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人們對房地產行業的關注,已經由最初的住宅擴展到寫字樓、商業。隨著住宅禁商的推進和國家對炒房投資行為的打壓,傳統商業投資又具有較高的風險,日益『提純』中向高端發展的寫字樓似乎更容易得到商鋪投資者的青睞。
眼下,許多寫字樓裙樓商業一改高端姿態,從幕後走向前臺,從寄生走向互動,有力地印證了這一點。
商業價值成亮點河南鑫苑置業有限公司副總經理吳曉峰告訴記者,根據寫字樓項目本身定位的不同,寫字樓底商存在很大差別。非商務區單體寫字樓的商業部分基本上還處於自給自足,服務於本寫字樓客戶的層面,對寫字樓本身的依賴性非常強,沒有走出社區底商的范疇。考量單體寫字樓商業的唯一標准,就是寫字樓的人氣是否夠旺,寫字樓的入住率是否夠高。人氣旺的話,很容易帶旺寫字樓底商;相反,如果寫字樓人氣不旺,寫字樓底商就很難旺起來。所以,單體寫字樓商業由於對寫字樓本身依賴太強,相對投資風險比較大。
商務區寫字樓底商更有可能成為區域商業中心,加速城市商業結構多中心。金博大下面的大商新瑪特,郵政大廈下面的正道中環百貨,鄭州國貿中心的大商新瑪特等都屬於商務區的寫字樓底商。他們的成功運營,似乎讓投資寫字樓商業的客戶看到了很好的發展前景。采訪中,有開發商指出,商務區寫字樓底商對整體功能結構、商業布局以及區位條件等方面,會著重考慮,非商務區寫字樓底商更注重考慮周邊的交通條件和人口情況。相對而言,商業聚集化建設對擴大整體區域性知名度很有好處,集中布局帶來的規模效應也有利於商家相互競爭,提高經營水平,從價格和服務質量上讓消費者進一步受益。
吳曉峰分析,目前鄭州市場上很多寫字樓底商還屬於非商務區的單體寫字樓商業。商業裙房其中的商業配套,體量不大。『但是,即便這體量不大的商業配套,開發商在前期也不敢有絲毫馬虎,無論從檔次、經營、業態上都力求與寫字樓本身相匹配,旨在打造成整個寫字樓的亮點。』吳曉峰說。
優質商業提昇品質商業經營追求大量的人流及大面積的展示面,寫字樓需要的則是相對優雅和安逸的辦公環境,在寫字樓日益提『純』的現在,寫字樓和商業似乎存在不可調和的矛盾。
鄭州大學綜合設計院副院長崔俊告訴記者,一般有大量商業的寫字樓,在前期設計時,就會采用良好業態規劃和人流動線設計,來劃分商業與商務人流,保證商業和寫字樓辦公人群的利益。河南楷林置業有限公司營銷總監李學敏也提出,對於商業體量小,不具備進行人流動線劃分條件的寫字樓項目,開發商更多的是采取從深度挖掘自身資源和增加物業增值服務兩方面,來滿足商家的需求,而不會為了滿足入駐商業經營、宣傳的需要,破壞整體辦公環境。
吳曉峰也認為,寫字樓涉足商業,並不影響寫字樓的純度,而是更人性化的體現。合適的商業規劃、足夠檔次商家的加入,必然為寫字樓價值提昇增加更多的空間。
綜合看來,寫字樓商業與寫字樓之間是相輔相成,承上啟下的關系。在當今寫字樓邁向人性化、智能化潮流的趨勢下,完全脫離商業的寫字樓是沒有市場的;而過分強調商業,忽視了自身屬性的寫字樓又是失敗的。因此,把握好寫字樓與商業的關系,事關寫字樓的檔次,並會影響到寫字樓的長久生存。成功的寫字樓離不開適合的商業,成功的商業對於寫字樓這種物業更是情有獨鍾。寫字樓商業運營的好壞,對整個項目的形象和投資價值影響至關重要。『對於寫字樓來講,處理好與商業的關系,正如西裝和紐扣一樣,雖小巧,卻於細微處體現著西裝本身的檔次與著裝者的品位。』吳曉峰說。
提到高檔寫字樓,我們會自然地聯想到咖啡、西餐甚至銀行。寫字樓與商業,在經意與不經意之間,互相支橕著、烘托著,傳遞著各自的需求,融會了各自的文化。因此,寫字樓商業,正用它獨有的特性與優雅的姿態昂然佇立於各個區域中。
看好一個區域,看好它的潛力,寫字樓商業在商業地產投資中的角色不可估量,將扮演越來越重要的角色。
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