|
||||
雖然,『反向抵押』在國內登陸的腳步聲已經漸行漸近,但由於種種因素估計在國內短期難以全面推出,再加上其實施的方案未必能對老年人的胃口,在這種情況下有沒有其他辦法呢?本刊記者設計了四招另類『以房養老』的思路,或許能開啟讀者的思路。
招數一:將房產賣給子女在中國贍養老人是子女應盡的責任,絕大多數中國老人都有一個溫馨的家。如果老人不顧親情,獨自辦理『以房養老』,會給人造成『子女不孝』的感覺,也無端地讓子女承受不必要的輿論壓力。中國人的傳統是『但存方寸地,留於子孫耕』。對許多老人來說,辛辛苦苦一輩子好不容易攢下一套房,到老了,卻又不得不將房子抵押給銀行,它折射出的是中低收入群體深深的無奈,絕不是一種瀟灑。
因此,一個變通的辦法是,如果子女的經濟條件許可,老人可將自己的房子『反向抵押』給子女。這樣,老人每月可從子女那兒得到一筆退休金補助,而子女也可以以遠低於市場價的價格買下父母的房子,為自己的養老再埋下一個伏筆。
按照『住房反向抵押貸款』的思路,我們不妨設想一下劉老夫婦讓子女分期付款買下自己的房子。假設劉老夫婦的女兒和兒子共同每月支付他們1200元,老夫婦倆的養老壓力將緩解很多。此外,父母與子女間的『反向抵押』可以省略了很多與金融機構『住房反向抵押貸款』中的麻煩和費用,特別是評估費、保險費等一系列昂貴的中介費一概免單,這對本來捉襟見肘的老年人很重要。同時,每人600元對尚在工作崗位上的子女來說應在可承受范圍之內,如此低的價格是絕對撿了『皮夾子』。以劉老夫婦高壽85歲計算的話,子女的支出也只有21.6萬元,若算上15年分期付款的貸款利息,實際相當於目前貸款了十幾萬元買下了價值90多萬元的房子。就算劉老夫婦能活上百歲,子女也是絕對合算的。
如果子女實力不夠,可以再進一步變通,劉老夫婦可以和某個對其房產有意向的親朋好友達成『反向抵押』協議。但是這種『私了』方法的風險明顯要高了許多,雙方一定要請律師出面處理並簽訂『住房反向抵押貸款』合同,就房子的估值、貸款支付的金額和方式、違約的懲罰、以後房產稓值或跌價後的處置、老人超過或短於預估的存活年數等作一個詳細的約定,以避免今後不必要的麻煩。
招數二:以房換養當然,讓子女出錢買下自己唯一房子,對於中國的父母,也並非出自肺腑。在中國父母的心目中,將房產留給子女,這是天經地儀!因此,有人給劉老夫婦出了一個真正兩全其美之策——變『以房養老』為『以房換養』。
具體的做法是,劉老夫婦將房子出租,拿著租金住進敬老院,從此可以靠收租金來支橕養老費用。我們可以幫劉老夫婦算一筆賬,按照市價,劉老夫婦的房子能租到1800~2000元/月,上海敬老機構一對老人每月的基本花費在1500元~2000元,兩廂基本相抵。此外,住進養老院,劉老夫婦就不要再請保姆,可以替經濟不寬裕的子女省下900元/月,而老夫婦倆的2200多元的退休金除去常規的醫藥費,也算是手頭闊綽了。而房還是他們的房,兩腳一伸時照樣『留與子孫』。
此外,在物質生活有大為改善的同時,老人的精神生活也將豐富得多。在養老院裡聊天、打牌、挫麻將、看電影,老年生活安排井井有條,並充滿生氣。而對於子女來說,父母的安頓讓他們『包袱』減輕不小,除了經濟上的,更重要的是精力上的,子女不需要守在父母身邊慢慢地陪他們到老、到死,而可以抽出寶貴的時間去乾自己的事業。
招數三:換房差價養老當然,劉老婦不習慣於敬老院的生活,還是那一套小房子該怎麼辦?
