃購房』,第二次貸款買房人士中超過五成三選擇『暫緩購買第二套或以上房產』,因此可見,房貸新政對於二次置業人士、特別對於以投資為目的的購房者影響確實較大。
熱點地區房價漲勢趨緩交易縮量北京:今年10月底,北京主要房產中介商鏈家地產的最新市場研究報告稱,10月份北京市區二手房成交量環比下降9%,但相比去年同期上漲四成以上,平均成交價9146元/平方米,環比上漲僅1.3%,漲幅趨於平穩,總體上呈現『量跌價平』趨勢。
上海:樓市成交量自6月份達到至高點以來,已經連續3個月下滑。10月份,上海房產市場成交量仍持續下跌,價格依然堅挺。房產業內人士表示,上半年已經透支的購買力和二套房首付提高、加息預期等因素影響,令樓市成交量持續下滑。預計整個冬季上海樓市都將在一個新的平穩調整期內。
廣州:廣州樓市已經呈現退燒跡象,放盤增多價格反在減少。繼廣州市國土房管局『陽光家緣』網站宣告一手樓市遇冷後,大型中介公司的分析報告顯示,二手樓市場上月也出現了成交下降的降溫跡象。受房貸新政影響,業主加快放盤導致市場房源增加,而前幾個月樓價高漲時的反價現象也有所減少。
深圳:"急售!有匙,立即看房。"近期,類似的標語在深圳的不少中介地鋪頻繁出現。而且這些標語或是手寫,或是粗糙的打印,簡單的制作似乎可以貼切地反映出業主急切售房的心情。進入9月份,深圳二手房市場"量價齊跌",深圳樓市一片冷清。
來自深圳國土局官方網站的統計數據顯示,2007年第三季度深圳全市二手商品房的成交面積為252.39萬平方米,比第二季度少21.9%。由於受淡季和各種調控政策的影響,有價無市成了三季度市場的主要基調,出現了價格小跌,成交量大跌的局面。
廣東:廣東省統計局發布報告稱:廣東省前三季度商品住宅均價為5765元/平方米,上昇明顯,同比增長了24.3%,其中第三季度均價為6121元/平方米,環比增長7.48%,銷售活躍、消化能力很強,廣東房地產市場處於上昇態勢。但也坦言,以往的第四季度是傳統的銷售旺季,但當前廣東房地產市場打折、延遲推貨或加快推貨等『情況多樣化』的現象已經出現,第四季度地產市場走勢如何,看不清。
調控政策頻出"累加效應"尚待觀察
市場博弈將至盡頭房價見頂指日可待
部分投資購房者已淡出房市
『十一』長假過後,陸續公布的統計數據顯示:從南京到北京,從上海到深圳,從天津到重慶,商品住宅成交量放量下滑,與『五一』黃金周相比,日均銷售量深跌近四成。
北京:現在房子需求主要是投資性需求,房價越高,收益餘地就越小。『在北京目前租售比已經高達1:350的情況下,北京樓市投資價值銳減。退一步,由於奧運會利好的支橕,房價可能會繼續堅挺,但至少需求會急劇下跌。』房地產專業人士稱,北京地區想通過租金獲取投資收益已不現實。
上海:十月本是樓市的傳統旺季,但由於銀行提高第二套房貸首付等政策的出臺,引發了人們對新一輪房價調控的預期,上海樓市十月份反而陷於低迷之中。一份統計顯示,截至10月28日,上海商品房成交量比9月同期下降了兩成。分析人士認為,此前樓市的火爆在削弱自住購買力的同時,吸引了投資客的卷土重來,新政策對投資客的心理打擊較大,這是市場出現低迷的重要原因。
深圳:據深圳世聯地產研究報告顯示,9月份深圳一手房成交量跌至2000套以內,相對於年中月均近6000套的成交量,急劇下挫近2/3。『與七八月份相比,深圳樓價跌幅明顯增大,特別是一些豪宅投資客開始砍價出貨。』世聯地產經紀事業部總經理黃梓武稱。有統計數據甚至表明,9月份深圳豪宅樓價平均跌幅達15%。』
重慶:重慶市置業某房產人士透露:由於銀行停辦二手房抵押貸款、央行連續提高貸款利率等原因,加上『物業稅』的有關吹風,以前蜂擁入渝的溫州、廣州等地炒房族,最近在重慶二手房市場也顯得非常謹慎。中介公司掌握的情況為:炒房族在兩個月內減少了一半左右。
中國炒房客正開始上演『勝利大逃亡』
現在投資會接最後一棒?
