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近期,天津已經成為開發的熱土,地價記錄不斷刷新,地王震驚業界,但隨後開發商觀望情緒加重,出現交易波瀾不驚的情形。
先是,9月24日爆出了一個大冷門!位於南開區紅旗南路西側的地塊在毫無任何競爭的情況下,以底價4.8億底價成交。
隨後,天津首次推出的兩塊新家園地塊,在天津市土地交易中心掛牌,卻是少有人參與拿地。短暫的爆冷背後說明了什麼?
天津首推限價地『遇冷』
近期,天津地價記錄不斷刷新,地王震驚業界,時隔不久,正在人們對高企的地價、房價瞠目時,土地市場卻發生了戲劇性的一幕。
9月30日,天津市土地交易中心。
三幅比鄰土地掛牌出讓,吸引了眾多意向企業的關注。9時許,大廳內已經人頭攢動。rn編號為津麗華明(掛)2007-117地塊吸引了不少買家的目光。7.11億元,7.5億元……萬科、天房等大鱷紛紛出價,而在最終現場競價階段,具有天時地利的天房集團以9.12億元成功競得。
正當場外猜測緊隨其後出讓的新家園建設用地中的限價房地塊花落誰家時,交易大廳內再次上演了只有一家單位參與競拍的一幕。
該限價地塊編號為津麗華明(掛)2007-118號,出讓土地面積約27.61公頃,規劃建築面積約32.14萬平方米。該地塊要求全部建設限價商品房,建築密度不大於20%,綠地率不小於45%,建築限高60米,並且按照有關標准要配建停車位及相關配套設施,最高售價不得超過每平方米建築面積5000元。另外一塊限價地在雙港新家園地塊,要求最高售價不得超過每平方米建築面積5500元。
一面是來津的開發商『找地都找瘋了』,一面是一塊地處市區和兩塊限價地少人問津,只有一家競買者。為什麼天津首推限價地卻遭受冷遇?合富輝煌房地產市場及前期研究部總監任炯指出,限價地塊並非沒有人關注,而是有關部門的掛牌文件中設立了各種附加條款,在有一定指向性的情況下,纔出現令人卻步的狀況。
記者采訪了一些開發商,他們表示,此次掛牌的土地設定了最高售價,並明確指出,兩塊限價地必須在2007年11月30日之前開工建設。逾期未開工,按成交價格的1%每日收取違約金,2007年12月31日前仍未開工的,則將按有關規定收回土地使用權。正是這個時間規定,降低了開發商對這兩塊地塊的熱情。與此同時,市場能否迅速消化大量供應需要謹慎判斷。
同樣的現象還出現在9月24日下午。
北京嘉益德房地產開發有限公司,在沒有任何競爭對手的情況下,以底價4.8億的底價拿到位於南開區紅旗南路西側,佔地1.9萬平方米,用途為商業金融業、居住型公寓,總建築規模不突破11萬平方米的地塊。
市內六區地塊竟然沒有更多的意向企業問津,8月土地市場的突然瘋狂,卻又在9月突然的冷靜了下來?
限價房充當高房價殺手?
嚴格的條件使得首批掛牌出讓的天津限價房地塊遭遇冷落,短暫的爆冷背後到底是回歸理性還是暫時的觀望?限價地塊及時推出,在一定程度上給火爆的土地市場降了溫,限價房能否真正起到平抑房價的作用?
