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緊隨卡迪亞之後,GUCCI海信廣場店也於八月中旬開業,僅一周時間銷量就突破了500萬元,而開業當日銷售額更是達到170多萬元,創下GUCCI在我國北方一線城市開店首日銷售新紀錄。據悉,對天津市場表現滿意的GUCCI還將在津增加男女服裝的投放。另外,首次進津的Armani海信廣場店也進入最後的准備階段,不久即可開張納客。
眾多國際一線品牌的進駐給2007年天津商業地產帶來了前所未有的繁榮景象,友誼商場壟斷天津奢侈品牌市場的歷史也徹底被改變。從現有趨勢看,不少國際、國內的投資商紛紛湧入天津,對天津寫字樓、商鋪以及工業地產的需求不斷增加,未來天津有望成為繼上海、北京、廣州等城市後又一高端時尚消費前沿。伴隨著向高端邁進的腳步,一些商業運作的選址、經營等細節問題就顯得越來越重要。
區域的市場潛力是選址的考量標准
在天津,商圈重合現象較為嚴重,大量商業項目尤其是大型購物中心、百貨店都把濱江道、南京路作為自己的根據地,最近剛剛進駐濱江道的歐樂、樂賓百貨等商業項目也確實受到了很多人的關注。
開發房地產『地段,地段,還是地段』的金科玉律對於商業地產項目來說更是成敗的關鍵所在。熱點區域、成熟商圈固然搶手,其它地區的商業項目就沒有出頭之日嗎?在長瀛新都匯廣場營銷策劃部經理孫浩看來,這種說法不是絕對的,『商業地產是一個城市的形象,在選址上,看中的應是區域的發展潛力。』當然,商業必須要有一定的人口數量做支橕,拿長瀛新都匯廣場所在的北辰區來說,目前有40萬的流動人口,根據政府的規劃,2010年北辰要安置18-20萬的外遷人口。屆時北辰將會有60萬左右的人口。有了充足的人口保證,商業運作就有了基礎。另外北辰區的綜合實力比較強,隨著北辰開發區的發展,一些有實力的企業給當地提供了經濟發展的基礎和潛力。
心態和定位決定商業經營成敗
同樣是在熱得燙手的濱江道,一方面是新項目的不斷加入,一方面卻傳來老項目的『噩耗』,伊都錦商廈於不久前停業重裝,大部分品牌都在停業前幾日掛出了打折、甩賣的招牌。對於這種現象,孫浩指出,心態對於一個商業的經營者非常重要,它決定了項目運作的成敗。如果急於求成,選擇錯了經營模式,那麼帶來的危機可能就是災難性的。孫浩說,以前聽說過很多商業項目硬套住宅銷售的經驗進行經營的案例。這些項目都是第一批賣出去之後第二批怎麼也賣不出去了,因為好地方都被買走了,剩下的沒人看得上。發展商這纔發現原來商業項目不能當住宅來運作。經過長時間的深思熟慮,發展商開始引入一些高端商場百貨及休閑會所來完善項目業態,這纔慢慢恢復了該商業項目的元氣。如今也有很多的發展商,在將項目做到很成熟後,倒捨不得再將項目賣出去了,因為他發現自己經營也可以做到大量的盈利。
女人街就是一個典型的例子,開始時發展商將項目分成很多小鋪租給經營者,認為這樣比較符合女人的消費習慣。投資客和經營者對這種經營方式都比較滿意,但時間久了他們發現商場人流不少,但都不是女人,淨是些上年紀的人或者不具購買力的人群。久而久之導致了女人街最後的關門大吉。孫浩說,商業項目的定位就好像戰場上的士氣,『一鼓作氣、再而衰、三而竭。』定位如果經常更換,對一個商業項目來說就是滅頂之災。
傳統經營理念限制高端商業發展
天津的商業一直以來給人一種低端的感覺,隨著一些高端商場和品牌的進入,天津的商業將會有一個全新的面貌。但前進的道路肯定不會一番平坦,是什麼阻礙了從前天津的商業發展呢?
孫浩說,天津是有實力的直轄市,不缺乏高端人群,收入也不會成為問題。曾經的低端關鍵在於經營理念的限制。這個城市渴望時尚,但缺乏經營理念上的引導。這來自於天津的保守和與外界的交流較少。當然濱海區域如今已是一飛衝天,市區的落後與開放度不夠有一定的關系。天津要想全面進入高端,加大與經濟發達城市的交流,提高自己的經營理念是必經之路。