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在2007年10月27日由《經濟觀察報》舉辦的"2007年中國藍籌地產高峰論壇暨頒獎典禮"上,國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松教授就當前房地產市場狀況提出了自己的觀點,以下為巴曙松教授的發言稿。
巴曙松:謝謝主持人,今天我們從北京來到這個會場,跨度非常大,路上我想到了很多,從金融街的高樓的林立,經過一個小鎮,到了這個項目,我想到了什麼,我們為了分析了簡便,調控的簡便,我們做了很多的調控,房地產市場和其他的產品市場有很多的差異,其中很大的差異就是我們應該仔細的看待這個產品,如果像其他的市場,我們可以用單數,但是在房地產市場我們可能需要更多,我們現在所在的這個項目,和我們的經濟適用房,廉租房、和城市的公寓,金融街的寫字樓,他所面對的客戶,投資的對象,資金運作狀況和價格趨勢是有相當大的差別的。可能這個差異最高的房子和最基本的房子的差異就像鮮花和花朵的差異一樣,我們甚至可以歸結為兩種商品。
以香港為例,回歸十年,香港經濟非常的繁榮,但是我們看房價的波動,中低價格是金融風暴之前的60%左右,高端房已經漲到了歷史最高,差異非常大,我想重點強調的第一點對房地產市場作出結論的時候我們必須要特別的謹慎,市場產品的差異非常大,在迅速變化的市場面前,我們要保持基本的謙卑態度。房地產市場和其他的市場不一樣,我們坐在座位的一些房地產公司,很多是已經上市的公司,首創、萬科、招商、東海等等,如果我們看好他,我們全國人民買的股票都會一樣,但是萬科、東海、招商各個城市的房子是不一樣的,價格機制,成本構成,價格趨勢等等。所以同為資產市場,股票波動和房地產波動有很大的差異。
第二點在中國的市場分析房地產市場,可能跟在美國、歐洲、香港有很多的差異,但我們做一些非常具體的結論的時候,我們可做一個進一步的細分,往往可以得出很多不同的結論,比如說我們今天簡單的批評和現在市場主導的在每個不同的時期,主導的戶型面積在不斷的擴大,八十年代九十年代起步的時候七八十平米,現在一百二、一百五兩百,為什麼?難道僅僅歸結為我們購買者追求大嗎,也可能不是,也可能是,從中國的房地產市場來看,表現為層層波浪追逐的趨勢,最開始我們需要的可能只有幾十平米,但是最後經濟的改變,終於想改進一下,再經過七八十年代的積累之後,這些人要買的是一百平米左右的房子,到現在已經購買了一百平米的希望買到的是更多的,就像我們陳教授買的是一樣。所以這個建設的波浪式推進有內在的規律,我們可能只能去順應它,而不能人為的教訓,教訓了可能也只是換一種方式,可能把兩個房子並在一起了,所以我們的房地產市場比想象的復雜,要做出結論的時候要非常的謹慎。
第三,很多的國家市場是自然演進的,可能就是大量的產業工人進入城市,要購買房子,就推動了房地產市場,但是我們是按照十七大的報告,推出城鎮化、工業化、市場化、國際化和信息化,這個推動的過程中,對微觀的房地產市場有什麼樣的復雜的影響,我相信比任何一個單一的推進都復雜。城市化單純的考慮可以很簡單的進行,每年從城鎮轉移的多少人,需要多少房子,工業化又牽扯到工業產值的提高,產業結構的轉換,實德隊城市的住房結構又有不同,市場化,房地產市場本身就是一個非常生動的市場化的案例,我們出於企盼的需要,我們說房地產市場發展的最快。
我們仔細想想,房地產市場發展,北京就是一個市場化發展的很好的案例,如果我們僅僅看房地產發展,如果把我們原來從計劃經濟條件下,每個單位自己集資建房這樣的非市場化房地產開發加起來的話,我們的房地產發展和GDP增長差不多。
而很多增量來自於房地產開發機構,信貸,一個單位要一個地找一個施工隊,建完之後把分,排序,這是一個過程,所以同步推進使得房地產市場變得復雜,這個復雜下一步怎麼辦,下面有請建設部政策研究中心主任,中國城鄉政策研究所所長陳淮教授解答房地產市場下一步的發展思路。
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