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今年火熱的樓市,讓一度消逝的房產投資者再度湧現。可是,面對狂漲的房價,追高入市的投資者難免會有些擔懮:這個時候的房產還有投資價值嗎?
著名的『博傻理論』是:『有沒有比自己更大的笨蛋』?只要有人願意以更高價格來接盤,自己就不是最大的笨蛋,那麼自己就一定是贏家,只是贏多贏少的問題。
相比自住型房產而言,投資型房產的購買者相對會少一些,因此此類物業是否有人接盤也成為投資是否成功的關鍵。我們特地選取了眼下幾類熱點投資物業,分析其可能的幾類接盤者,從側面衡量目前的投資風險到底有多大。
酒店式公寓:最有可能的接盤者是外來企業主投資分析:酒店式公寓在今年的杭州樓市風頭頗健,世貿麗晶城、華潤西子中心、元豐·鈦合國際等酒店式公寓項目都非常好銷。如世貿麗晶城EAC的酒店式公寓還剩頂樓少量房源,50平方米和100平方米兩種戶型,售價在4.4萬元/平方米。鈦合國際剩下的20多套精裝修LOFT售價也在3萬元/平方米以上。以世貿麗晶城EAC酒店式公寓50平方米的小戶型為例,購買總價約在200萬元以上。
靠出租收益是酒店式公寓的主要獲益渠道,黃龍一帶已交付的公寓如丁香公寓,中原房產數據顯示,一套8樓的52平方米朝南小戶型租金在5000元/月,而4樓朝南一套50平方米的小戶型掛牌價在2.7萬元/平方米。假設該套房以掛牌價成交,從出租回報看,回報率近5%。
接盤者分析:
世貿麗晶城的定位是租給世界500強高管這一類高端人群的,酒店式公寓的租金水平可能會水漲船高。出租收益還是可觀的,但受眾面窄,出租速度可能會比較慢。
假如考慮獲益後出售,這類物業又會有誰接盤?據悉,世貿麗晶城酒店式公寓去年底開盤後一開始購買的人多為杭州本地人,基本上為投資客。隨著今年銷售進入尾期,售價也從當初的近2萬元/平方米上昇到4萬元/平方米。據介紹,隨著價格進入高位,購買人群中越來越多地出現來自臺州、義烏等地的外地企業主,這些人一星期可能來杭州公乾兩三次,平時住在凱悅、雷迪森等酒店,一天的房價在1000元左右。購買酒店式公寓可享受同等品質的服務,又可擁有自己的一套物業,可謂一舉兩得。另外,還有一類主力接盤者是省內或上海外地機構,他們對價格可能不是很敏感,購買幾套作為企業高層的常住福利房。
但不容置疑的是,相比住宅,這類並不適合家庭居住的投資型物業在二手市場上成交不易,出租還是其主要獲益渠道。像丁香公寓去年底至今年初辦的三證,但中原地產今年的成交量也不過兩三套。
湖景房、江景房: 接盤者都是講究生活質量的投資分析:
西湖邊的房子一向被視為物業中的稀有品種,越是在房價高漲的時侯,其增值保值潛力就越加顯現。
西湖邊的新盤,像西湖8號公館,房價已在6萬?7萬元/平方米。但西湖邊也有一些二手房,價格還在2萬?3萬元/平方米。如保俶路體育場路交叉口的桃園新村,環城西路一帶的環西新村等,還有解百附近的清波新村。
記者身邊就有一些朋友,專門尋找西湖邊的物業。有一個位於東坡路的新盤,售價2.5萬/平方米,戶型為90?120平方米。雖不是面湖第一排房子,但離西湖不過百米遠,走幾步路就到了。但這個樓盤是商業辦公用地,是50年產權,住宅被設計成一個房間帶一個衛生間的單身公寓模式,需要自己分隔。這樣的樓盤有沒有投資價值?
