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在大中城市已經出現嚴重的富餘性空置與流動性空置兩大問題:『實物儲蓄』與『度假性房屋』正在大量衍生,一些大型居住小區的入住率低到只有20%至30%左右。
房地產在近幾年,已經由買方市場轉為賣方市場了,房價也一路飄紅,任憑政府如何調控,房價依然穩步增長。
本人每次去外地演講和洽談項目策劃與銷售代理時,無論是政府官員還是開發商,在去年往往都向我提出一個相同的問題:房價會不會繼續上漲?房地產還能走多遠?今年問題則有所變化,不再關注房價會不會上漲,而是關注『房價還會漲多少』。從問題性質的轉變,我們就可以看出,房價上漲已經成了共識,而漲多少、漲多久則成了時下最為關心的問題。
而許多經濟學家及房地產業界人士,則在探索房價上漲的根本原因以及房地產未來發展方向的深層次問題。
究竟是什麼原因導致全國房價通漲?房地產未來會出現什麼樣的變局?關於前一個問題,我以前在一些公開場合的演講中,已經多次回答過,一些經濟學家和專業人士,也無數次討論過,這裡我就不再重復,而就房地產未來的走向,做些簡單分析。
房地產將走向何方?業內專家學者也做過分析,既有樂觀的,也不乏悲觀者。
筆者常年從事房地產實戰與研究工作,生活工作在廣州,但經常在全國各地跑,對房地產算得上比較了解。
總體來說,房地產在未來幾年內,仍然將一路向好,房價也將呈上漲態勢。但是在未來5年內,大中城市的房地產將會出現一個歷史性的拐點,這裡之所以用『歷史性』來形容,包含雙重含義:首先是不對這個拐點做正反界定,因為很難說這個拐點是積極性的還是消極性的。其次是表明這個拐點是比較突出的、重要的,對房地產來說,意味著重新變局、重新洗牌,具有歷史性意義。
根據筆者的觀察與研究,發現在一些大中型城市裡出現了嚴重的非理性消費現象,所謂非理性消費,主要表現兩大方面:一是無房一族,受傳統觀念的驅使,認為人的一生必須要有一套房,否則人生就是缺憾的,不完美的。於是這部分人節衣縮食,以勒緊褲帶的方式來實現買房夢,這也就是時下所說的『房奴』。
二是許多有房一族,受享受觀、房價上漲(房屋增值)現象的影響,不斷增加住房。一人三房、五房者,比比皆是,筆者在東莞碰到一個老板,他說他擁有9套房,這應該還不算是擁有房產最多的,一些富裕階層,通常都擁有兩套以上的房產。
在研究過程中,我發現房地產市場的空置率在直線上昇。這裡所說的空置,與過去所說的空置不是同一概念,過去所說的空置,更多的是指開發商未售出的房屋。筆者所說的空置,是已售房空置,筆者為這種空置找到了兩個詞匯:流動性空置與富餘性空置。
流動性空置:指買家買房不是為了居住,而是投資。投資分為兩種:一種是投資增值,不急於出手,而是當成一種儲蓄,我把這種現象命名為『實物儲蓄』。另一種是投機,買房的目的非常明確,就是為了快速賺一把,屬於短期行為,這種現象主要是受當前房價不斷上漲的形勢影響所造成的。流動性空置,是指買家買房後,因為市場原因或者片區板塊的昇值空間原因,而一時沒有出手,還囤積在買家手中,也就是說,房屋處於流動環節當中,沒有到達真正的買家手中。
富餘性空置:是指買家已經有房住,或者已經有了多套住房,之所以還買房,是為了享受。這部分買家,買房的目的不是為了再轉手出去,而是因為生活富裕了,有足夠的錢,就不斷購買新的住房。雖然這些買家買房之初的目的,不是為了轉手,但在一段時間後,不排除再轉手的可能。許多房子買來後,一年住不上三五次,基本上是空著的,成為一種實際上的度假性房屋。
根據筆者觀察,在廣州、上海、北京、深圳、杭州、青島、寧波等這些大中城市裡,流動性空置與富餘性空置,像房價一樣在直線上昇。從空置的類型上來看,富餘性空置高於流動性空置。而從城市來看,以大城市為突出,而在大城市中,又以大型住宅小區,尤其是郊區的現階段稍偏僻的小區最為嚴重。許多大型住宅小區,房屋基本售完,但入住率非常之低,大多不到50%,有的甚至只有20%至30%左右,這就意味著,大量的已售房嚴重空置,這種空置現象十分空出,不久,將會成為一種社會問題,引發房地產大變局。
從宏觀經濟的角度來看,這些空置,積壓了大量的資金,資金的經濟價值未能充分釋放出來,通俗一點說,就是這部分資金沒有有效用於經濟建設上來,沒有發揮資金的最大效能值,在一定程度上,影響了國家的整體經濟建設。
從房地產業本身來看,這種現象,也利大於弊。一方面嚴重影響到居住小區的生活環境與氛圍,另一方面,給房地產市場造成一種形勢向好的假象,將房地產引入一種錯誤的方向。
從哲學角度來分析,任何一件事情,都會在量變達到一定程度後,必然引發質變。一個人爛牙,是個人問題,但一萬個人同時爛牙就成了社會問題。
隨著流動性空置與富餘性空置的不斷擴大,房地產市場將會出現一個大的變局,一個歷史性的拐點即將到來,無論是政府、經濟學家,還是業內人士,都應該密切關注這一現象,采取多種方法來有效緩解這一現象。遺憾的是,政府官員、經濟學家和業界人士,都沒有關注到這一日益膨脹的空置現象。房地產將會出現一次大的重新分配與調整,這種分配與調整,不是政府的調控行為所導致的,而是在市場的主導下所出現的自動分配與調整的市場行為所導致的。屆時將會出現一次大的動蕩,並且將引發一系列社會問題,在此呼吁各界引起重視,並采取切實有效的方法緩解空置現象。
如果這一現象現到緩解與控制,那麼房價上漲過快的問題也自然就迎刃而解了。
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