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在優越的產品形態之外,產品對應客群的快速增長也對產品的發展提供了更多的機會。
按消費方式劃分,酒店式公寓消費者分購買客戶和最終租用客戶兩種。前者主要有投資客戶和外企團購客戶;後者則包括外企中高級行政人員、來津處理短期業務人士、初來津工作的外籍員工、剛從海外歸來的本地人士等。
近二三年來,隨著環渤海經濟圈逐步建立和經濟高速發展,為天津帶來大量人流和物流。截至2004年底,出入境管理局共辦理臨時來津外國人311704人次,在津常駐外國人12648人,同比上昇61.5%。
隨著濱海新區被納入國家『十一五』規劃,以及天津開發步伐的加大,勢必將會有更多的外來人員資本進入。另外,世界旅游組織日前發布《亞太地區旅游大趨勢》報告認為,中國商務旅游市場的增長將超過休閑市場。業內專家據此預期,商務游客將能吸納大部分新加入的高級客房。隨著外國對中國直接投資的增加,更多的跨國公司也會進入中國市場。從市場受眾層面來看,越來越多的商務旅行者將酒店式公寓作為最佳的居住選擇。另據行業報告,酒店行業利潤平均增長50%,而酒店式公寓的行業利潤已然提昇到60%。提供長期、個性化服務的酒店式公寓已經受到越來越多消費者的歡迎。對於酒店式公寓的投資也將成為未來幾年天津投資新亮點。
據天津中原市場調研報告顯示,這兩年來,天津已建成並投入使用的酒店式公寓,特別是配套設施好、服務質量高的高檔酒店式公寓保持持續旺租局面,租金也保持在較高價位。根據21世紀不動產天津分部市場調查顯示,酒店式公寓市場繼續保持旺租局面,總體供應量保持平穩,平均入住率居高不下,其中外籍人士入住佔60%以上。如國際大廈、奧林匹克大廈、利順德等繼續保持接近滿租的狀態。金皇大廈及泰達國際公寓等服務式公寓的入住率接近90%。火熱的需求也進一步提昇了產品價格。目前,市內的高檔公寓產品價格已經超過20000元/平方米。
四大注意提醒謹慎投資在這樣的良好態勢之下,對於廣大投資者來說,必須掌握該類產品的一些基本常識。畢竟有多熱的火,就有多深的水!投資須謹慎,對投資者來說是永恆的真理。投資酒店式公寓,需要注意以下問題:
區域。酒店式公寓作為一種投資性產品,所以也具備商業地產投資的區域原則。
酒店式公寓客戶大部分是商務人士,講求方便,所以商務氛圍是否濃郁、交通是否便捷、周邊配套如學校、醫院是否完備等決定物業有沒有穩定消費群,借力成熟商圈的物業更具投資價值。在國外,類似產品往往都位於市中心。
好的區域不但可以為產品提供良好的工作生活環境,還可以為產品聚攏來足夠強勁和相應品質的客流。在天津,酒店式公寓一般重點分布於CBD、港口,以及會展中心區後或者一些開放程度較高、區域發展更成熟的區域。市內中心區域以及CBD在曾有的基礎上自當更進一步,而一些新興的區域如濱海新區包括空港都將成為酒店式公寓未來的發展熱點。本刊上期的空港區域酒店式公寓發展論壇得到了業內外的廣泛關注,表明了大家對區域未來和產品未來的一致看好。
隨著濱海新區開發開放熱潮的興起,濱海新區開發開放成為海外人士關注的焦點,一些國家的政府高官紛紛率團訪津。據不完全統計,本市上半年接待的外賓共有542批、12253人次,批次同比增長13.5%,人次同比增長12.6%,其中部長級、大使級就有56批、679人次。其中以色列總理、日本前內閣總理大臣、意大利羅馬市市長、美國前國防部長科恩等政治名流以及澳大利亞、法國、瑞士、意大利、韓國、日本、新加坡、朝鮮等國駐華大使。這些不僅極大推動了天津的對外經貿合作與文化交流,也為天津酒店式公寓的發展提供了前所未有的空間和機遇。
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