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一鋪養三代——商鋪紅火但成功案例罕見
癥狀
盡管『一鋪養三代』的說法充分證明了成功商鋪投資的利潤空間,但是商鋪投資也非常容易非理性和盲目投資。從北京近幾年的商業地產開發模式看,無論是購物中心、商業街還是社區商業物業,多數開發商都沿用住宅開發的手法,分割物業產權出售,快速獲利。這一違背國際商業地產開發規律的做法,也讓一些企業自食其果,成功者少,陷入糾紛者眾。用這種手法做商業地產,投機的成分很高。與住宅投資熱有所不同,住宅尚有巨大的市場需求在背後支橕,商業地產一旦投資失敗,其結果只能是一損俱損。一旦投資失敗,就可能從『一鋪養三代』變成『三代養一鋪』。
現象
大勢:高空置率敲打虛假繁榮
據戴德梁行發布的一份報告顯示,北京2007年進入了最為集中的商鋪開業高峰期。本年度計劃開業之商鋪面積累計高達410萬平方米,商鋪供應量將超過620萬平方米。在供應量激增的同時,商鋪的銷售卻並沒有隨之水漲船高。
專業人士指出,在北京、廣州、深圳等地區,商業地產總量初顯過剩端倪。數據顯示,商業地產銷售率(銷售與供給比例)除了上海較高為92%外,北京、廣州、深圳這一指標分別為32%、50%、42%,這意味著有一半以上的商業地產沒有賣出去。
商務部市場體系建設司處長劉曉峰以『兩個有餘,三個不足』來概括目前的商業地產現狀:即投資有餘、熱情有餘,但專業不足、規劃不足,因而最後規范也不足。正是這樣的原因,造成商業地產不能給經營者量身定制,提供其所需的經營場地,讓經營者們對近期開發的大量商業地產項目敬而遠之,空置率居高不下。
個案:輕信返租,投資被套
目前,國內缺乏專業商業地產運營商,多數商業地產項目都是搞住宅的開發商『轉業』開發。他們往往缺乏商業地產開發經驗和經營管理經驗,缺乏後續的商業贏利能力。而且一些開發商為了分散風險,往往會成立項目公司,和集團公司沒有直接的法律關系。項目賺了皆大歡喜,出了問題投資者就會發現,所謂的某集團早就不見了蹤影。商鋪的廣告也往往非常誘人,什麼『3年返租』,『回報率10%』……一些投資者在輕信這些承諾後,纔發覺現實並非如此。
紀先生就是看到某大集團的商鋪廣告後,在北四環附近購買一間社區底商,誰知開發商賣完後就撒手不管,由於缺乏統一運營和管理,紀先生的商鋪從餐廳、服裝精品店到煙酒鋪換了個遍,出租收益也一降再降,根本無法支橕貸款。幾年的慘淡經營,粉碎了他對社區底商的幻想,轉而把投資的目光轉向主題商業和SHOPPING MALL。但主題商業如『巨庫』、『碧溪家居廣場』的失敗,也讓紀先生再次看清了『一鋪養三代』的艱難。對於現在流行的產權商鋪、售後包租等概念,紀先生認為,概念再誘人都只是包裝,投資商鋪還是要看地段、人流、定位和開發商培育市場的措施。
觀點
為何面對如此高的空置率和相應的風險,商業地產卻依然受到青睞,投資熱一直不退?
大中城市的商鋪價格一般是住宅的2?3倍,甚至是7?8倍;而成本僅是住房的2倍左右。來自北京中原的統計數據顯示, 2006年北京商業用房成交均價為15582元/平方米,與2005年同期比較,每平方米銷售價格上漲了1450元,同比增長10%。城八區中,東城區價格最高,均價達到22079元/平方米。如此高的價格,一定程度上在於人們對經濟發展的樂觀預期,但同樣離不開一些開發商炒作的結果。
對此,商務部建議盡快出臺《城市商業網點管理條例》,加強對大型商業設施建設的科學調控;對擬建的大型商業地產項目進行清理,防止商業地產熱繼續蔓延。
與國外成熟的商業地產商『只租不售,統一經營』的開發模式不同,我國開發商普遍采取的開發方式是,通過用建築商墊付資金把商業設施建好,再采取『售後返租』的形式,把項目分塊賣給中小投資者。當『莊家』獲利離場後,『散戶』缺乏對商業項目的運營能力,造成一些項目前期宣傳的美好前景被一片冷清景象所代替,凸現了目前商業普遍存在的前期銷售與後期經營無法達到一致的矛盾。
『眾多商業項目為了達到高價銷售商鋪,往往通過誇大的宣傳及美麗的定位來吸引投資者』。一位業內人士說,一旦這些項目進入商業經營期,高額的投資回報無法兌現,如果不改變這種售完就跑的商業地產模式,『一鋪養三代』就只能是鏡花水月式的美夢。
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