|
||||
9月初,銀監會數據顯示,工、中、建三大行房地產貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億上昇至2006年底的11760.66億。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上昇到2006年末的192.41億。
據此,9月27日,央行正式發布通知,要求第二套房首付款比例不得低於40%,10月15日,這一新政的推動者建行再次發布公告,宣布該行第二套住房首付款比例提高至50%!
新政一出,各地房地產市場反應強烈,以深圳為代表的熱點城市豪宅市場出現價格下挫,上海二手房成交量大幅下降,新房認購更受衝擊。不僅一線城市樓市『看跌』,放眼全國,包括長沙、南昌、重慶等在內的二線城市市場反應也相當激烈!
深滬兩地豪宅降價,成交銳減中國近期持續出臺多種抑制房地產市場投機政策和措施,在這一套『調控組合拳』的影響下,深圳豪宅市場下跌最為明顯,個別炒樓者不堪承受供樓壓力,急於套現,願意降價兩百萬求售,情願早日落袋為安。與此同時,國內另一大房價領漲城市上海,也面臨著新盤退房率昇高和二手市場成交下滑的趨勢。
香港《文匯報》報道,據10月1日至9日深圳國土房產局公布的每日銷售公示數據的統計顯示,深圳新房成交1.82萬平方米,日均僅為2026平方米,比9月日均成交量下降高達八成。同樣的情況也出現在二手房市場,據布吉港資房地產中介晶源地產總經理徐先生介紹,目前二手房市場每平方米已下跌300至500元,成交量也下滑許多。
雖然目前深圳的樓價並未出現整體下跌,但豪宅市場卻『春江水暖鴨先知』。深圳中原物業顧問有限公司總經理李耀智透露,華僑城有一位投機客最近將其豪宅出售,報價降低200萬元,由1800萬元下調至1600萬元。
據他分析,個別炒樓者因對未來樓市前景不明,擔懮房價下跌和供樓壓力,為急於套現和保持部分利潤,他們便以低於市場價出售手中的二手樓盤。尤其是豪宅市場,其跌幅更是空前,由於炒買豪宅人士需要大筆資金進行月供,還款壓力讓他們難以承受。
從近期深圳樓市供需情況來看,10月份已經過去了一半,15天裡深圳的新房成交了5.9萬平方米,僅相當於9月全月成交面積的19%,即使跟全年成交最低的8月份相比,也只達到了8月份全月的27%,10月成交創月度新低的可能性越來越大。另據深圳國土房產局銷售公示數據顯示,10月份前半個月,深圳新房均價1.49萬元/平方米,其中關內均價為2.32萬元/平方米,關外均價為1.24萬元/平方米,較9月份均價有10%左右的降幅。
在上海,據統計,10月上旬全市二手房成交量與9月環比下降20%。此前二手房成交一直呈較大幅度上昇趨勢。據美聯物業統計,10月份以來其旗下逾九成門店掛牌放盤量增加,八成放盤者下調了掛牌價格;同時,68%的客戶明確表示將推遲購房計劃,有3%則希望盡快購房,以免碰到更嚴厲的政策。
據此,上海業界大呼:上海樓市『賣方市場』可能面臨終結。
對於深圳,業內人士則表示,深圳目前的新房成交量和真實的買房需求相差甚遠。十一黃金周七天時間,深圳新房僅成交82套,成交面積6600餘平方米,成交量之低令人咋舌。
深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕對比總結了今年深圳的春、秋兩次房交會的不同反差。他說:『秋交會上參展開發商和參展面積創下新高,這與交易量卻創了新低形成強烈反差』,而相對於半年前的春交會,『呈現的卻是開發商冷漠與市場熱度的差異』。並且提出:『購房者的謹慎、開發商銷售正常化都是樓市調控及其預期下的市場反應,也造成了深圳樓市有價無市的局面仍將繼續』這一觀點。
二線城市樓市看緊 政策威力初顯除了上海、深圳兩大領漲城市面對新政呈現出『積極』反應以外,重慶、長沙、南昌等內地各二線城市的房地產市場也對新政非常敏感。
