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京城租賃市場在經歷了第三季度的『高歌猛進』後,『金九銀十』的效應在10月份開始聚斂,整體租賃市場進入淡季,出現季節性調整的趨勢,同時由於地鐵5號線的開通和地鐵票價下調,吸引了不少消費者選擇在地鐵周邊區域租房,5號線及軌道周邊沿線成為調整中的『異端』,湧現出不少『價量同漲』的熱點區域。據『鏈家地產』統計數字顯示,10月份租賃成交環比9月份出現5.2%的下降,其中普通住宅租賃成交量下降了6.9%,中高檔住宅成交量下降了4.1%,10月份普通住宅平均租金約為1960元/月,環比9月份普通住宅平均租金1918元/月上漲了2.2%,而中高檔住宅調整的趨勢最為明顯,10月份平均租金約為3950元/月,環比9月份的3980元/月下降了約0.8%,其中以一居室下降幅度最大,由9月份2780元/月下降到10月份的2722元/月,降幅約為1.4%。盤點10月份租賃市場,主要呈現出以下三大特點:
特點一:整體租賃市場進入淡季,兩居室租賃成交環比下降了7.5%據『鏈家地產』統計數字顯示,10月份租賃成交量環比下降了5.2%,其中普通住宅租賃成交量環比下降了6.7%,中高檔住宅租賃成交量環比下降了4.1%,在此,『鏈家地產』市場研發中心指出,導致10月份租賃成交的直接原因是租賃需求的下降,首先,10月份租賃市場客戶登記量環比9月份下降了7.9%,新的租賃需求未有明顯顯現,其次,租賃市場經歷了8、9月份的租賃交投旺季,原有的租賃需求已經得到集中的釋放,造成10月份租賃市場需求乏力,未能有效地支橕市場的成交量。
另外,在各居室租賃成交量方面,普通住宅兩居室依然是成交的主流戶型,比重佔到56.1%,但較9月份58.9 %的比重下降了2.8個百分點,並且10月份以普通住宅兩居室成交量下降最為明顯,環比降幅7.5%,遠高於一居室、三居室成交量環比降幅的3.4%和3.9%,『鏈家地產』市場研發中心認為,兩居室成交絕對量和比重的下降是市場淡季的必然表現,縱觀整個租賃市場,兩居室是體量最大的戶型,其細分的市場最為活躍,因此季節性調整的市場情況下,交易體量大的戶型必然『首當其衝』,租賃狀況最容易受到淡、旺季行情的波動。
特點二:10月份中高檔住宅租金『回調』,一居室租金下降明顯據『鏈家地產』統計資料顯示,10月份中高檔住宅租金約為3950元/月,環比9月份的3980元/月下降了約0.8%,其中,一居室租金約為2722元/月,環比上個月同期下降了1.4%,兩居室租金約為3870元/月,三居室租金約為5440元/月,分別略有0.5%和0.2%的降幅(參見附表1),『鏈家地產』市場研發中心認為,10月份中高檔租金的『回調』是租賃市場自我調整的體現,自8月8日奧運會倒計時進入一周年後,奧運的利好一方面增加了奧運場館周邊的租賃需求,另一方面刺激了奧運場館周邊中高檔房產業主預期收益的提高,拉動8、9月份高檔房產租金環比出現1.6%和2.1%的漲幅。但是進入10月份以來,『鏈家地產』統計數字顯示,中高檔房源放量環比上漲了8.4%,一定程度上緩解了供不應求的市場狀況,而高漲的租金使消費者向普通住宅市場分流,使得中高檔住宅租金出現小幅的下調。
此外,由於中高檔一居室房產供需活躍,因此這個細分的市場較為敏感,房源集中放量後租金下調較大。而針對10月份奧運場館周邊中高檔租金的出現下調,『鏈家地產』市場研發中心指出,目前場館周邊各個居室租金下調的幅度約在20-45元,是市場在充分消化8、9月份租金高調上漲的結果,也是市場在淡季中自我調整的正常表現,而中高檔租賃需求是穩定且持續的,因此不會形成大的下降趨勢。
特點三:『軌道效應』發力,周邊區域『逆勢突圍』呈價量同漲態勢據『鏈家地產』統計資料顯示,10月份普通住宅租金約為1960元/月,環比9月份的1918元/月上漲了2.2%,其中兩居室租金約為1976元/月,環比漲幅約為2.9%,普通住宅一居室、三居室的租金分別約為1610元/月和2385元/月,環比漲幅分別為1.4%和1.9%(參見附表2)。『鏈家地產』市場研發中心指出,9月27日房貸新政出臺、物業稅預期加強了人們對於房產投資成本加大的預期,同時08年1月1日將執行新的利率加大了購房者的成本支出,促使他們把空置的房產用於出租同時關注租賃市場的變動,盡可能地提高租金以對衝成本的支出。
而隨著10月7號地鐵5號線的開通,實現了京城軌道交通真正意義上的南北大貫通,加上與1號線、2號線、13號線和八通線的換乘,地鐵方便快捷、時間可控的優勢更加明顯,而同時地鐵實行兩元制的單一票價,為軌道出行者節省了大量的成本,按照每月22個工作日計算,票價下調節省的成本一年最多可以抵消3個月的房租,因此吸引了不少的求租者選擇在軌道周邊租房,直接拉動了租賃成交量的上漲,同時,軌道開通的利好和票價的下調為周邊區域租金的上漲增加了籌碼,而這種上漲也是建立在一定的市場需求上,越來越多的消費者認識到,隨著城郊交通配套的逐漸完善和城區外延趨勢的進一步加強,軌道周邊將成為區域發展『先頭部隊』,因此軌道周邊租賃市場在10月份的淡季中出現『價量同漲』。據『鏈家地產』統計數字顯示,立水橋、苹果園、八通沿線和宋家莊軌道周邊區域10月份租賃成交量環比上漲幅度分別為10.5%、8.6%、15.4%和11.3%。(參見附表2),同時八通沿線、回龍觀、上地、玉泉路和宋家莊區域租金分別上漲了2.53%、3.12%、1.94%、2.27%和2.69%(參見附表3)。
綜上所述,10月份北京市整體的租賃市場處在調整之中,成交量下降明顯,並且中高檔住宅租金在市場淡季中略有『回調』,而普通住宅租金依然延續了第三季度的上漲態勢,環比略有上漲,此外5號線開通和地鐵票價的下調帶動軌道周邊租賃市場,成為10月份租賃淡季『逆勢突圍』的成功典范,預計11月份在沒有外部利好的注入下,市場將處在進一步調整時期,租金將少有變動。
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