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9月上旬國貿房展會拉開了『金九銀十』的序幕,而『十一』黃金周也在人們的期盼中到來,據『鏈家地產』統計數字顯示,9月下旬客戶登記量環比出現16.9%的漲幅,其中不少的購房者表示,想利用『十一』長假來集中精力選房看房,實現自己的置業理想。在此,『鏈家地產』市場研發中心以京城軌道交通為主線,推介八通線、13號線、5號線、4號線以及10號線周邊的房產交易熱點區域,組成軌道周邊房產『總動員』五大看房專題,以期為計劃在黃金周期間看房選房的消費者提供指導。
八通沿線房產:二手商品房建築年代較晚,自住、投資均適宜通州作為距離京城最近的郊縣,承載了東部地區絕大部分的房產需求,而2003年年底開通的城鐵八通線,打破了CBD與通州之間的交通瓶頸,並且交通的便利直接促成了周邊配套的完善和房產價值的提昇,周邊的購房者紛至沓來,通州的房價也因此逐步被拉昇,並且成為京城東部房產交易的熱點區域,另外據『鏈家地產』統計數字顯示,通州區域房產2003年以後的二手商品房佔比約七成以上,目前甘露園、管莊、通州北苑、梨園等房產交易熱點區域二手房單價分別約為10740元/平方米、8600元/平方米、7500元/平方米和7000元/平方米。
『鏈家地產』市場研發中心認為,沿線熱點房產區域如甘露園、定福莊、管莊、通州北苑、梨園等周邊生活配套逐漸得到完善,尤其通州區北關環島和果園環島等區域,醫院、商場、學校、娛樂等生活配套一應俱全,而在當下房價上漲的形勢和區域內軌道沿線可開發利用土地的減少,區域的二手商品房仍有上昇的空間,另一方面,區域租賃客戶人群主要是CBD商圈的白領及工薪族,租賃需求穩定旺盛使得區域房產租賃市場火爆。因此,『鏈家地產』市場研發中心建議打算在東部區域購房的消費者可以選擇八通沿線周邊的房產,自住或是投資都很合適。附表1是鏈家地產推薦的八通沿線具體樓盤和目前的售價,以便消費者在十一黃金周看房之需。
2002年9月起逐漸開通的城鐵13號線,極大的緩解了上地、望京等京城北部區域交通不便的狀況,提昇了這些區域的房產價值;同時城鐵13號線也極大的縮短了天通苑、回龍觀與市區之間的時間距離,帶動了這些較遠區域房產市場的發展,據『鏈家地產』統計數字顯示,13號線沿線熱點房產區域如知春路、上地、回龍觀、立水橋、望京、芍藥居等西段、北段和東段有代表性的房產區域目前二手房均價分別約為:10700元/平方米、12000元/平方米、6800元/平方米、7800元/平方米、9580元/平方米和11200元/平方米。
『鏈家地產』市場研發中心認為,13號沿線房產由於跨度較大,不同的區域除去軌道利好的因素之外,還附有『學區房』、『商圈房』等其他利好因素的影響,使得13號線周邊的房產呈現出多熱點、差異化的特點,因此,『鏈家地產』建議消費者在十一黃金周期間,可以重點關注13號沿線的二手房典型項目。例如位於北四環以外的五道口站點周邊,盡管距離市區要比位於西北二環的西直門區域遠很多,但是由於五道口周邊高校林立,毗鄰中關村商圈,區域內新房較多,因此五道口周邊二手商品房單價約為14600元/平方米,較西直門周邊區域二手房13500元/平方米的單價要高出1100元/平方米。所以,『鏈家地產』市場研發中心建議消費者,13號線周邊的房產交易區域房價差別很大,包括『學區房』、『商圈房』、『經濟適用房』的類型多樣的房產,消費者應根據自身的置業需要多加比較。
地鐵5號線即將正式載人運行,周邊站點的房產持續發力引起消費者的極大關注,而從地鐵5號線所途經的站點分析,沿線二手房存量及交易比較集中的分布在南三環以北,北四環以南等中段區域,從南往北分別為方莊、崇文門、東四、和平裡、小關五個區域;這些區域屬於傳統意義上的房產交易熱點,各項配套均比較成熟,地鐵的開通屬於『錦上添花』,對房產市場影響不是很大,據『鏈家地產』統計數字顯示,9月份這五個區域二手房單價分別約為11710元/平方米、13650元/平方米、14350元/平方米、12900元/平方米和11090元/平方米。
