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跟目前如火如荼、價格節節攀昇的住宅市場相比,天津的寫字樓市場顯得道路曲折。從上世紀90年代發展起步到亞洲金融危機中受挫,從一度沈寂到如今年放量40萬平方米左右,跌宕起伏,充滿了變數。市場上一度還出現過寫字樓價格賣不過周邊住宅價格的尷尬局面。
良莠不齊品質偏低 天津寫字樓市場有點亂經過長年發展,天津寫字樓的分布已基本形成了幾個重點區域和熱點地段,如小白樓CBD、南京路沿線、友誼路沿線、中山門沿線、十一經路沿線以及鞍山西道區域、華苑區域等。其它繁華地區及交通乾線路口也有少量寫字樓散落。從數量上看,天津寫字樓項目不算少,僅市區內已建成及在建的就有60餘個。
然而,這些寫字樓的品質良莠不齊。有些所謂的『5A甲級寫字樓』僅僅停留在喊口號階段,實際產品與大家公認的甲級寫字樓標准相差甚遠。國際上評判甲級寫字樓的八大特征,管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數字化、節能化、便捷的交通和商務化,幾乎沒有一條能符合。
有些項目設計較早,又缺乏前瞻性,產品建成後基本屬於過時、落後的狀態,難以符合目前的客戶需求。一些設計上的硬傷,如房型設計有缺陷,空間分割不合理,布線混亂;或者在硬件設施上嚴重落後,電梯配備不足、停車位過少、沒有相應的商務配套及商業,無法滿足現代化辦公要求。
還有些項目盡管也知道區位、地段對寫字樓的重要性,也選址在了交通乾線的路口或者必經地,但是卻忽略了寫字樓對周邊商務環境及商業氛圍的高要求,於是在市內常常能看見一座高樓孤零零的矗立在一片低矮生活區內的奇怪景象。對此,仲量聯行天津董事總經理何邁可分析認為,主要是由於這些項目基本屬於直接銷售型的,原來的開發商本身並沒有站在租戶的立場上來真正關心大樓是全部入住了還是有空置現象,他們關心的只是大樓是否賣出去了,把所有的力量都用在如何將大樓銷售出去以便獲得投資回報。因此造成了大量如今在我們看來屬於乙級甚至丙級的寫字樓存在。
『天津市場中即將出現的真正變化是,如何從整體上更好地管理這些多產權大樓和由單一所有者所有的大樓之間的差別。』何邁可表示。
吸納強勁現有頂級寫字樓嚴重不足環顧市場,建成並交付使用的甲級寫字樓屈指可數,按照某國際房產服務公司的標准,目前天津市場上能真正稱之為『甲級』寫字樓的項目僅有三個,即國際大廈、津匯廣場一座和不久前新落成的津匯廣場二座。
目前,天津的跨國公司數量不斷增加,他們希望能夠入駐由單一所有者所有並提供良好eb9物業管理的寫字樓中。因此,天津的甲級寫字樓空置率明顯較低。據統計,在津匯廣場二座交付使用前,天津甲級寫字樓的空置率僅為4%,並且存量只有為數不多的小面積空間。
盡管南京路沿線未來將有君隆廣場、天津中心、和記黃埔項目、以及六緯路附近的嘉裡中心等高端寫字樓補充進來,預計2010年天津甲級寫字樓存量將達到38萬平方米左右,但是就目前而言,市場上現有的頂級寫字樓存量已不足10萬平方米。以今年二季度寫字樓市場3.5萬平方米的淨吸納量來看,現有市場供給嚴重短缺。
市場需求從中小型向大型需求邁進從目前津匯廣場一期、二期以及國際大廈已進駐客戶看,對頂級寫字樓感興趣的租戶通常是那些跨國公司或者有著龐大海外客戶群的公司。近期內,金融、專業服務、物流企業成為主要需求的驅動力。
對於這些企業而言,維持良好的公司形象至關重要。而寫字樓作為企業辦公和塑造企業形象的載體,良好的工作環境、優越的區位地段是他們選擇辦公場所的首要條件。『企業希望有一個既能維持良好的形象,營造良好的工作環境,同時又便於員工抵達的工作場所,因此他們需要辦公地周圍有良好的道路與軌道交通條件以及大量餐飲和購物場所。』何邁可介紹說。
此外,租戶們還比較看重知名企業的群聚效應,希望與貼近自己的客戶、以及與自己有著相同目標的公司毗鄰而居,共同形成濃厚的商務氛圍。
一個有趣的現象是,在過去兩三年裡,天津甲級寫字樓的客戶需求往往以中小型需求為主,以津匯廣場為例,前兩年到津匯廣場一座尋找辦公場所的公司平均租用的面積僅為150–500平方米,而如今到津匯廣場二座尋找辦公場所的租戶租用的面積明顯變大,大多數在600平方米或更大,最大租戶的租用面積超過了4,000平方米。
津匯廣場一座的一些租戶經過幾年的發展不斷壯大,他們現在的規模也比過去要大得多,這些租戶包括德勤、渣打銀行、馬士基以及百盛集團,這些公司現在的租用面積都超過了1,000平方米。
純租賃需求呈上昇趨勢濱海新區被納入國家發展戰略,為天津帶來了前所未有的發展機遇。隨著更多的跨國公司進入天津以及現有公司繼續擴張,天津寫字樓市場有望繼續增長。空中客車公司的投資、機場的昇級、機場周圍的附加投資以及天津經濟開發區西區都將使整個城市受益非淺。『天津市場將繼續增長,不管這種增長的原因何在,都會給整個天津市帶來好處。』何邁可對未來充滿信心,『市場對新寫字樓的需求將等於或超過現有的甲級寫字樓的規模。』隨著純租賃需求呈現上昇趨勢,過去天津寫字樓市場以散售和自用為主導的狀況將繼續改觀。
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