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中國人民銀行和銀監會出臺房貸新政調高『第二套房』貸款門檻已有半月多,市場關於『第二套房』如何界定仍然爭議不斷,銀行實施細則久拖未出,多數持觀望態度。
一些銀行昨天透露,管理層可能於近期再出細則,嚴明『第二套房』界定標准;也有銀行稱本周內將與管理層作進一步溝通;先前已經出臺細則的個別銀行則表示,如與管理層的新標准不一致,不排除調整細則的可能性。
上月27日,央行和銀監會聯合下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,將『第二套房』首付比例提高至40%,貸款利率也將在基准利率基礎上上浮10%。而關於這一新政的具體操作細則,則表示將由各銀行自行制定。
四種解釋版本目前,各家銀行對『第二套房』理解,存在四種不同的情況:以個人為單位,還清以前貸款的,享受『第一套房』待遇;以個人為單位,有房貸經歷的,不管貸款是否還清,以後購房都不享受『第一套房』待遇;以戶(即家庭)為單位,還清以前貸款的,享受『第一套房』待遇;以戶為單位,有房貸經歷的,以後購房都不享受『第一套房』待遇。
對有購買第二套住房需求的消費者來說,第一種情況靈活性相對較大,對購房者比較有利。
除了這四種不同理解,關於『第二套房』,還有眾多問題需要明確界定。如:一套貸款購買的住房,產權人涉及父母和子女兩代人,那麼,其中的子女要另外購買首套自住房時,算不算新政所指的『第二套房』;一個家庭需要賣出貸款購買的自住房、購進更大的自住房,那麼,在前一套住房尚未賣出時買進更大住房,算不算『第二套房』;雖有過貸款經歷,但房主在貸款還清後將住房出售,然後再買入新的自住房,又算不算『第二套房』,等等。業內人士表示,這些具體問題,也是管理層以及銀行在今後的實施細則中必須明確的,否則新政效果會大打折扣。
銀行說法不一目前,對於『第二套房』給出說法的已有光大、建行、交行和興業銀行4家。
建行明確貸款人第二套住房的認定標准以『戶』為單位,並已將北京地區第二套住房貸款首付比例提高至50%。
光大銀行發布的指導性文件則以『人』為單位來界定『第二套房』,即只要借款人本人沒有貸款記錄,就不算第二套房。
交通銀行副行長葉迪奇昨天透露,該行將以個人為單位界定『第二套房』,結清貸款的購房者再貸款買房仍視為第一套房。
興業銀行零售銀行管理總部副總裁鄭海清表示,興業銀行傾向以家庭(戶)來認定『第二套房』,但目前該行細則尚未制定完畢。
由於對『第二套房』界定標准不一,使得目前滬上各銀行房貸業務也按多重標准進行。工行上海分行有關人士告訴記者,工行方面仍按原政策辦理房貸業務,也就是說門檻還未提高;光大銀行則表示,目前該行已經根據新標准來執行。已經涉足境內居民房貸業務的幾家外資銀行,在『第二套房』貸款業務操作上也不一致。渣打銀行透露,自9月27日以來,已經有客戶按照新政策在該行辦理了房貸業務。花旗銀行則表示,新標准還待與管理層進一步溝通,目前還未開始實施。
新規理應細化界定標准不一,細則遲遲未出,造成市場猜測不斷,在某種程度上影響了市場的公平性。上海社會科學院城市與房地產研究中心主任張泓銘認為,管理層對『第二套房』貸款的新規,只是原則性要求,需要盡快細化,變成可操作的具體措施。
不過,由於新政的規定涉及銀行自身利益,銀行方面也不願盡早明確『第二套房』。某銀行人士告訴記者,如果銀行解讀過松,政策落實效果不如預期,相關銀行可能會受到有關部門的警告或懲罰。但如果銀行解讀趨緊,其房貸業務則可能下降,利潤將受影響。畢竟,對銀行來說,房貸仍是一塊比較優質的資產。
雖然,管理層可能進一步明確『第二套房』的界定標准,給銀行一個更明確的指引,但最後的實施細則,仍是由各銀行根據各自情況自行制定。因此,不止是標准統一的問題,張泓銘還強調,各銀行在具體操作上也應基本統一,不能互相矛盾,以免讓投機者有機可乘。
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