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沒有等到2008,樓市已經開始出現拐點。
從『第二套房首付提高四成』到『土地政策39號令)』,短短不到半月,一系列調控政策已經將樓市震得風聲鶴唳。
我認為,理論的研討拐點是否到來不如給上一塊『事實的板磚』。
最近這些天,我已經連續三次接到了不同樓盤售樓小姐給我的親切至電,她們都用甜蜜溫柔地語氣告訴我,『我們樓盤要開盤了,請您一定過來看看!先付定金將優先選房。』這樣的電話是讓人如沐春風的,就像春節晚會上宣讀來自全球各地的慰問電,是很振奮人心的。回想在一個月前,當我主動打電話詢問樓盤情況時,電話那頭忙得有些不耐煩的售樓小姐,用火車站緊急尋人的口吻回答我的問題:(你們樓盤什麼時候開盤啊?)可能十月底,(房價多少啊?)8000!,二期還要漲!(多大的戶型啊?)自己來看!話音未落,電話都掛斷了。與這些天接到的電話相比,真的讓人有點受寵若驚。
我還接到過幾個購房者的電話,主要諮詢的問題都是『不想買房了,定金如何退?』雖然還沒有出現大批的退房潮,但不可否認的是,相當一部分的樓盤退房的比例都在增加。這其中據我了解的,以城南、城西距離相對較遠的一些投資性購房居多。在城南雙流地段非常偏僻的某地准備購買一套別墅的老趙已經下了5萬元的定金,新政之後感覺有些吃不准,打電話問我:『還投資得不?如果不買,將損失5萬元定金,如果買,將可能在一段時間內套牢200多萬,怎麼辦?』
上周五到成都房地產交易中心,在以往幾乎隨時都有人排隊的稅務窗口,居然可以不用排隊了。整個交易中心內,過戶的人數比例比房交會之前下降了很多。在二手房交易市場,多家中介公司的鋪面前都是門可羅雀。
雖然二手房按揭貸款仍然可以進行,但某中介公司負責按揭的小張告訴我,現在辦按揭的難度和放款的時間長度都增加了許多。
『事實的板磚』說明,沒有等到『大約在奧運』,反而等到『大約在冬季』,樓市的拐點已經出現。
雖然拐點已經出現,我倒覺得並不見得就多讓人開心。首先房地產市場不會因為拐點的出現而馬上面臨所謂全面崩潰。不論房地產業是否是國民經濟的支柱性產業,房地產業對經濟增長的貢獻仍然是巨大的,從政府穩定全局的思路考慮,不會任由『全面崩潰』這樣的局面出現。但那些房價上漲得讓人不可思議的城市,有可能成為『局部崩潰』的代表。其次,房價也不可能出現驟然的大降。地方政府、開發商、普通購房者以及房地產上下游產業鏈上的相關行業,都是房價本身價值體現關聯的既得利益者。房價如果大降,對誰都沒有好處。這樣的一個利益共同圈,很難在短期內被打破。房地產業在這一拐點之後,可能走入一段時期的相對平穩。房地產企業在這一過程中,需要重新梳理對房地產開發的理解,對企業品牌的定位,對營銷策略的調整。這其中,樓盤營銷將成為未來競爭的主戰場。
我給老趙說:『那5萬元定金不要了,可以考慮用這200多萬中的100萬投資地段位置好的區域的中小戶型,留100萬在手裡。』對於投資也好,房地產企業發展也好,我相信不論是否拐點出現後市場變幻,最原點的道理都不會變:投資房產,長線靠地段;發展企業,長線靠現金流。
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