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10月29日,萬科在北京舉辦的『人居建築與可持續發展論壇』上,萬科董事會主席王石正面回應了目前行業的一些熱點問題。他認為,房地產行業資源向上市公司集中,有利於保護購房者利益、防范金融風險、盤活存量土地,是一件利國利民的好事。同時他表示,萬科是在為70萬以上的小股東賺錢;萬科堅決不囤地、不捂盤,照樣能實現良好業績和快速發展。
王石承認,目前房地產行業的資源——無論是資金還是土地——向上市公司集中是一個事實,也是未來的趨勢。但這既符合國家利益,也符合公眾利益。
他說,行業目前集中度確實不夠合理,但不是過於集中,而是過度分散。目前行業的集中度,不到美國的三分之一,不到香港的十分之一。中國有幾萬家房地產公司,但只有少數企業走長期經營的品牌路線,其中主要是上市公司。房子是一種需要使用幾十年以上的產品,只有走品牌路線的公司纔能在售後做到長期負責。上市公司的市場份額增加,有利於保護購房者的權益。
他指出,由於監管和披露的要求,上市公司的透明度、規范程度較高,房地產公司上市後,負債率一般都明顯下降。因此,資金向上市公司集中,有利於防范金融風險。此外,上市公司的周轉率比非上市公司快很多,資金和土地資源向上市公司集中,有助於將土地快速轉化為住房,增加市場供應、穩定房價。以萬科為例,近年來一半以上的資源獲取是盤活存量土地,而且萬科從獲得土地到供應房子只要9到12個月時間,比行業平均水平差不多快一倍。
近年來隨著房價上漲,房地產企業獲利甚豐。但也有觀點認為,大部分利潤落入了少數人之手。王石認為,類似萬科這樣的公眾上市公司,為普通老百姓分享房地產行業的紅利提供了機會。萬科現在有70多萬股東,中小投資者直接和通過基金等機構間接持有約80%的萬科股票,剩下主要為國家股和法人股。萬科管理層佔的股份很小,2006年之前只有萬分之三,2006年之後有了股權激勵,但還是不到百分之一。公司是在為中小投資者賺錢。因此,萬科這樣的公司資本規模擴大、佔有率上昇,其實是讓更多的行業利潤分配給中小投資者。
王石還解釋了萬科的快速開發策略。他說,萬科一直堅決反對囤地、反對捂盤。在一個房價、地價向上的市場裡面,囤地、捂盤可能確實提高了利潤率,但同時降低了周轉率。萬科走的是快速開發的路子,這樣利潤率可能低一點,但是資產回報率卻更高。
王石介紹,從2004年開始,萬科每一年年底持有的土地都略微低於未來兩年的開工量。今年9月底,萬科持有的土地建築面積是1653萬平方米,而萬科明年的開工量將超過1000萬平方米。他說,萬科不是沒有能力去獲取更多的土地,而是覺得目前這個數量剛剛好。
而在論壇的開幕詞中,萬科總裁郁亮也表示,萬科一直堅持快速銷售的經營策略,今年前三季度銷售量已經達到441萬平方米,銷售金額達到368億元,既實現了自身的良好業績,也為增加市場供應作出了一定貢獻。郁亮認為,通過快速周轉,像萬科這樣不囤地、不捂盤的住宅企業,可以實現更高的資產回報率,而且不會影響公司的未來成長。
此次『人居建築與可持續發展』論壇是萬科換標活動的前奏。萬科新標志正式亮相,由四個紅色V組合而成的新標,寓意萬科作為住宅行業堅定的實踐者,以『感恩』的心關懷生而不同的人,並致力於實現『讓建築贊美生命』的理想。(鄭愛敏)
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