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從2007年9月27日起,市場各方就一直在積極打聽《通知》中所謂的『第二套房』究竟是如何界定的,然而,各種版本越說越亂,莫衷一是。
從目前的格局看,中資銀行的爭論還毫無頭緒,而外資銀行反倒有可能鑽了一個很大的監管空子,成為《通知》出臺後最大的贏家。
外資銀行成暫時的特區目前,首批轉制為本地法人銀行的四家外資銀行中,花旗、渣打明確表示,以個人為單位確定第二套房貸,東亞、匯豐仍在商量細則。
花旗銀行出臺的細則明確規定,以個人為單位認定。同時貸款結清後,再貸款購房仍會視為『首套住房』。對於第二套貸款購房申請的客戶,執行首付款比例至少四成,貸款利率在基准利率基礎上,上浮10%。
渣打銀行表示,雖然具體細則還未出臺,但會嚴格遵循央行政策。在監管部門細則出臺之前,渣打銀行目前是以個人為單位來執行「第二套房」的房貸標准。
東亞和匯豐銀行的細則目前還未出臺,但市場人士普遍認為,其將以『個人』為單位認定將毫無懸念。
認定標准略松還不是外資銀行最主要的『優勢』,一些專家指出,它們最大的優勢是『央行征信系統不對外資銀行開放』。
『沒有權威的征信系統支持,即使想查也查不到一位客戶到底在別處貸款買房過沒有。況且如果是銀行存心想放款給客戶,只要客戶在貸款申請表格裡寫自己沒買過房,銀行也一口咬定查不到,央行和銀監會也沒有辦法責怪外資銀行。所以,那些在中資銀行混不過去的炒房客很可能選擇外資銀行在做按揭。』一位市場人士說。
不過據了解,目前央行已經加緊與外資行的信貸數據系統連接,有望於年底連通。
分散決策據最新的消息稱,央行和銀監會很可能不會再正式出臺《通知》的相關細則,商業銀行只需將本行調整房貸的具體規定送交央行、銀監會報備。
『這種做法是效仿「股改」時的「協商選擇、分散決策」的思路來解決問題。』前文所述的銀行界人士告訴記者,『各商業銀行在不同地區設置一些不同的標准以及執行力度,然後展開密切監控,最後統一匯報結果給決策部門,根據不同地區特點開展不同的細則規定。不過,據我所知,以「家庭」為劃分標准是一個基本的共識,如果以「個人」為標准,界定「第二套房」還有何意義?』
中國共產黨十七大代表、中國建設銀行董事長郭樹清10月13日在接受新華社記者采訪時表示,建行已明確貸款人第二套住房的認定標准以『戶』為單位,並已將北京地區的第二套住房貸款的首付比例提高至50%。
他同時表示,由於國內不同地區具體情況不同,因此各地建行在制定第二套住房貸款細則時,會結合當地情況作適當調整,實施標准不能『一刀切』。郭樹清的這番講話也是對以上市場猜測的極為有力的作證。
10月17日,工商銀行上海分行副行長張琪也公開表示,對於第二套住房工商銀行傾向於以『戶』為認定單位,而對於已經通過銀行貸款購買住房的,即使已經還清貸款,再次通過銀行貸款購買住房時也將被視作第二套住房。
五花八門的方案相比之下,國內的中小銀行們的步調遠沒有建行、工行等大行這麼齊整,它們或采取了五花八門的認定方式,或者乾脆選擇了觀望。
10月17日,交通銀行副行長葉迪奇表示,交通銀行對於第二套房界定采取以個人為單位,夫妻雙方可以以各自的名義分別申請住房貸款。對於已經通過銀行貸款購買住房的,只要還清銀行貸款,再次申請住房貸款時,也可視作第一套住房貸款。交行將根據借款人個人信用報告上已有的住房貸款記錄,判斷客戶貸款購買住房貸款的套數。
此前一天,光大銀行也出臺了房貸細則。該行細則中明確,僅對首套自住房執行固定優惠利率,對於已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房貸款,以及商用房貸款,均暫停辦理定息房貸。光大銀行的房貸細則規定:對於認定的『第二套房』,其貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率按基准利率的1.1倍執行。對於借款人的第三套(含)以上住房貸款首付款比例的要求是:每增加一套住房,其貸款首付款比例應在第二套住房貸款首付款比例的基礎上增加2個百分點。
此次,光大銀行對其固定利率房貸也作出調整:僅對首套自住房貸款執行固定優惠利率。暫停對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房貸款,以及商用房貸款執行固定利率。
華夏銀行總行同日也向分行下發了執行細則,細則規定第二套房的首付為4成,利率為基准利率的1.1倍,每增加一套住房,首付提高不少於5個百分點,貸款利率在前一套貸款利率的基礎上上浮不低於2%。細則規定,已利用貸款買房再申請貸款購房視作第二套住房。細則還要求各分行通過央行的征信系統,詳細查詢借款人及配偶的身份證號碼及購房套數。
其他一些銀行尚未有明確的細則,但在實踐中也采取了一些針對《通知》的做法。
北京銀行的規定最松,第二套住房認定標准以個人信貸記錄為准。夫妻雙方如一方名下有房產,另一方購房仍算第一套。貸款已經結清,則按第一套房來對待。
廣東發展銀行較緊,第二套住房認定標准以家庭為單位,不過,如果是此前購房時有過貸款,但是貸款已經結清,則按第一套房來對待。
浦東發展銀行規定尚為明確,只是規定配偶雙方只要有一人有過買房貸款記錄就算第二套房,至於已結清前套貸款的情況是算第一套還是第二套,需要等待細則來界定。
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