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『9·27』房貸新政出臺距今已有一月多了,而由權威部門統一制訂的『第二套房』認定標准卻遲遲沒有面世。因為沒有統一的標准,目前各商業銀行實際操作各不相同,尤其是幾家外資銀行全面開辦人民幣業務不久,自身業務和客戶情況各有不同,金融房貸市場已出現小小的『混亂』。
制訂『第二套房』的認定標准的確有很多難點。第一,商品房是有很強地域性的,全國各地使用統一的標准相當牽強。第二,第二套房認定標准以個人為計算單位,還是以家庭為計算單位?第三,第一套房的貸款已還清,再買一套房,算不算第二套房?第四,目前的征信系統能不能對搞清家庭或個人的購房信息提供足夠的技術支持?第五,如果有人借用幾個『窮親戚』的名義購買第二套、第三套、第四套房,那又如何來制裁?這樣的問題和難點還能提很多。我們提出那麼多問題,只是想說明,這個統一的第二套房標准實在是很難制訂的,否則權威部門不會拖那麼久遲遲不出臺。老實說,筆者很懷疑,究竟能不能制訂出一個科學嚴謹的統一的第二套房認定標准。
讓我們回過頭去看看,當初權威部門為什麼要出臺『9·27』房貸新政?其目的無非有二,一是以第二套房來控制過度的投資投機行為,從而穩定房價;二是當前銀行房貸風險普遍很高,權威部門未雨綢繆及時出臺房貸新政。
為達上述兩個目的,在市場經濟條件下,宏觀管理部門一般采用市場的手段來調節市場,然而,制訂第二套房的統一標准似有明顯的行政手段性質。當然,行政標准、行政手段在市場經濟條件下不是不能用作調節工具,但歸根到底還是要通過市場起作用。
拿第二套房標准來說,即使能夠出臺這麼一個標准,且各銀行都嚴格按照標准行事,那麼這樣的標准在市場經濟條件下也會逐漸走樣。當市面銀根寬裕,對第二套房的標准自會逐漸放松,直至跟第一套房無甚差別;若是市面銀根抽緊,房貸風險增大,所謂第二套房的貸款要求(4成首付,1.1倍的利率)也會應用到第一套房來。
依筆者所見,既然第二套房的統一標准很難制訂,那就不妨乾脆不制訂了,或制訂一個寬泛的標准,作為指導意見下發給所有中外資銀行,讓他們就這個指導意見,自主審視房貸風險。在此房貸風險增大之際,相信大部分商業銀行將會持慎重態度,到底是執行相對苛刻的標准,還是執行相對寬松的政策,由各個商業銀行根據自己的風險控制能力和市場判斷而定,讓各個商業銀行真正走上市場化的道路。如此,出臺房貸新政的目的也就達到了。
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