一個變通的辦法是:把處於市區較為中心位置的普陀區那套二室一廳的房產向非中心地段的寶山區、松江區等稍偏地方移一些(考慮到夫婦的身體情況需要看病,不能住得太偏)移。如此而來,置換房子後的地區差價就能成為兩夫婦的補充養老基金。或者將市區和一套房換成郊區的兩套房,其中一套自己住,另一套出租,從而賺取穩定的養老金。
除了獲得『地區差價』這種方法外,還有一種辦法,就是大房換小房。劉老夫婦可以就離開熟悉的生活圈子,在相同地段把原有的二室一廳換成一房一廳,兩者的差價就能作為『養老基金』。
此類方案雖然相對上兩個方案有些復雜,但頗具有可操作性。以現實而言,雖然房價在近年來連續暴漲,但絕大多數的家庭在奮斗幾十年以後,總能購買得起至少一套房子。也就是說,夫婦兩人退休的時候,通常已經正式擁有了自己的房產,貸款徹底還清,或者接近還清。而此時,孩子也已經長大成人,有能力自立根生。老夫妻從『滿巢期』重新回到『空巢期』,住房條件也相應進入『寬松期』。這恰巧成為了以房養老的前提條件。
就房價而言,房價的地段差異還是非常明顯的,打地區差空間相當大。以上海為例,靜安區和盧灣區的目前的房價在2.5~4萬元/平方米,而楊浦區同類型的房產可能只有1.5-2萬元/平方米,這其中一倍左右的差價就能作為『養老基金』。
其實這類『以房養老』的方法在美國已經非常普遍,而且也是政府和相關團體大力倡導和推崇的方法。孩子成家立業後擁有了自己的小家庭,如果不和父母同住的話,原來的房子可能就稍嫌空曠了,老人住在過大的房子裡,從心理學上來說容易滋生寂寞感,對身心不利。而且更重要的是,退休後不需要每天上班,自然也就沒必要蝸居在嘈雜的市區。對老年人來說,市中心空氣污濁,噪音不斷,對身體健康也是一大隱患。
此外,用這種方法籌措養老金的另一個好處是,可以抵抗通貨膨脹對購買力的侵蝕。如果20年以後,物價大漲,那麼房價也會大幅上漲。假設到時房價比現在翻了一番,如果地段之間的差價比例不變,換房相應的差價收入也翻倍,完全『與時俱進』,足以適應退休後的購買力水平。
招數四:年輕時多攢房 年老時出租養老當然,這一方案對於如今已年近古稀的劉老夫婦來說,已是標准的『馬後炮』了,但是提呈出來,對於今天的青壯年來說,卻是一個很好的理財建議。
假設一下,如果劉老夫婦現在手上有兩套房或者多套房,那麼養老資金籌措要相對簡單得多。如果劉老夫婦目前在上海有2套房產,就自住一套,出租一套,每月2000元左右的租金足以成為他們的雙薪養老金。
『把房子看作存折』。這樣做的好處很多,就長期投資而言,尤其是時間跨度長達三十年的投資,房產相對而言是安全系數最高的,抗擊通貨膨脹的能力也最強。第二個原因是,如果地段選擇得當,房產還能產生穩定的現金流,也就是租金,租金同樣會跟著通貨膨脹的水平上漲。
退休生活的第一條金錢法則就是『現金至上』。年紀越大,所需要准備的流動資金就越多。因此,劉老夫婦在有二套房產的情況下,除了每月獲有穩定的租金,如果遇有『不測』,可以賣出一套房,作為『應急資金』。
在選擇此種『以房養老』方案的人,需要注意兩點:其一,房屋的地段。房產行業有句名言,『地段、地段,還是地段』,不用說,區域是租金來源最有利的保障。一般而言,靠近各種經濟商圈,辦公樓區域,交通便利的地區,或者是有潛在昇值潛力的區域應該優先考慮。而其中影響出租潛力最活躍的因素恐怕就是交通。軌道交通沿線的住宅,即使不處於中心區域,通常也是需求旺盛,供不應求。比如上海浦東某些區域,二號線可以便利的到達南京西路一帶和陸家嘴金融區,租房需求和租金回報自然比較令人滿意。其二,自住房和出租房以近距離為宜。考慮到退休後年邁體弱,出租房若是距離遙遠就相當不便。如果帶租客看一次房子就要從上海的徐家匯跑到楊浦區,來回的交通費不說,就是體力上也不堪承受。這些現實問題應當在還未退休時就提前考慮,為自己籌劃一個財務自由而且身心自由的退休生活。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||