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近段時間以來,圍繞著不斷高企的房地產價格走勢,政府相關職能部門又開始了新一輪的宏觀調控,其政策法規『釋放』頻率之密集,調控手段之多元化也成為了今年以來樓市『整風』的又一發力點。伴隨著一系列房產新政的『連環』出臺,其政策的指向性也愈加明顯。如何在『抑制投資、打擊投機』的前提下最大限度的保障自住型購房群體的利益成為了業內普遍關注的焦點。就近期出臺的『提高首付比例』以及物業稅『空轉實』試點問題我愛我家市場研究中心認為:
首先,『提高首付比例』是9月末中國人民銀行、中國銀監會聯合下發的關於加強商業性房地產信貸管理的通知。通知中明確指出:商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求;對購買首套自住房且套型建築面積在90平米以下的,貸款首付款比例不得低於20%;對購買首套自住房且套型建築面積在90平米以上的,貸款首付款比例不得低於30%;對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。
這一通知的出臺充分表明了政府『保障自住、抑制投資、打擊投機、平抑房價』的決心,政策實施對於非剛性購房需求的投資以及投機型客群的輻射效力也直接影響到其在二手房市場中的表現。一方面,首付比例提高的壓力導致一部分抗壓能力較差、資金實力較為薄弱的普通投資型買家提前『敗走麥城』,其選擇將手中房源拋盤變現以期轉作其他資本市場投資獲利之用,從而在一定程度一定范圍內起到釋放房源、平抑房價的效果。此項信貸政策的緊縮使投資型買家名下的房源掛牌量小幅上漲,而在買方觀望情緒顯現的情況下,購買需求也將得到理性回歸,由此達到減緩房價上行壓力的目的;另一方面,對於政策打擊范疇的投機客群而言,貸款成數的降低將迫使其增加資金投入,而隨著政策的細化以及隨後將產生的後續效力將進一步加速其從短線炒房獲利的『舞臺』退出,以期達到有效抑制其投機行為的目的。但與此同時,這把『雙刃劍』對於有合理購房需求的昇級置業人群而言也起到了不同程度的威懾作用,特別是普通收入家庭的購買預期呈現滯後性,持幣待觀現象有所抬頭,市場整體需求量出現小幅下降趨勢。為此,『我愛我家』認為:我們應該更多的關注和解決政策保障自住的初衷與其所導致的正常購房需求下置業昇級客群受到抑制之間的矛盾問題,尤其是應該盡快出臺有關在此項政策中提到的『第二套住房』認定標准的細則,進一步規范貸款流程,嚴格按照法規辦理購房貸款等相關事宜,最大限度的配合政府實現其對於房地產市場的調控目的。值得欣喜的是,從目前第二套房認定的三大基准上我們可以看出:監管層關於第二套房的認定原則已經日趨明朗,其認定依據更加傾向於以戶為單位的貸款限定,且『夫妻只要有一人用過貸款,再買房貸款均算第二套房;但家庭只要還清了前面的住房貸款,再辦理房貸還可享受第一套的優惠』的規定更加有利於劃分自住與投機型客群兩大陣營,此舉會在一定程度上打壓一部分投資客企圖以夫妻一方名義來實現購房計劃的非正當手段,以此達到保障自住、抑制投資、打擊投機的目的,迫使投機者無處遁形。
其次,日前國家稅務總局和財政部已批准安徽、河南、福建、天津四省市為房地產『物業稅』模擬評稅試點地區,至此,包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶,已有十省市開始物業稅『空轉』運行。對此,我愛我家市場研究中心分析:由於『物業稅』是針對房屋持有環節所征收的一個稅種,對其的征收勢必導致物業持有成本的從無到有,因此其對於減少市場中所大量存在的閑置房屋以及抑制投機性購房具有實質性的『信號』作用。不僅如此,此部分空置物業進入到市場後,將進一步提高物業的流轉率,加大存量房的有效供給,緩解剛性需求所帶來的供需矛盾,從而為抑制房價上行提供利好環境。但不容忽視的是,由於目前國內尚未具備『物業稅』開征的完備條件,故在各方面評斷依據上還需要進一步探討和論證。我愛我家認為,政府決策部門對於物業稅的開征依據和標准應更多的顧及中低收入群體的切身利益,最大限度的保障此部分人群的購房需求,在物業稅的劃分依據上適當區分住宅類型、住宅面積以及住宅套數等關鍵性概念,對於普通住宅與高檔住宅、90平米基准以及是否以第二套住宅作為征收標准等問題作出細節性規范。與此同時,在持有環節稅費開征的前提下適當減少流轉環節的交易成本,以此促進二手房存量市場的活躍程度進一步提昇,輔以保障性住房政策的配合,為實現普通購房群體尤其是中低收入群體『居者有其屋』的理想而努力。
通過上述兩項政策我們看到,政府在目前房地產市場普遍趨熱的宏觀環境下采取了『抑制投資、打擊投機』的調控手段,此舉使得整體市場交易溫度呈現小幅下降趨勢,但隨著政策的不斷補充、細化和完善,其後續影響效力勢必會帶動房地產市場尤其是二手房市場的快速發展和壯大,房產新政的『連環』出臺將使得市場整體交易狀況呈現出先抑後揚的發展態勢。
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