房市整體牛市能否延續——在歷經國六條、國八條等連續性的政策打擊後,國家又從資金供給上對樓市予以限制,這是否會導致樓市牛市周期的終結並出現逆轉?業內人士對此觀點不一。
某業內人士認為,凡事不可一而再再而三,雖然此前政策並未壓制住房價上漲,但並不代表沒有效力,只是其效果的體現仍需時間。由於中央控制房價上漲的意圖明顯,而世上也沒有只漲不跌的房價,因此,預計在未來兩年內,連續政策的打擊會從預期和規律上改變樓市運行軌跡。
但也有人認為,樓市的牛市行情並未終結,只不過從快牛轉為慢牛而已。中原地產副總經理陳宇玨表示,從長期來看年底或明年年初成交量將有所回暖,上海樓市由6月起的'快牛'行情逐步步入'慢牛'行情。他認為,影響未來樓市的走勢關鍵有兩個方面,一方面是政策細則的出臺以及未來的執行力,目前由於許多銀行的信貸比例基本已經完成了預計的目標,所以在貸款方面抓的比較緊,但是明年的年初銀行對貸款會是怎麼樣的態度,是否會有調整還不確定。另一方面就是中國的經濟發展大方向都是促進經濟穩定長期發展的保障。因此,慢牛行情可期。
股市風險抵消房貸新政衝擊——北京東西部中高檔房集中區域,是近年來熱點成交區域,投資收益明顯,購買兩套以上住房的投資者佔相當比例,他們受到第二套房貸新政影響較大,在前期投資成本及後期持有成本都遠高於預期的情況下,暫緩購房需求核算投資風險是必然之舉。但在當前資本市場寬幅震蕩調整,股市投資風險正在急劇放大的情況下,房地產投資相對穩健,依然會吸引一部分資金,可以抵消房貸新政對市場的部分衝擊,部分投資潛力明顯的區域投資空間依然較大,預計投資者的觀望態勢會逐漸改變。
出售手中房屋前景不樂觀——分析顯示,房貸新政實行以來,與已出臺的各項宏觀調控政策共同發揮出更好的『組合拳』威力,令客戶觀望情緒加重,交易周期變長,交易量出現下跌。不僅房產投資者購房意願受到一定抑制,同時也延緩了部分自住型購房者的計劃,使得今年部分地區二手房交易持續的『高燒』有所降溫,預計年底前二手房成交價及成交量很難有太大幅度的上漲。上海財經大學應用統計研究中心對上海市消費者的最新調查顯示,今年第三季度人們對買房時機的評價指數比第二季度大幅下降9.3個百分點;對未來半年買房時機的預期指數比第二季度下降幅度更大,下降了14.6個百分點。被訪者中有65.9%的人認為當前不是購買住房的好時機,認為是購買住房好時機的人僅有10.8%。所以已經投資買房的投資者目前急於出售也不是最好的時機。
住宅租金水平明年會明顯上昇——雖然如此,房貸新政出臺及物業稅即將實施的消息,提高了人們對房產投資成本加大的預期,同時明年初將執行新的利率標准又令購房者成本支出增多,促使他們把空置的房產出租,並盡可能地提高租金以對衝成本的支出。預計經過年底的租賃淡季後,明年初住宅物業出租量及租金水平會明顯上昇。
或許正是投資房市的又一個契機——一位地產分析師對記者表示,投資商的拋售或者投資行為一般出現在樓市大漲時期。而此次外地投資商的拋售時間卻與之前不同,目前整個市場在『房貸新政』出臺後就進入了調整期,此時拋售房源可能是出於對後市走勢的不確定。另外,投資商在高額租金回報下大部分成本已經收回,選擇拋售也是確保自己的收益不受損失。在如今二手房逐漸低迷之時,投資商會把手上未在高位拋售的房源投入市場,最近可能出現新的一輪拋售潮,或許正是投資房市的又一個契機。
個人投資房產理財建議——其實與高房價對應的投資之道有很多途徑。對於個人投資,理財專家給出了如下建議:
提前還貸應對加息:如果手中資金寬裕,而一時又找不到合適的投資項目,可以考慮提前歸還房貸,減少家庭支出。在辦理過程中,應當在貸款的前幾年多還款,使總貸款中的本金基數下降,在剩餘的貸款中,利息負擔會減小。
把眼光投向二三線城市:部分還想買房子的人,可將眼光投向二三線城市,買下當地的一所房子用作投資保值、增值。業內人士表示,購買自己所不居住的城市的房子,需要提前作充分的了解,否則會存在一定的風險。
投資港股中的內地公司地產股:為了分享房價快速上漲的好處,有券商研究員指出,將來『港股直通車』開通後,居民可以通過投資港股中的房地產股來獲取收益。而且有部分在港上市的內地房地產公司表示將回歸內地A股,這也將增強A+H股同時上市的房地產板塊的投資價值。
建議設立房地產產業基金:此外,還有專家呼吁盡快建立房地產產業基金,從而可以讓老百姓有機會通過投資該參與基金,從而分享房地產業快速發展的收益。
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