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2007年9月30日,天津土地交易中心首次推出兩塊『限價地』。同樣,3月30日,北京推出了第一批『限房價、限地價』的兩限房建設用地。按照計劃,今年年內,北京將有300萬平方米兩限普通商品房開工建設。
對此,諸多買房人非常迷茫,不知道能否購買到限價房?是否應該等待限價房?
董事長張磊、首都經貿大學教授張躍慶、北京師范大學教授黃興文、中國國際工程諮詢公司國際部副主任江林東就『該不該等待限價房』的話題展開深入探討。
誰該等待限價房
黃興文:限價房很難惠及普通百姓
限價房購買對象的確定與政策目標有關,即限價房政策是以保障為主還是以抑制房價為主。從目前看,政策目標模糊不清。從限價房的保障程度及價位水平看,購買者經濟實力應該高於經濟適用房,因此,購買對象至少是中等收入以上人群,所以中低收入以下的人是有資格、沒能力購買的,它肯定無法解決大多數人購房困境,更無法解決中低收入人群住房問題。
限價房的特點決定了它將是稀缺性物品,不可能足量供應,所以最終能夠買到的肯定是極少數人,而且在目前監管力度和能力很弱的情況下,很可能買到的還是有關系的人。因此,限價房是市場中的一個怪胎,存在先天不足,只會浪費資源,加劇不公平,很難惠及普通百姓。如果一個政策不能讓大多數符合條件的人受益,那麼這個政策就沒有存在的必要。
江林東:多數購房人不宜等待限價房目前,對限價房銷售對象的說法極為籠統,簡單地界定為中低收入者和符合購買經濟適用房條件的人。然而在中國,收入情況從來沒有列入大中城市的統計計劃,更沒有統一標准來界定收入群體。人們的收入由賬面收入和隱形收入組成。而中國的隱形收入很難統計,賬面收入低的人不一定實際收入低。另外,通過房改制度,人們用很低的代價取得了公房,可以再通過出售公房來購買商品房。這樣,即使是同等收入的人,由於擁有公房的情況不同,也存在著購房能力的不同。因此,用賬面收入根本不能真正劃分出人們的購房能力,也就無法判定中低收入的界線。界線不清,如何能實現限價房分配的社會公平?
當前的說法是,符合購買經濟適用房條件的人可以購買限價房。根據北京經濟適用房購買資格,家庭月收入在5000元以下為標准,即家庭年收入為6萬元。按限價房每平方米6500元,90平方米計算,房價為58.5萬元,加上稅收等支出,粗算共計60萬元。用60萬元除以6萬元,得出房價收入比為10?1,房價收入比差距如此大,符合購買經濟適用房條件的群體根本沒有能力購買限價房。如果能夠購買限價房,那麼他們的實際收入一定大於他們的賬面收入。按照5?1的房價收入比來計算,有能力購買限價房的家庭年收入應為12萬元,這樣的收入水平是中低收入嗎?
因此,在當前購買限價房資格標准不明晰的情況下,除少數即符合購買經濟適用房資格、同時又有購買限價房能力的人外,大多數購房人不宜等待。
張磊:目前限價房不能帶給百姓更多希望
天津剛剛出讓兩塊限價地塊,其中未來售價在5000元/平方米左右。同是新家園計劃地塊,限價地與同區域的地塊相比,其他地塊樓面價格已經達到5000元/平方米,即其他地塊比『限價地』成本要高出近50%。所以,可以肯定,未來『限價房』售價將低於同區域項目房價。
由此可見,政府推出限價地的初衷是平抑、穩定區域房價。從價格上來看,限價房的確可以給百姓帶來希望,但是,到目前為止,並沒有說明此類房的銷售對象,由此,很難預測其執行效果。以天津新家園計劃為例,目前同一個區域內已經有了『限價房』、經濟適用房、商品房以及部分『小產權』房,四種不同性質的新房售價比較混亂,同時會相互影響,在沒有確定銷售對象等諸多問題的基礎上,並不能平抑房價,更不會給百姓購房帶來希望。
張躍慶:理論上高收入者也可購買限價商品房政策出臺的根本目的,一是為了彌補經濟適用住房供給的不足;二是為了限制過高的住房價格,使之適應中低收入群體的經濟承受能力。限價商品房也屬於商品房,所以從理論上說,其他收入群體,包括高收入群體也可以購買。但是,限價商品房的品質、戶型、面積等方面有諸多限制,一般來說,其居住品質不能滿足高收入群體對住房消費的需求。可以說,限價商品房是依據市場經濟運行規律以及住房消費需求規律,對這種類型住房的客觀定位。
江林東:中低收入者從來就是一個模糊概念
按照限價房要求,限價房房價應比周邊鄰近商品房低10%?15%,據稱廣渠路限價房價格至少為8000元/平方米,東鐵匠營地塊初步價格定在5000元/平方米左右。那麼究竟能夠購買8000元/平方米的人是中低收入者,還是能夠購買5000元/平方米的人是中低收入者,或者是買不起限價房的人是中低收入者?沒有人能夠回答。
