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一臺電腦,一張桌子,門口貼上密密麻麻的房源信息,一個房產『中介』就這樣誕生了。據統計,目前天津以這種形式開辦的大小房屋中介約有3000多家。令人不解的是,這些路邊『中介』每天居然客源不斷,生意紅火,一位『房蟲』自稱,他的『店』從租房、買房,到現金收房,經營范圍可謂一應俱全,只要客戶提出要求,他想方設法也要滿足客戶。殊不知在這種『人性化』服務的背後,隱藏著多少不規范操作,並在不同程度上侵害著百姓的權益。
除了無證經營的黑中介外,一些有資質的中介機構在利益的驅動下,利用二手房市場交易特點,也衍生出多種多樣、富於隱蔽性的騙術,讓買賣雙方的利益在不知不覺中受到侵害。
『匯眾』房產中介公司一夜之間全線停業,高達1.5億元的房產交易資金不翼而飛。無獨有偶,繼匯眾負責人卷款而逃之後,天津易安置家房地產經紀有限公司下屬40家連鎖店也上演了一出一夜閉店的大戲,易安置家資金鏈斷裂的事實隨即浮出水面,從『理直氣壯』挪用客戶賣房款到合同詐騙,這家運營3年,具有天津市房地產管理局認證二級資質的房地產中介公司詐騙丑聞一時鬧得沸沸揚揚。
黑中介騙人招數大揭密
盡管如今的市民在選購二手房過程中較以往更加理性,但由於市場內仍存在違規操作,二手房相關投訴居高不下,而由此產生的糾紛、官司時有發生。那麼,如何避免受騙上當,如何減少此類問題的發生呢?業內專家為您揭密中介騙人八大慣用招數。
招數關鍵詞一:全包價
有些中介,打著『全包價』的旗號,不同程度的吸引著客戶的眼球。『全包價』包括買方所要承擔的全部房款、契稅、印花稅和中介的代理費(房款的2.5%-2.8%)。但中介公司不會明確告知買房人在交易中需要交納的明細費用,從中獲得額外好處。例如,中介公司有一套30萬元的房子,但中介會向買者報價34萬元,表示費用已全包。但中介實際上比預期多掙了3萬多元。
專家提示:對於全包價不透明的陷阱,買方在簽訂二手房購買合同時,最好要求在合同後附上《費用清單》,並要求同賣方見面,明確買賣雙方購房價格與售房價格是否相同,避免中介公司從中收取多餘的差價。
招數關鍵詞二:現金收房
現在一些不法中介以『個人』名義『現金收房』,與業主談好房價後,再與業主一同去公證處辦理房屋出售全權委托公證。業主收到房款後便將房產證交到了這位購房『個人』手中,至此就以為完成房屋買賣交易。實際上,不論是抵押房產還是出租房產,所用的全都是業主的名義,一旦該套房屋出現無法還貸的情況或是由於非法出租而出現糾紛,金融機構和公安機關首先就會找業主本人而不是找中介公司了解情況。
專家提示:如果不急於用錢,最好不要選擇『現金收購』的賣房方式。交易時買賣雙方一定要見面,談好價格後簽訂正規的《房屋買賣合同》,並且到房管局過完戶纔能算交易完成。
招數關鍵詞三:時間差收購
據業內人士介紹,利用時間差收購是不法小中介慣用的十分『高明』的收購方式。中介公司收購房屋時,說服房主先給定金,一般1-3萬元,有的甚至更少,說剩下的房款一個月後再給,然後將房東的兩證一票(房屋所有權證、國有土地使用權證、契稅完稅證明)拿到手。這樣,中介公司可以名正言順的拿著房子去賣,等一段時間房子高價賣出之後,再將買房人的錢給房主。
專家提示:業主不要輕易把房屋產權證交給中介,一般到過戶時纔將原件連同其他材料一起遞交到房屋交易所。
招數關鍵詞四:過戶
買方可能認為,只要自己一手交錢,賣家一手交房,房子就一定是自己的。但在正式過戶之前,產權仍然歸屬賣方,並且某些房屋存在無法過戶的可能。據中原地產三級市場部總監曹海濱介紹,一些中介為了促成交易,對能否順利過戶避而不談,只是讓買方在過戶之前就付清房款,等買方付完房款,產權卻無法過戶,中介事後又推卸責任,買方有可能陷入『錢房兩空』的境地。
專家提示:買方要事先核實賣方的產權,並通過中介和有關管理部門確認該房屋的合法性。對於沒有過戶的房屋,可以在合同中補充上過戶時間的限制和違約條件。
招數關鍵詞五:代理協議
業主陳先生就曾與一家中介公司簽訂過這樣的代理協議,代理協議只言明了該公司代理出售陳先生的房產,但並未限定其代理出售的時間限制。好幾個月過去之後,該公司稱有客戶想買陳先生的房,而這時候陳先生已經不想出售房屋了。於是中介公司拿出當初簽訂的代理協議,稱陳先生如果不出售其房屋,就需向該公司賠付違約金,即購房客戶所付定金金額——4萬元整。
