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秋高氣爽的季節,更是收獲的季節。對很多行業來說,金秋時節都是銷售旺季,可對房地產行業來說,今年的秋天不僅往年的金九銀十難以重現,種種跡象表明,中國房市將提前步入寒冬,中國房價即將步入下行通道。
一、調控政策力度加大
個貸政策繼續收緊。
建設銀行上海分行有可能對購房第二套住房貸款執行比央行、銀監會規定的更為嚴格的政策。建行上海分行住房貸款部人員透露,該行可能會將第二套住房貸款首付提高到五成。隨著各銀行針對第二套住房貸款實施細則的相繼出臺,個貸政策將繼續收緊,甚至不排除從第一套起提高首付的可能。這樣,房產市場的投機將受到打擊,投資、自主需求將受到抑制。
上調存款類金融機構人民幣存款准備金率至13%。
為加強銀行體系流動性管理,抑制貨幣信貸過快增長,中國人民銀行決定從2007年10月25日起,上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。調整後的人民幣存款准備金率達到了近年來最高點。盡管此舉對房產市場不會產生直接的影響,可此舉所導致的銀行緊縮信貸必將對房產市場帶來衝擊。
物業稅准備工作正在積極穩妥進行,有望08年出臺。
國家稅務總局負責人於10月12日表示正在積極穩妥地進行開征物業稅的准備工作,引發市場關注。最近有媒體報道,2008年物業稅有望正式在北京等10個省市出臺。和目前的營業稅、契稅等不同,物業稅是針對房地產持有者征收的財產稅。物業稅在空轉兩年的情況下即將出臺,這對房產市場的影響是可以想見的。物業稅的出臺,必將令市場需求得到很大程度的抑制。
房地產開發及土地儲備貸款受到嚴格管控。
銀發〔2007〕359號文規定,對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目,商業銀行不得發放任何形式的貸款;對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得對其發放貸款;對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放,且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。
房地產開發及土地儲備貸款受到嚴格管控,將在對開發商資金鏈產生較大影響的同時,更能改變其樂觀的心態,令其不再捂盤惜售,從而在很大程度上改變市場供求。
開發商拿地將付全款。
日前,國土資源部正式發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令),該《規定》強調,受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金後,方可領取國有建設用地使用權證,未按合同繳清土地全部出讓金的,不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。
開發商拿地付全款,將令以往房產市場僅以區區幾百萬就能操作多個項目的現象一去不返,同時也大大增加了開發商的資金壓力,開發商拿地後勢必力圖盡快開發、銷售,這樣,開發商的推盤速度將大大加快,從而在很大程度上改變市場供求。
二、各地市場盡現疲態
國慶期間,深圳新盤成交僅82套。
深圳國土房產局公布的銷售數據顯示,進入10月份後,深圳樓市非但未出現『金九』盛景,新房還出現了急劇萎縮。據10月1日—9日的公示數據,深圳新房成交1.82萬平方米,日均僅為2026平方米,環比9月日均成交量下降高達八成之多。國慶期間,深圳新盤僅成交82套。
上海二手房市場出現超過10%的讓價幅度。
國慶長假前半個月,房產經紀公司就開始為即將到來的『黃金周』備戰,爭取接待更多看房客戶,但是房貸新政策的出臺無疑給樓市潑下了一盆冷水。中原地產、信義房產等滬上多家房產經紀公司的統計顯示,與『五一』長假相比,剛剛過去的『十一』相當清淡,二手房客戶的看房量和意向簽約人數均只有半年前的50%左右,貸款新政策已嚴重打擊了購房者的信心。二手房業主有超出八成調低了掛牌價格,大多下調了5%左右,有的下調幅度甚至超過了10%。
市場疲態已現,並有量、價齊跌的跡象,這樣,市場將會出現逆轉,即由賣方市場向買方市場轉變。
三、房市供需雙方的心態變化
市場觀望氣氛日漸濃厚。
房貸政策的收緊,調控力度的加大,廉租房政策的進一步貫徹實施,保障性住房、經濟適用房的供應量大幅提高,投資渠道、品種的增加等等,所有這些因素都令市場觀望氣氛日漸濃厚。
開發商加快推盤進度、速度。
上周上海呈現『商品房供大於求、商品住宅供不應求,但供求矛盾有所緩和』的態勢。商品房供應放量尤其顯著,使得商品房自6月以來首度出現供應量大於成交量,供求比下降為1:0.99。開發商受到來自政策、市場等方面的諸多因素的影響,開始加快推盤進度、速度,此次商品房自6月以來首度出現供應量大於成交量,正是由於這個原因。
二手房市場業主惜售、反價現象一去不返。
在擠出房源的同時,部分前期捂盤惜售的業主也重新調整掛牌價格。截至10月10日,美聯下屬門店掛售房源中,八成業主對掛售房源下調了掛牌價格。其中,75%的業主對於掛牌房源做了5%以內的價格下調,3%的業主給出了6-10%的讓價,有2%的業主則給出了超過10%的讓價。
綜合上述因素,本人認為,中國房價即將進入下行通道。至於如何下跌,本人的觀點是,07年底、08年初房價出現小幅下跌(5%左右);08、09年將會出現較大跌幅(兩年累計跌幅20%甚至更高),2010年回穩震蕩運行。(來自焦點博客的文章)
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