重慶創日成交量最低在山城重慶,『十一』黃金周對重慶開發商來說似乎已不再是遍地黃金,據重慶市國土房管局房地產市場網統計,黃金周頭兩天,重慶主城新盤僅售109套,不及平時1/10,使重慶商品房交易量自10月1日以來出現回落。
據當地媒體報道,今年『十一』黃金周期間,重慶的房地產開發商紛紛加大促銷力度,不少新樓盤都在黃金周期間開盤,但銷售情況不理想。據重慶市國土房管局的房地產交易信息顯示,10月1日-7日,重慶主城區平均每天的商品房成交量在70套左右,其中10月2日的成交量僅有25套,創造了今年6月以來的最低日成交記錄。
『十一』黃金周過後,重慶主城區商品房成交量有所增加,10月10日達到了600多套,但與6月以來重慶樓市的火熱相比,商品房交易量已出現回落,甚至出現一些地區的商品房日成交量為『零』。
要知道,自6月中旬重慶成為『統籌城鄉綜合配套改革試驗區』以來,重慶樓市出現『井噴』行情,連續有5周商品房成交量超過5000套,並且不斷出現單日商品房銷售超過1000套的紀錄。
據此,業內人士認為,由於重慶一些銀行對申請按揭購買第二套房屋的個人已執行最低首付四成的政策,短期內投資型市民的購房欲望將降低。
南昌樓市持續下滑而在新近崛起的二線城市代表——江西南昌,新政實施後,首付比例的提高嚇退了一部分購房者。其中包括部分炒房者,但客戶其實更關心還貸利率的上調。由於居民貸款購買第一套住房的利率有15%的優惠,新政策出臺後,貸款買第二套房,利率不但沒有優惠,而且要上調10%,這一進一出就是25個百分點,每個月的月供陡然增加了很多,長久計算下來是一筆不小的支出。
這一心理影響直接導致在10月8日到12日,即央行『二套房』政策出臺後的第一周,南昌的住宅商品房、非住宅商品房和二手房交易均比出臺前一個交易周有所下降,住宅新房的交易量降幅最大,接近30%(數據來源:南昌市房產管理局),並且在10月15日到19日的第二周裡,這一下滑態勢仍在延續。
長沙地王難掩市場悲觀情緒而在剛剛誕生了地王湖南長沙,樓市悲觀情緒則急速蔓延著。
10月15日,長沙市房產信息中心副主任李竣基表示,最近,根據央行指示,長沙市商品房網上備案系統昇級完成,房地產開發商必須在銀行設立一個預售款『專用賬戶』,購房首付款必須存進該專用賬戶,經銀行向房產局提交證明後纔能簽署正式合同,並辦理相關備案手續。
預售資金管理新政策從制度上限制了期房預售款的使用途徑,客觀上造成了開發商現金流的吃緊,對開發商資金實力提出了更高要求。一位不願透露名字的業內人士認為這一政策信號所帶來的市場心理降溫明顯:『此政策對開發商資金將產生重大壓力,以前這部分資金是開發商可以用的。』
市場的實際情況是,在當地媒體調查的10餘個項目中,發現這些項目都出現了退房現象,包括之前被認為影響不大的別墅市場也受到波及,另外,許多項目VIP客戶也出現退訂現象。
甚至出現了部分項目甚至連續7天都沒有成交的情形。這與國慶之前一周成交20套房源的現象形成極大反差。高端市場方面,北城某別墅項目最近退訂兩套別墅,而河西某別墅項目,新推出房源首次出現門可羅雀現象,而上半年該項目推出的第一批房源,曾出現幾天之內搶購一空的盛況。
在一級市場備受心理壓力的情況下,長沙市的二級市場也未能幸免。記者從當地銀行了解到,房貸新政頒布後,申請第二套住房貸款的現象大幅減少。工商銀行五一路支行一工作人員告訴記者,9月27日至今,該行目前還沒有受理新的第二套住房按揭業務,東塘附近一家交通銀行給了同樣的答復。從總體來看,二級市場雖並沒有出現大規模的退房潮,但觀望氣氛已經相當濃厚。
面對市場事實,大多數業內人士分析指出,此次新政的出臺並不是一件孤立的事件。從增加二手房交易營業稅、增加個人所得稅、提高房貸首付比例、提高貸款利率、限制外資買房等一系列金融調控手段的實施,正在合力狙擊樓市投機者,並且在長沙也取得了一定效果,因此從長遠來看,該政策的威力不僅將嚴重影響投資人心理,也會在一段時間後對開發商拿地、生產造成影響,從而有利於房價平穩或回落。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||