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金九銀十旺季不旺
絕大多數行業都遵循這樣一個規律:每年要經歷4月和5月、9月和10月兩個銷售旺季,在這段時期內,各路商家都使出渾身解數進行產品的促銷,而消費者在這段時間內購物欲望也是空前強烈,買東西的大方勁兒令人咋舌。盡管房地產市場總價較高,但是也不例外,每年在這段被稱為『金九銀十』的日子裡,商品房的成交量都遠遠大於其他月份。然而,就在今年各房地產商摩拳擦掌打算大賺一筆時,9月27日夜,金融主管部門下發的一紙通知給地產市場敲響了警鍾。
金融主管部門負責人告訴記者,2005年以來,針對部分地區房價上漲較快、住房供應結構性矛盾突出等問題,主管部門出臺了一系列調控措施,並取得初步成效,但房地產市場上仍然存在囤積土地、囤積房源、住房建設和消費模式不合理等亟待解決的問題。今年8月底,全國城市住房工作會議召開,就加大房地產政策調控力度、引導住房需求、進一步完善有區別的信貸調控政策做了進一步部署。此次《通知》就是人民銀行、銀監會為了貫徹落實全國城市住房工作會議精神,從防范房地產信貸風險的角度,進一步完善商業性房地產信貸管理措施。《通知》在重申原有房地產信貸調控政策的同時,重點調整和細化了房地產開發貸款和住房消費貸款管理政策。
據了解,政策出臺以後隨即在房地產市場引起了強烈的反應,國內多個熱點地區的商品房交易均出現不同程度下滑。有數據顯示,上半年的樓市焦點——深圳,在黃金周期間居然只成交了82套新房,最低的一天僅僅成交了6套商品房。記者在走訪中了解到,本市商品房市場已經開始出現退房的『奇觀』,而這在政策出臺以前是不可想象的。
二次置業壓力增大業內人士認為,此次提高銀行按揭首付產生的心理暗示作用會大於實際作用。『提高銀行按揭首付政策的實施會被看作是一種警示,市場也會發出政府宏觀調控樓價的信號,使得更多的投資客持幣觀望,因此會引導樓市向理性方向調整。但是,目前國內房地產市場價格快速飆昇,投資性需求是其關鍵所在。』他認為,『國內部分地區的房地產評估市場法規建設有待完善,以杜絕曾經出現過的買者與賣者合謀把房價提高,從而降低投資者進入房地產市場自有資金的比重等弊端。此外,第二套住房的認定規則也應該細化,以便使相關政策真正落到實處。』
采訪中,記者發現前一段時間備受追捧的精裝修房在金融新政出臺後最早遭遇了寒流。剛剛放棄購買精裝修公寓計劃的魏先生告訴記者,他是二次置業,之所以對市場上的精裝修房頗感興趣,主要是這類產品定位非常適合年輕人,其拎包即住的『速效』居住方式為很多人排除了自己裝修的諸多麻煩。但是,隨著房貸新政的推出,這一產品形式省時、省力的優點已經被首付款的提高所抵消。他為記者簡單地算了一筆賬:同樣是100平方米的商品房,按單價每平方米8000元計算毛坯房總房款為80萬,首付32萬;如果是精裝修房,按折合精裝款單價為1000元/平方米計算,這種房屋的總房款將達到90萬,首付也將增至36萬,不只是增加了4萬元首付,還要多支付總款上昇10萬的契稅、維修基金及6萬的貸款利息,而且利息是原利息的1.1倍。這種舉措無疑增加了二次置業者幾個等級的購房壓力。『毛坯房在首付4成的條件下,支付起來都有相當的困難,對於精裝修房來說,首付4成是我近期不可能完成的「任務」,所以我只能放棄。』據他介紹,之所以放棄購房計劃的另外一個主要原因就是在總房價低的條件下,他對於精裝修房的品質要求相對較低,但是,首付的提高使得被遺忘的精裝修品質要求變得清晰起來。
他認為,由於購買精裝修房在簽訂購房合同時只能看到樣板間和圖紙,因此不能全面了解未來居所的真正模樣,即便是有弊端也不能及時發現。而且精裝修房是在交付使用前一年左右確定的精裝材質與品牌,可能造成交房時的材質與風格過時甚至淘汰,很大程度上造成滯後性。目前精裝修房正處在初級階段,國家對精裝修房的評判尚無標准,這種看似為購房者省時、省心、省錢的精裝房,正是考量開發商實力與責任的良心工程,房屋精裝是一項極其嚴謹的大工程(從選材到耗材品牌),從風格到成本控制,從施工工期到質量把關,可謂環環相扣,層層把關,任何細微環節稍有失誤,都有可能釀成不可挽回的損失。因此在精裝修房交付使用時引發歧義甚至對證公堂的不快之事時有發生,考慮到這些,魏先生決定還是再看看是否有更適合自己的產品後再出手購房。
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