專家提示:正規的中介公司《委托銷售代理協議》中,一般會對買賣雙方的權責義務分別做出規定,並且雙方的權利與義務應當是對等的。
招數關鍵詞六:暗箱操作
代理交易不透明。有的中介公司與業主簽訂『代理協議』之後,不論是看房、談價、談合同,所有的一切均是在業主不知情的情況下背地進行,這種不透明的交易過程中不法中介將房屋標出高價,在出售之後暗中將差價放進自己的腰包,這所有的一切業主都無從得知。專家提示:在房屋買賣的過程之中,透明交易至關重要。買賣雙方一定要見面,坐下來當面將價格談清楚,並正式簽訂《房屋買賣合同》。切不要通過中間人傳話而最終造成自己的經濟損失。
招數關鍵詞七:套牢
利用簡單買賣合同套牢業主,不法中介在與客戶簽訂《房屋買賣合同》時,只簡單說明了雙方約定的房款數額、地理位置等基本情況,待到過戶完成之後,由於沒有付款時間、付款方式、入住交驗、費用明細等相應條款,最終演變成業主長年催討、購房者避而不見,中介公司推卸責任的境地。
專家提示:正規的《房屋買賣合同》中除標明房屋買賣過程中的一些基本情況之外還應標明房款支付的時間、方式,另外還應有費用明細清單、入住交驗單及相關違約責任等。
招數關鍵詞八:折扣
很多中介公司會打出傭金折扣的優惠來吸引客戶,背後卻在房價上做手腳,過程中不讓買賣雙方見面,低買高賣,購房者掉進去後往往會付出比傭金多出數倍的價格購買了一套房屋,可謂得不償失。
專家提示:不要被表面的折扣優惠吸引,中介公司是企業,沒有盈利他們怎麼生存?
防忽悠八大制勝法寶
法寶一:考察中介公司的規模和品牌
某些中介公司雖然也在報紙上做房屋出租信息的廣告,甚至標注出有這個那個分部、分店,但其實銷售網點少得可憐,業務人員不過幾十人甚至十幾人,品牌不響,名字很陌生,這些中介公司出現問題的可能性就很大了。
法寶二:考察中介公司成立時間與房屋銀行業務模式操作時間的長短
新成立的中介公司在客戶與房源信息來源方面很難建立暢通的渠道,因此大多不具備『房屋銀行』這種業務模式的操作條件。一些歷史較長的公司注重開發嚴謹的管理模式,從管理上具備極強的內部監控能力和風險控制能力,杜絕了如『金百佳某分部卷款』等類似事件發生的可能性。
法寶三:考察中介公司的信譽記錄
有信譽的中介公司在工商局與中介事務所的投訴記錄幾乎為零。因為講信譽的公司會十分注重客戶對自己公司的滿意度。相反,黑中介或騙人的中介公司,雖然具備中介營業資質,但是在工商局與中介事務所的記錄卻是劣跡斑斑。因此對於中介公司的考察還應包括中介公司的投訴記錄及其信譽在工商局備案情況。
法寶四:核實買賣雙方身份
進行交易前,一定要核實業主房屋所有權證、國有土地使用證或預售契約等房屋權屬證明以及身份證、戶口簿等。
法寶五:看清合同條款
簽署購或售房合同時,必須要求買方、賣方及中介公司三方同時簽約,並且謹慎、認真地審查合同上所有條款的內容,尤其是一些涉及費用分擔、繳/收房款及房屋交付使用日期、違約責任等方面條款。除此以外,最好把中介傭金也一並寫進購/售房合同。相關的合同、票據原件都必須妥善保管,一旦發生任何消費爭議,亦可及時向有關部門投訴。
法寶六:將各項『口頭』承諾寫進合同
買家委托中介公司辦理銀行按揭手續或向業主『試價』時,應在委托書中清楚寫明辦理按揭手續或『試價』的起止時間,主要目的在於給中介公司訂立一個期限,若其超過期限仍無法辦妥手續的話則應退回全數定金。此舉不但可保障客戶的利益,而且還可有效避免某些中介刻意使產權交易無限期拖延,乘機吞掉定金的情況出現。另外,若購/租房時業主承諾送全屋家電,買家/租客還應把家私電器一一寫進合同,以免業主搞『小動作』用以小換大、以次充好的方式更換或搬走屋內家電。
法寶七:避免簽單方委托
大部分市民對二手房地產的交易流程不一定熟悉,當他們看中某套房子時就會全權委托中介公司協助處理交易、過戶等事宜。由於有部分市民過信任、依賴中介公司,這就給某些中介以可乘之機,有些更經常手持客戶與其簽署公證委托書做許多不法勾當,如:瞞騙業主並以一個較高的價錢與客戶成交、假扮客戶與業主談判等等。
法寶八:不要與經紀私下交易
許多大型、有信譽的中介公司擁有服務優質、手續正規和明碼實價等優點,市民購房時找它們幫忙可最大限度地保障自己的切身利益。若為了節省中介費與經紀私下成交,一旦出事,後果不堪設想。
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