據了解,根據北京的限價房政策,房價比周邊項目均價約低15%左右,由此可見,限價房對開發企業的成本控制提出了很高要求。但是,天津市有關部門並未對限價房房價作出明確要求。
業內人士認為,根據規劃,本市的10個新家園居住區,均坐落於中心城區外環線綠化帶以外平均5?10公裡內。新家園價格定位預示著兩年之後外環線外圍商品住房的價格曲線。業內人士認為,未來以華明、雙港為參照的中心區外圍優質商品住房的價格很有可能突破8000元/平方米。而在新家園計劃中推出了限價房:雙港新家園不超過5500元/平方米,華明新家園不超過5000元/平方米;由此可以看出限價房房價會低於其他新家園項目價格。這種保障性住房的供給來看,新家園項目也將為中低收入者解決住房問題提供出口。
限價房給中低收入要買房的市民帶來了希望,限價房本身作為新家園計劃的一部分,也是天津市政府今年落實20項民心工程的重要組成部分,其中的期許可見一般。早在今年3月,天津市建委副主任張順民就明確指出,將在外環線周邊地區開展新家園選址和規劃,以緩解今後幾年新增建設用地需求,拓展房地產業發展的土地空間。
從新家園用地競爭價格對市場的影響來看,新推出的兩個新家園商品房樓面地價在4000?5500元/平方米,未來售價將會更高。這一樓面地價顯然比人們預想的要高,業內人士普遍認為,新家園價格定位可以看出未來天津房價水平,說明天津外圍商品房今後價格也將看高一些。
從新家園推出的多塊地塊項目價格做比較,推出的限價房(售價不超過5500元/平方米)和該區域經濟適用房(平均售價每平方米3990元,房屋最高售價每平方米4189元),在一定程度上可以平穩該區域的價格,從而起到平抑房價的作用。
公開資料顯示,新家園共包括10個居住區,在中心城區外環線綠化帶以外平均5到10公裡范圍內。按照天津市有關部門的目標,今年10月底將完成華明、雙港小區市政大配套及區內小配套施工,年內累計開工170萬平方米。而明年6月底將完成多層住宅主體施工、中高層住宅50%的工程量。『大批中低價位房入市能夠起到平抑房價的作用。』張順民公開表示。
限價房能否真正起到平抑房價的作用仍是各地爭議的焦點,事實如何還有待市場的鑒別。
『限價地』政策諸多細則待落實
『5000元左右的限價房價格有些高。』競拍結束後,有人對限價房價格提出了質疑,限價房價格應該如何界定?
一些開發商認為,5000元/平方米左右的價位是低是高目前還很難說,因為畢竟是竣工後的房子,到時配套完善、土地昇值,這也許就是個合理的低價。
對此,國土局一位不願透露姓名的工作人員也表示:『限價地是為了貫徹落實國家的政策,遏制房價過快上漲,所以價格不會高,此價格絕對不是擔心流拍和不肯犧牲地價。』
限價地在其他城市已經不新鮮,但是由此引發的爭議始終沒有停止。限價地真的可以起到他應有的作用嗎?
從此次限價地遇冷的現場來看,認證了其存在質疑的事實。有開發商認為,限房價限得了一手限不了二手。合富輝煌副總經理黎振偉曾經公開表示,消費者購買了限價房後又到市場上銷售,其銷售價格肯定會對周邊房價產生影響,這樣就會產生新的問題。他認為,限房價政策有待細化和明確。此外,限價房在一定程度上限制了開發商的利潤,由此可能帶來房屋品質隱患。
與此同時,更多人最為關心的是,什麼人具有購買限價房的資格。由於限價房帶有明顯的政策性優惠性質,那麼,什麼人、通過什麼途徑取得購買資格必然成為關注的重點。但是,此次出讓公告中對此沒有更多的解釋。
有專家指出,限價房是一個全新的政策,政府對限價房的開發、建造、運營和管理目前還沒有一整套嚴格和細致的管理辦法和實施細則。到底限價政策是針對所有中小戶型的住宅,還是只針對特定的項目進行限價?限價房的銷售對象要不要限定,如果不限定如何防止有人多賣多佔和投機倒把?如果限定又應當如何限定和執行?
10月9日,國土資源部正式發布39號令,明確規定建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下纔能獲得,這無疑為土地市場再上戴一箍。
新政在一定程度上降低了金融風險,再次提高了開發商進入土地市場的門檻,與此同時,減少了『地王』產生的可能。土地市場在狂熱之後要開始回歸理性?
限價房剛剛推出,國家再次出臺調控新政,房地產市場一波未平又再起漣漪。眾多問題有待明細和落實,我們拭目以待。
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