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央行房貸新政細則的『難產』給了外資銀行在按揭市場上輾轉騰挪的空間。
10月23日,渣打銀行(中國)有限公司宣布在監管部門相關細則出臺之前,渣打銀行對貸款人第二套住房的認定標准以『個人』為單位,並執行第二套房首付款比例至少為40%、貸款利率是基准利率1.1倍的房貸標准。
花旗銀行亦剛剛公布了第二套房的認定標准:以『個人』為單位,同時明確在第一套房貸款結清後,再貸款購房仍然視為『首套住房』。
以『個人』為單位,指夫妻雙方如果其中一人通過銀行貸款買房,另一人再通過貸款買房時,仍可視作第一套住房。相比四大國有商業銀行以『戶』為單位的執行標准,以『個人』為單位的標准顯然寬松了許多。
因此,有市場人士認為,外資銀行將因此獲得更大的操作空間,此時正是外資銀行爭奪按揭市場份額的好時機。
但是,不少業內人士對此並不贊同,他們認為外資銀行在按揭市場還面臨諸多障礙,借機擴張之路並不平坦。
契機央行副行長吳曉靈日前表示,尚未得到二套房貸政策出細則的消息。
由於央行沒有出臺更為詳細的第二套房的認定標准,各商業銀行在具體操作細節與技術上還面臨諸多空白,因此,中資銀行對第二套房的貸款幾乎處於停滯狀態。相關數據顯示,10月份房貸發放量將創下今年下半年的最低。
『中資銀行在等待中感到無所適從。如果一律按照個人標准認定,則會減少優質的房貸資產;而如果執行過松,將會受到監管部門的警告或懲罰。』一位不願具名的中資銀行人士表示。
『界定標准遲遲不出臺使得央行房貸新政的實施效果大打折扣。』西南財經大學財稅學院周雪飛博士在評價央行的房貸新政時說。
障礙目前外資銀行的征信系統尚未與央行聯網,即便是已經確定以『個人』為單位,依舊在認定上存在一定難度。
『在加入央行征信系統前,外資銀行只能先要求客戶在自覺自願的情況下自行申報房產情況,但申請人在其他銀行是否做過按揭無法查實。』東亞銀行副行長林志民表示。
中國社會科學院金融研究所所長李揚日前在上海召開的『中國宏觀經濟』論壇上表示,『第二套房』如何認定,即便是在個人征信系統相對發達的國外,執行起來也存在一定難度。
『技術問題完全可以解決,銀行可以在放貸之前讓客戶出具自己的戶口本即可,或者讓該客戶授權銀行去查詢。』農業銀行相關人士表示,外資銀行一向注重業務質量,因此不會借此機會擴展業務而忽視風險。
據介紹,目前匯豐、東亞等外資銀行在中國的總部已經申請加入央行的征信系統。正式聯網後,央行、外資行可進行雙向查詢,而中資行也可查詢客戶在外資行的貸款情況。
讓外資銀行難以『笑到最後』的還有一個重要原因。目前個人房貸市場大多數實行的是封閉式房貸業務,開發商與銀行的關系屬於『合作』,銀行通過給開發商發放開發貸業務之後,『順便』就把個人貸款相應地『贈予』該家銀行。購房者也只能去指定的銀行辦理貸款。而目前享受這種『贈予』的大部分是中資銀行。
『有這一「霸王條款」的存在,即使外資銀行條件再優惠,空間再大,也不太可能在中國分去太多的房貸業務。』周雪飛表示。
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