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騎虎難下——有價無市讓部分樓盤面臨尷尬
癥狀
除了極少數高檔樓盤,大部分所謂高檔住宅銷售情況不容樂觀。盡管如此,放不下架子的眾多高檔樓盤依然領漲樓市。一邊是居高不下的房價,一邊是賣不動的尷尬,正所謂騎虎難下。
現象
本報曾經報道,從今年二季度起,京城多個高檔住宅銷售放緩,雖然在7月份,有泛海國際居住區、國奧村等極個別樓盤以超過百套的成交量刷新了歷史紀錄,但以朝陽公園板塊、燕莎板塊、雙井板塊和亞奧板塊等為代表的大多數高檔樓盤銷售仍未走出低谷,其中以售價超過20000元/平方米的高檔住宅成交量跳水尤為嚴重。
『價格在15000元/平方米以上的項目整體銷售率為20%多一點,一些價格上漲過快的高檔項目甚至連續出現了單月零成交的情形。』北京市房地產協會的一位人士在接受記者采訪時表示。但與此同時,北京高檔房的價格卻一路走高,進而使得其『有價無市』的特征更加凸顯。
日前,記者在走訪京城一些高檔樓盤時也看到了類似的情形:一些銷售價格在20000元/平方米以上的高端樓盤仍然難挽銷售量持續下滑的頹勢,其售樓處鮮有前來看房的人。
與之形成鮮明對比的是,雖然成交量嚴重縮水,但這並不阻礙北京高檔房價格節節走高的勢頭。比如,亞奧區域的房價已由申奧成功初期的5000元/平方米上昇至現在的18000元/平方米,區域內有開發商樂觀地認為,到年底銷售價格將突破25000元/平方米大關,甚至很有可能達到30000元/平方米。
有價無市的奇怪局面,是非常時期京城樓市一大病狀,對於這些『死扛』的樓盤來說,這種病態現實頗為無奈。
觀點
凡是一種商品出現滯銷時,其價格都會往下走,而北京的高檔房卻反其道而行之,顯然有悖於常理。
京城某地產商一語道破了天機,房價上調是以其開發成本及市場的供求關系為基礎,輔以銷售節奏和建設進度為參考因素的,是一種理性的市場行為,但現在大部分項目都屬於跟風,是一種人為的漲價。
他分析說,在奧運概念的刺激下,大多數開發商對房地產市場的判斷往往過於樂觀,更願意給自己的房子定一個特別高的價格,『他們相信在奧運前把高檔房售價提高不會出現死盤的現象,雖然可能會犧牲銷售速度,但是預計會獲得可觀的利潤。』
更重要的是,由於『拿地』成本的不斷攀昇,使得開發普通住宅的利潤空間已在逐步縮小,開發商在產品的選擇上,往往會傾向於利潤更高的高檔房,但是在產品設計以及配套服務上卻鮮有突破,產品同質化現象極為嚴重,從而導致銷路不暢,如果下調價格勢必會影響其收益。
於是,大多數房地產開發商只能在由低銷售量與高房價做成的『鋼絲』上行走。很顯然,因為高檔房不但價格高,而且戶型面積偏大,單位面積價格漲幅就會進一步放大總成本,『過高的價位、過快的漲幅,對高檔房的成交產生了明顯的抑制作用。』
在加息壓力日趨增大的背景下,一些高端項目還面臨退房的風險。
日前,一份由媒體根據北京市房地產交易管理網的期房退房公示中顯示的數據,經調查公布了『北京高端樓盤退房排行榜』。榜單顯示,截至9月24日,在退房前30排行榜中,排第一的韋伯國際發展中心退房套數高達354套,退房較少的項目也有近10套。榜單中銷售均價在15000元/平米以上的樓盤有12個,佔四成。
許多五六月新推出的住宅項目也有不同程度的退房現象,而且好幾個項目的退房率都在15%左右。
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