接盤者分析:
西湖邊的住宅,只要是年代較新、結構較好的房子,其接盤的人是不愁的。有這麼一批有著西湖情結的人是西湖邊住宅的鐵杆追隨者。像西湖8號公館的購房者中,企業家佔了五成以上。
但對於一些定位模糊的物業,單靠西湖邊這一地段優勢去投資,你就要三思了。比如上文提到的東坡路某樓盤,由於西湖邊的辦公樓價格賣不高,所以開發商將樓層偏高部分設計成住宅,但是又沒有相應高品質的物業配套,只是個毛坯房,周邊都是商業區,緊鄰延安路龍翔服飾城,居住氛圍偏嘈雜,難以吸引高端人群來居住。記者去看過那裡的戶型,由於只有一個窗,很難分隔,采光通風都不行。
用一位業內人士的話,西湖邊的房子最好買『第一流的』,而不是『第二流的』。因為要接盤的人,都是有實力且對生活質量比較在意的。
郊區低價公寓:自住者是最終接盤者,所以配套第一投資分析:
下沙、濱江、閑林都是投資客雲集的樓市板塊,那裡的公寓房價相比市中心還有一定空間,這也是投資客看好其投資前景的理由。
下沙的房價自保利地產等大鱷拿地後,下沙東居住區一帶的房價如野風海天城已上昇到7900多元/平方米;閑林的房價也上昇到7000元/平方米左右;像新明半島房交會上推出的水岸軒售價就在6500元/平方米左右;濱江的房價今年也有較大拉昇。如一橋邊的房價,從二手房看,錢江灣花園一線江景房已上昇到1.1萬?1.2萬元/平方米左右。
接盤者分析:
這些區域的房價經過一輪上漲,已經逼近單價萬元大關。而這些區域的配套經過這些年的發展,也有了較大改善。不管是濱江、下沙還是閑林,都已經有了一定的入住率。
像濱江,一橋東邊的彩虹城、太陽國際公寓,再往西的臨江花園、賀田尚城、錢江灣花園等,入住率已達到50%以上,是濱江人氣較旺的區域。像彩虹城底樓的一圈沿街商鋪,客流量不斷;下沙,下沙東一帶如野風海天城、華元夢琴灣銷售狀況都不錯。已交付樓盤有天元2005、雲水苑等,入住率達到了20?30%左右;閑林,由於是離市中心20公裡范圍內性價比較突出區域,所以,入住人群也有較大提昇。
由於這些區域規劃都是居住區,從長遠來看,這兒的最終接盤者肯定是自住者,因此配套好不好,有沒有很好的公建規劃是相當重要的。
外縣排屋:賣給哪些度假者投資分析:
今年的秋季房博會上,一批安吉、德清等地的外縣排屋來向杭州人吆喝,這批排屋最奪人眼球之處就在於其低廉的價格。比如位於德清武康鎮附近的一處排屋樓盤,280多平方米的聯排,售價89萬元,單價僅為3100元/平方米左右。
有個因為心動而去看過房的朋友告訴記者。從距離上看,經莫乾山路上杭寧高速,從武林門到達那個樓盤只要40多分鍾,路上時間並不遜色於小和山、富陽等杭字號排屋。可是,到那邊一看,配套讓人大跌眼鏡:這個排屋離德清縣府所在地武康鎮有10分鍾左右車程,鎮上配套和杭州排屋樓盤相比顯然是難以相比的,周邊沒一個像樣的超市。
接盤者分析:
據了解,上面這個樓盤的購買者有杭州人也有臺灣人,購房者把自己所購買的物業定位為度假排屋,今後接盤的也以度假的人為多。但關鍵是,度假需要哪些條件?配套是否需要?一年用得上幾次?僅從配套上看,當地的經濟發展肯定比不上杭州,其規劃也很難和杭州短時間內接軌,是否真有那麼多的度假者來接手就很難說了。
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