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央行出臺第二套房貸新政後,一石激起千層浪。緊接著各地有關第二套房貸新政的執行細則在眾說紛紜中走馬上臺。近一個月來,新政出臺後市場反應如何?各銀行第二套房到底如何界定?為此,記者共同采寫新政後各方反應及相關預測,為購房者提供借鑒。
雖然提高第二套住房貸款首付比例對房價的具體影響在短期尚難以判定,但毫無疑問,對遏制炒房將有直接作用。
9月27日,央行與銀監會攜手發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房者,提高貸款首付款比例和貸款利率,這一政策在市場上引起強烈反響。
商業銀行難掩復雜心態10月12日,央行、銀監會召集四大國有商業銀行信貸部門負責人,就『第二套房貸』問題召開聯席會議。會上定下3點基調:第一,公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項;第二,已結清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者;第三,夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的,再貸款購房需算作第二套住房。至於具體執行『由各銀行自己把握』。
但近日記者就此向各國有商業銀行查詢時,對方均表示目前尚未正式接到文件。其中一家銀行房貸部人士透露,在符合監管層基本要求的前提下,各行制定的第二套住房貸款細則,可根據不同省區實際情況適當調整。
商業銀行的心態變得十分微妙。新政將帶來房貸需求萎縮,影響銀行利潤。不少銀行業人士透露,國慶後各支行已接通知加緊收集數據,評估房貸新政的影響。『真正的炒家可能不太在乎增加有限的成本。』某股份制銀行人士說。
『我們會加強對首次置業客戶市場的營銷,謹慎篩選購買第二套房的優質客戶,對購買第三套房及以上的客戶貸款成數和利率暫未決定。』這位銀行人士表示。
累積調控買盤轉賣盤房價依然瘋漲,市場卻越來越冷清。進入『金九銀十』,國內樓市成交量萎縮,有價無市。政府近年調控房價的一系列政策的累積效應逐漸釋放,清理閑置土地、提高房貸、加息,還有物業稅預期,一切都導致市場觀望氣氛濃厚。
10月15日,馬先生與房產中介簽訂完兩套房子掛牌出售協議後如釋重負。他2004年夏天攜1000多萬元資金從浙江來北京炒房,盈利已翻番,原計劃奧運會前後套現,如今倉促出手,他感覺手中的房子『越拿越沈』。
據業內人士分析,相對目前市場價,兩年前購買的房屋均有100%以上的收益。『3年前買的樓盤現在也該出手了。何況現在呢。』一位投資人士告訴記者,上千萬的巨額投資最初都會設定一個收益預期和投資周期,就像炒股,有止損也要有止盈。
業內人士分析,除了緊縮政策不斷給樓市雪上加霜外,炒房者獲利預期和套現周期也已陸續到來,市場本身買盤、賣盤的轉化,也會促使樓市進入調整期。 『恐慌性拋售已露出苗頭。』盡管大部分人仍選擇觀望態度,但一旦形成一種趨勢,很快將演變成為大規模撤離;由於目前投資比例已經佔據樓市1/3強,目前的高漲幅難以為繼。專家預測,市場將在半年到一年時間內理性回歸。
明確『尺度』是當務之急10月19日,在被問及國內第二套房貸的政策時,經濟學家吳曉靈表示:『現在我們還沒有得到出細則的消息,但央行已經給商業銀行作了風險提示,他們應該根據自己的安全去掌握。』
據了解,為了規避第二套房貸新政,市場買家開始考慮采取種種措施。一些買家試圖利用變更合同將首套房過戶給直系親屬,而在四大商業銀行可能以戶為單位認定第二套房貸的這則新聞後,網友們的跟帖支招更是五花八門,比如用假離婚規避第二套房貸新政。從現有的利用假離婚達到某種目的的例子看,此舉並非沒有可能。
就在市場買家試圖通過種種途徑化解第二套房貸新政之時,不同銀行從各自利益考慮對第二套房貸新政進行了不同解讀。在第二套房貸認定是以個人為單位還是以戶為單位這一問題上,中小銀行選擇以個人為單位,而建行選擇以戶為單位,而且這一認定標准極有可能在四大商業銀行中推廣。
其實,中小銀行以個人為單位認定第二套房貸有其必然性。盡管第二套房貸有化解潛在的金融風險目的,但應該看到,購房貸款可能引發的金融風險主要是從整體來看。事實上,從局部來看,作為單個的銀行,如果貸款人還不起月供,銀行沒收房產,在房價持續高漲的情況下,銀行轉手賣出也是一筆只賺不賠的好生意。從一定程度看,購房貸款還屬於優質貸款,對於正處在上昇階段的中小銀行來說,對第二套房貸作出寬松解讀也是利益之需。
建行以戶為單位認定第二套房貸,這符合第二套房貸新政初衷。但問題是,四大國有商業銀行以戶為單位,其他中小銀行以個人為單位。由於中小銀行在城市已經非常普遍,人們選擇中小銀行很方便,這必將讓第二套房貸新政的初衷大打折扣。而且,面對中小銀行對購房貸款獨享盛宴,以戶為單位這一認定標准,四大國有商業銀行會不會在利益面前『變通執行』?