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寅吃卯糧——價值透支讓投資房產無利可圖
癥狀
今年以來,漲價成為北京樓市的最搶眼特征,在2006年還不顯眼的五環樓市,今年僅上半年東、北、西五環樓盤單價就已紛紛破萬元,南五環樓盤單價也在向萬元臺階逼近。和以往幾百元幾百元的漲幅不同,當今樓市漲幅是以千元為單位計算的,而城市中心區的一些高檔樓盤數月之間漲幅就高達50%。不可否認其中不乏有的樓盤在產品上有所創新,有的樓盤配套更加成熟。但是,更多的樓盤是在提前透支區域價值,寅吃卯糧的現象已經開始讓部分投資者撤出樓市。
現象
現象一:價漲量縮,投資人悄然抽身
和價格的飛漲相反,這些高檔樓盤的成交量卻出現了萎縮,在今年1?5月,北京高價高檔住宅仿佛集體陷入一個『滯脹』怪圈。來自北京房地產交易管理網的統計數據顯示,今年上半年北京住宅銷售量處於近3年來的低谷。價格在2萬元/平方米以上的高檔住宅更是遭遇寒流,多數樓盤銷售幾個月甚至賣不出一套房。這雖然與『限外細則』等政策有一定關聯,但高房價使得投資價值被開發商嚴重透支,投資者開始悄然抽身,纔是深層原因。
『很顯然,在現在的價格水平上,目前房地產的投資價值已不再。』資深房地產投資人士張先生說,『加上貸款政策的調整,繼續投資的資金壓力太大。只要有合適買家,就准備脫手。』
近期以來,深圳樓市開始降溫,也可以說明高房價給投資者帶來的壓力。無論是二手房還是一手房,深圳都不同程度地出現了價量齊降現象。『深圳樓市的投資回報空間正在逐步萎縮。深圳近年來的高房價已令投資客感到風險越來越大,而近期政府針對投資所出臺的措施更是令炒房者感到緊張,深圳不少投資者開始把目標指向武漢等二線城市。』一位當地業內人士如此分析。
現象二:長線投資回報堪懮
高房價和新貸款政策的出臺,讓短線投資風險太大。而較為穩妥的長線投資回報率卻不夠理想。
一位業內人士用一組數據向記者說明:比如投資一套100萬元的房子,無風險收益(例如3年國債)是3%,則無風險年收益應當有3萬元;如果希望實現5%的收益,則當有5萬元,月租金需達到4000元;而如果加上折舊,例如20年,每年折舊需要5萬元,則月租金需達到8000元;因此,如果要投資100萬元的房子,月租金需達8000元纔算是有吸引力的,即年回報要有10%(3%是無風險收益;2%是風險收益;5%是折舊攤銷)。然而從北京目前的出租市場看,要達到8000元的租金水平是比較困難的。
據中介行業的一份調查顯示,北京五環以內部分區域的1居室租售比為1?200,而3居室的租售比則上昇為1?300。『一般房屋租售比的警戒線是1?200,超出這一比例時,市場泡沫已有出現。』北京我愛我家房地產經紀有限公司副總裁胡景暉表示。
觀點
每一次經濟危機到來之前,一定有一番虛假繁榮的景象,正如嚴冬之前是豐收的秋季。當年的日本、90年代末的香港以及當今出現次貸危機的美國莫不如此。只是北京樓市連續多年的繁榮和走高讓人們忘記了這一點。
然而對於高位運行的樓市,政府已經開始顯示調控的決心。央行在今年以來,已經連續4次提高貸款利息,7次提高存款准備金,貸款利率和准備金率均已達到歷史最高點。而全國性的收縮房貸已成必然,目前已有部分城市已經開始停止二手房貸款,這些措施無不指向投機甚至是投資性購房行為。有業內人士認為,如果北京也采取提高貸款首付、緊縮二手房貸款業務,北京的市場需求短期內將減少30%,這無疑是對房產投資的重重一擊。
高房價如以投資未來樓市價值為代價,投資者就應當提醒自己好好算筆賬:國際專業理財公司對評估物業的有一個公式。如果該物業的年收益×15年=房產購買價,那麼該物業物有所值;如果該物業的年收益×15年?房產購買價,該物業尚具昇值空間;如果該物業的年收益×15年?房產購買價值,則該物業的昇值空間就要打上問號了。你投資的物業是這樣嗎?
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