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房貸新政出臺多日,療效究竟如何?
從一線銷售來看,人們低估了房貸新政的威力。房貸新政貌似溫柔,其實鈍刀割肉不覺痛。如果給一個定量判斷,可以說房貸新政讓房價暗長了10%,讓需求消滅了30%。
房貸新政見效可謂立竿見影,許多樓盤出現了客戶集體不簽約的情況。據幾個房產營銷人士溝通,一些樓盤在國慶前開盤情況不錯,房子一掃而光,但國慶期間卻很少有客戶來簽約。不管銷售員如何催促。多數客戶卻穩如泰山。
為啥不簽約了?
非不簽,不能簽也。
按照房貸新政精神,一些銀行拒絕對第三套及以上房屋貸款,這意味著炒房只能一次性付款。炒房團、投資客措手不及,無法簽約,只能退房。
王先生是來自深圳的炒房團,在國慶前在重慶定了十多套房子。突然,置業顧問告訴他,銀行拒絕向他貸款,讓他選擇一次性付款。無奈之下,他打算退掉一半,用一次性付款買5套。但考慮良久,他把這些房全部退了。他說,市場沒有了投資客,房價還能漲多久?
房貸新政將二套房首付增加到4成以上,許多客戶付不起首付,需要重新籌集資金。
但更重要的是,客戶對利率無法接受。據銷售人員反饋,購房者在准備簽約時纔發現,房貸新政讓第二套房利率上浮了25%而不是10%。按照原來的政策,商業銀行一般對房貸按下浮15%優惠利率執行,為6.66%。按照新政,不但15%下浮優惠沒有了。而且還要上浮10%,實際利率為8.61%,增長了25個百分點。而不是10%。
『銀行搶錢了』,王女士拿著預算表大呼不公。她這是買第二套房子,她對利率上浮10%有所耳聞。雖心有不甘但勉強能夠接受。當她准備簽約時,她傻眼了,別人利率可以下浮15%,自己要上浮10%,相差25%。別人是6.66%,自己是8.61%。同樣是三十多萬元貸款。她每月要多付1000多元的按揭貸款。這僅因為她曾經買了套50m2的小戶型!
對於利率25%的差別,有人算出這相當於房價漲了10%。第一套房執行優惠利率6.66%。第二套房執行上浮利率為8.61%。同樣是貸款30萬元。按20年等額還款計算,前者月供為2264萬元,後者月供為2625萬元。多了361元。相當於多貸款5萬元。20年還款算下來,30萬元貸款要多還9萬元。這相當於房價漲了10%。
由於第二套房與第一套房的巨大利率差別。許多有承受能力的購房者也打起退堂鼓,選擇了退房。
如果要給房貸新政影響一個定量分析,可以說房貸新政讓房價暗漲了10%,需求下降了25%。根據購房者類型的不同,這可從兩方面來看:
換房者:約佔購房者30%。提高首付讓一些人付不起首付了,利率25個百分點的差別讓房價暗漲了10%。對於他們來說購房是剛性需求,只要能夠隨便要咬牙堅持,但也有不少最終放棄。據粗略統計,因此原因放棄購房的,估計為購房者的5%左右。
投資者與炒房團:他們約佔購房者50%,利率上浮炒房成本太高。第三套房拒絕貸款,據估計,約20%-25%的投資者放棄了購房。
這兩部分加起來,有25-30%購房者直接放棄了購房。此外,房貸新政使部分客戶產生觀望心理。這種影響如果要用一數字來預測,大約是5%。
所以,用數字來計算,房貸新政讓需求下降了30%。讓房價暗長了10%。當然,僅僅靠房貸新政還不可能改變房價飛漲的局面。房貸新政也誤傷了大量無辜老百姓,房價調控還有很長的路要走。
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