隨著5號線6月30日試運行以後,軌道交通對於南三環以南宋家莊區域、北四環以北大屯、北苑、立水橋等區域的房產市場起到了極大的刺激作用,直接拉昇了南北兩端區域房產市場的整體價值。據『鏈家地產』統計數字顯示,9月份宋家莊、大屯、北苑、立水橋等區域房產均價分別為10860元/平方米、11890元/平方米、9800元/平方米和8900元/平方米,自6月末試運行兩個多月的時間平均上漲了800-1200元/平方米,『鏈家地產』市場研發中心認為,5號線作為貫通京城中部南北的軌道路線,有待於整體提昇了南北兩端房產,而目前南北兩端目前周邊的生活配套尚不算齊備,因此建議投資性的消費者關注一下這兩個區域,投資區域房產的後市發展。
在建的地鐵4號線線路較為曲折,其南起馬家堡,北抵新街口相西經過白石橋再折北,直達圓明園,經過的房產熱點區域較多,主要有木樨園、宣武門、西單、西直門、紫竹橋以及北部學院路、雙榆樹、中關村、成府路、圓明園等區域,盡管目前4號線全線通車的時間尚沒有明確規定,但區域的房產市場已經受到軌道交通的前期利好影響,其中影響最大的區域是南部馬家堡區域,據『鏈家地產』統計數字顯示,馬家堡區域房產『次新房』佔比較大,並且受到在建4號線的軌道交通連接市區及北部區域的利好影響,9月上旬馬家堡區域二手『次新房』均價約為9200元/平方米,並持續保持每月均價600元左右的增長幅度,『鏈家地產』市場研發中心認為,4號線將能為馬家堡帶來更多的購房需求,而其本身充足優質的二手房源是托起區域後市強勁的支橕力。
另外,4號線中段宣武門至西直門區域房產市場處在有效供給不足的狀態,供需比較高,西單、西直門區域甚至能達到1:5.4,目前宣武門、西四、新街口、西直門區域的二手房單價約在12090元/平方米,13590元/平方米、12900元/平方米和12500元/平方米,4號線北段紫竹橋以北直到基本上處在學區周邊,二手房市場向來非常活躍,並且比鄰京城知名高校和中關村商圈的原因,周邊二手房單價普遍較高,二手房單價約在11000-12500元/平方米,部分靠近奧運周邊場館的優質小區二手房單價能達到15000元/平方米左右。『鏈家地產』市場研發中心認為,軌道效應的一個最重要的體現就是能夠縮減不同區域房產的價格差異,而縱觀4號線,其南端的房產市場目前處在『追漲階段』,因此建議投資性的購房者可以關注馬家堡區域。
據媒體報道,建設中的地鐵10號線將於2008年6月投入運營,其自西北四環的萬柳起,經西北三環蘇州橋一直向東,直到芍藥居折向南,沿東三環周邊直至東南三環勁松向西直到宋家莊,與5號線實現換乘,因此可見,10號線連通南、東、北三環,『鏈家地產』市場研發中心認為,10號線的開通拉近北部、東部和南部的時空距離,有利於縮減區域房產差距,一定程度上改變『北高南底』的房價格局,據『鏈家地產』統計數字顯示,成壽寺、松榆裡等區域房產市場目前在軌道交通的利好下,房價處在『追漲』狀態,二手房單價約為11200元/平方米和10950元/平方米。
另外,10號線東段主要是東三環沿線,經過勁松、CBD、國展等區域商圈成熟,交通便利,是傳統的二手房交易熱點,尤其國貿和國展周邊聚居了不少的外國人士,區域房價較高,目前三個區域二手房單價約為11800元/平方米,14200元/平方米和13900元/平方米,而10號線北段介於北三環和北四環之間,經過芍藥居、北土城東路、熊貓環島和知春路,直到西四環附近蘇州橋、萬柳區域,北段區域房產受到奧運會召開的利好成為人們關注的焦點,尤其臨近安定路、熊貓環島和北辰等區域,區域二手房單價約在12000-16000元/平方米之間,北段西部知春路、蘇州橋和萬柳區域二手房單價約為12500元/平方米、12300元/平方米和10800元/平方米,『鏈家地產』市場研發中心建議消費者,10號線周邊房產多為成熟的商圈和傳統的居住區,商業配套、生活配套非常齊全,較適合消費者的自住需求。