在中國,中低收入者從來就是一個模糊概念。我認為符合經濟適用房購房標准以下的群體纔是真正意義上的中低收入者。限價房實質上是一種低價商品房,能夠購買商品房的群體,不論是購買高、中價位的商品房,還是低價位的商品房,都不屬於中低收入者。由於中低收入沒有准確的界定,所以限價房很容易造成新的社會不公平,讓一部分人享受了本不該享受的額外社會福利。
『該等的人』是否都能等到
江林東:排斥外地人偏離了限價房的宗旨
當前,限價房的目標、作用、銷售對象仍不明確,很容易形成新的社會不公和腐敗現象。限價房還屬試驗階段,今後發展情況也不明朗,因此,大多數該等的人不一定能夠等到。
北京每年新增30萬左右外地人口,其中不少為中低收入者。如果出臺限價房是出於中低收入群體在市區內工作布局考慮的話,那麼為什麼外地人口不能購買限價房?排斥外籍戶口的中低消費者本身就偏離了限價房為中低收入群體提供住房的目標。
黃興文:可能是畫餅一張
由於公共資源的約束和政府存在的牟利動機,限價房不可能足量供應,必然是稀缺的。而限價房的購買條件應該低於經濟適用房,因此,符合購買限價房的人應該比經濟適用房的人還多,所以,限價房肯定是供不應求。可以預計,大多數符合購買條件的人士難以買到限價房。因此,限價房對於大多數所謂該等的人來說都是畫餅一張。
能否買到限價房既取決於政府每次推出的數量,還取決於該政策的執行期限。如果每年都能推出足夠數量的限價房,則大多數人都能買到;如果執行期限很長,每年推出一定數量,排隊的人耐心等待,總有一年能夠買到。然而以上兩個條件都是不確定的,很可能每年只是象征性地推出一定數量的限價房,或者政策執行兩三年就不了了之,我奉勸大多數人不要指望限價房。如果一味地等待而長時間買不著限價房,最後還得花更多的代價去承受更高價位的商品房,將會得不償失。
張磊:『限價地塊』可以吸引中小房地產企業天津剛剛推出了兩塊『限價地』,並沒有受到房地產商的追捧,在一些附加條件下,不會吸引更多企業的注意。限價房是屬於商品房還是經濟適用房界定仍然不清,如果是商品房在拿地環節就應該走市場化。
目前,很多中小企業苦於無地可拿,在急於拿地的情況下,可以將『限價房』的利潤壓低,同樣會受到不少企業的關注。這樣,不僅降低了『限價房』的價格,還可以保障未來新房的質量以及房子的品質。與此同時,通過市場化運作滿足了本地中小企業拿地的需求,保障了企業發展需要。
等到限價房的人是否稱心
黃興文:限價房可能成為問題房
如果沒有額外付出,足夠幸運地買到限價房,那當然是一件好事,等於獲得了一部分補貼。開發限價房的利潤較低,開發商為了增加利潤很可能會盡量壓縮成本,偷工減料。因此,不排除限價房與經濟適用房一樣成為問題房和問題社區。
江林東:謹防低品質的低價房如果限價房的建築標准、居住密度、容積率、配套設施等影響居住品質的標准和周邊的同等商品房一樣,等限價房的確很值。如果限價房的建築標准、居住密度、容積率、配套設施等不如周邊的同等商品房,那麼這樣的限價房價格就不是真正的低廉,它就是以犧牲居住品質為代價的低價房。也就是說用低價買到一個低品質的住房,等待限價房的人將會後悔莫及。
張躍慶:限價不限質限價商品房雖然限制了開發商的利潤,但是並不一定會降低住房的質量。當然,在價格一定的情況下,利潤與成本是呈反比例的。在競爭性領域,在價格一定的情況下,企業家都會通過降低成本,取得超過平衡利潤的超額利潤。房地產市場屬於壟斷競爭市場,房地產開發企業的利潤主要是通過壟斷價格實現。所以,限價商品房在限制開發壟斷利潤時,開發商有可能通過偷工減料等方式,降低成本,增加利潤。
所以,在推行限價商品房政策時,為了保證住房建造的質量,國家或政府必須加強對住房建設過程的監督和管理,確保住房建設中的建材質量、施工質量,不斷地提高項目工程管理水平、企業經營管理水平。在價格一定的情況下,通過保證建設成本費用的合理支出,達到限制開發商利潤,實現限價房的政策目的。
張磊:在信息透明化的基礎上滿足相適應的住房需求政府推出『限價房』的初衷是好的,但是實際執行效果往往事與願違,只有在信息透明化的基礎上,以市場機制為基礎,政府采取限戶型、限銷售價格、限銷售對象等措施進行適度調控,纔能滿足與其經濟收入相適應的住房需求。在明確了銷售對象的基礎上,纔能減少尋租空間、加強監管和執行力度,纔能真正的起到平抑房價的目的。
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