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購買第二套房產銀行提高貸款首付至40%,這個政策的出臺無疑給房地產放了個重磅炸彈。從市場來看,提高首付不僅影響到了一手房市場,同時也對二手房市場交易帶來了一定的衝擊。
滬二手房上、下家各自拆招背景新聞
近期,中國人民銀行、中國銀監會聯合發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,對商業性房地產信貸政策進行調整。
《通知》規定對購買『二套房』者,貸款首付比例將不得低於40%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。對於購買第三套以及更多套住房的純粹投機行為,監管層房貸首付的比例可能會要求調到50%以上甚至是不予貸款支持。
隨著該消息的出臺,市場觀望氣氛立即顯現,樓市熱度有所放緩,不少購房者甚至取消了購房預期。有跡象表明,近期二手房市場房源有所放量,『新規剛出來,這兩天中介電話忽然多了起來,覺得房子一下子多起來了!』一位購房者向記者透露。
據悉,該《通知》不僅適用於一手房,二手房也在相關限制之內。雖然《通知》對於購買首套二手房的貸款首付沒有改動,仍是按照原來規定的30%來執行,不過對於房齡在15年以上的二手房銀行原則上不予貸款。
從此次出臺的《通知》來看,政府部門意在給予房產投機者重重的打擊。但是,所謂『上有政策,下有對策。』政府出臺的政策,到了執行的時候都會出現相應的對策,在二手房買賣的過程中也不例外。
二手房市場解讀 買賣雙方各想對策提高房貸首付、增收各種交易的稅費,政府對於控制房價可以說是想盡了辦法。可是,在政府的不斷控制中,房價依然持續處於高位。為了規避政策帶來的相應風險,買家賣家都想出了對應的對策。
據記者對一些投資者了解得知,現在二套房首付提高的情況下投資者找出一些應對。部分投資者選擇減少投資總量或投資總價低些的房產,而有部分投資者則考慮做高房價來套取更多的貸款。
據先原房產新華路分店的統計顯示,從銀行提高二套房首付以來,由於中間經過了十月黃金周的交易空期,市場對提高二套房首付反應平淡。最近幾天,市場又恢復到節前水平。而部分有意購買二套房投資的客戶,對於做高房價來獲取更多的貸款,意向有所表現。
『要想套取更多的貸款,最直接的辦法就是做高房價。』一房產置業顧問這樣談到。但是,銀行的最終貸款還是要根據交易的報價和銀行的評估價取最低值來決定的。一般銀行的評估價都是在市場價的基礎上打八折的,這樣即使做高了房價,如果你銀行沒有關系也很難獲得更多的貸款。
二手房交易中,對於賣家做低房價來規避一些稅費,這是房產市場眾所周知的秘密。在現在房市火熱,政府調控增收、加收相關交易稅費的情況下,二手房的賣家為了取得房屋交易利益的最大化,做低房價是交易過程中最常見的做法。
買家想做高房價,而有賣家卻想做低房價。為了各自的相關利益,不同的政策帶來了買賣雙方相應不同的對策。
策略差異影響市場交易隨著銀行提高二套房首付規定的執行,買賣雙方為了各自的利益,迥異的想法導致交易失敗的雖不常見,但其現象已有所顯現。
『做高房價來套取更多的貸款,這種做法並不實際。但不實際並不代表沒有人這麼做的,從我們這裡了解到的情況來看,還是有一些購房者在交易過程中要求我們把房價做高點的。』信義房產張平儀告訴記者。但是,做高房價存在一個問題,就是賣房人在交易中要交納更多的費用,這就成了交易雙方的矛盾。矛盾的最終後果是導致交易的失敗,那麼如何解決這個矛盾只有交易雙方共同商議了。
『其實真正要做高房價的並不多,現在投資房產的客戶多是資金比較充足的。他們購房不會太在意貸款的問題,即使有部分資金不是很雄厚的投資者也會選擇總價低一點的來投資,提高首付帶來的壓力對投資者影響不大。但是,也不排除部分投資者為了獲得更高的貸款而做高房價,而影響正常的房產交易。』先原房產王浩認為。
據本報從提高首付政策出臺前後的統計數字來看,現在上海一手房市場來看成交量呈現出大幅下降的趨勢。普陀區房產交易量較政策出臺前下降了75%,而長寧區交易量較政策出臺前下降了50%左右;由於嘉定區多是動遷房,商品房供應較少,受政策的影響不大,市場反應平穩。
二手房方面,在此次政策的促使下,雖然供應有所放量,但成交量卻緊隨一手房市場的走向,呈大幅下滑之勢。從信義房產新華分店的交易情況來看,部分投資買家在交易中途出現退單現象;但多數投資購房者改變投資策略,把意向購買的大房型換成了低總價小房型,利於投資者一次性付清房款,來規避提高首付和利率的壓力,使得小房型需求更加旺盛。
有業內人士認為,這雖然和提高首付的影響有關,但也和買賣雙方策略的差異也有一定的關聯。
業內分析提高首付調控作用有限
《通知》規定提高首付針對購買第二套房的人,由於第二套房子概念模糊,有關部門根本無法確定。因此,政策實施上是很有難度的。而且由於投資性購房者,雖有部分是靠貸款投資,但大部分是有些經濟實力的,這樣就使提高首付的實際作用大大降低了。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為,提高房貸首付雖說不會對房價起到決定性的作用,但是對緩解市場投機房產的熱度多少會起到一定的抑制作用。
現在的購房者中投資性的需求又抬頭了,投資性需求面臨的一個很重要的問題是銀行貸款的杠杆作用。購房者付了首付之後,剩下的就是在銀行貸款。由於首付的門檻低,銀行貸款就成為購房的主要資金支持。通過在銀行貸款買房的方式來投資房地產,這樣的投資性需求充斥房地產市場,直接推高了房價。所以現在銀行提出提高首付比例,對抑制投資性的購房需求是有好處的。
『首付比例提高以後,投資就不那麼容易了,可以把少量的炒房客給擠出房地產市場。』尹伯成對此次《通知》的出臺這樣認為。
而美聯物業一從事房產交易多年的人士則認為,此舉只會加大購房者的負擔,而依然無法有效抑制房價。羊毛出在羊身上,炒房者會想方設法把這部分多出的錢轉嫁到購房者身上。事實上大部分炒房者還是有能力一次性買下多套房屋。這樣最後的受害者還是真正想買房子的人,提高貸款首付在真正意義上並不能幫到購房者。
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