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美籍華人饒及人先生最近撰文《中國政府降低房價的八大藥方》,以美國經驗為藍本,提出降低房價的『饒八條』。其中不乏真知灼見,但是,其中一些建議,包括取消期房、推行房屋使用證等內容,屬於提高開發商資質、保證房屋質量方面的,於供給造成的結果可能是不增反降。建議很好,但是恐怕與降低房價無關。又如『在兩年內,取消高考戶口政策,全國統一分數』,可行性很小,而且會給城市住房帶來更大壓力。這一辦法有可能使更多農村孩子進入城市,體現機會均等,但恐怕與降低房價這一命題不符。
八條建議中,能增加供給的選項不多,其中在輕軌兩側興建小戶型住宅、開放二手房80%按揭、沒收違規建設房產做廉租房等,均對降低房價有利。但通觀全文,『饒八條』與其說是降低房價的藥方,不如說是促進房地產健康發展的建議。因為,一些建議雖與降低房價關系不大,但於房地產市場的健康發展十分有利。
其實,房價只是住房問題的一個表現,住房問題的核心是保證『人人享有適當住房』,而非控制房價本身。房價降低並不意味著大家就能買到房,解決住房問題也不一定要靠降低房價。
饒及人先生更多地關注了『美國經驗』,筆者沒去過美國,但一個同行朋友前年移民加拿大卡爾加裡,對當地房價也有一些認識。受石油經濟影響,卡爾加裡的房價兩年來幾乎翻了一番,但既不見當地人抱怨,也不見政府著急。原因有二:第一,當地人大都有房子住,不管是自有住房還是政府提供的『保障房』。第二,政府采取措施保護租房者。
我們知道,凡是抱怨房價高的人,總是那些急需買房而資金緊張的人。如果大家都有房住,購房的壓力就小,房價的漲幅在一定程度上與己無關。這並不是說加拿大的私有住房率就比我們高多少,也不是說卡爾加裡的移民就比別的城市少,而是當地政府能以低廉的租金提供較多的政府保障性房,從而緩解了購房壓力,不至於形成城市問題。
反觀我們的房改,雖然有政策要求,但負責執行的地方政府並沒有把保障性住房建設作為重點,導致市場發展與住房保障脫節,從而使商品房市場承擔了本該由政府承擔的社會保障職能,從而出現各種乾預房價的行為,不僅不能解決住房問題,而且導致了市場價格體系的扭曲變形。提倡租房也是經常提出的口號,但我們對租房者的利益缺乏保護,租房者缺乏安全感,從而加入買房的行列,增加了需求。在卡爾加裡,政府規定,房屋一旦出租,沒有租房者的同意,沒有特殊原因不能強迫租房者搬走,也就是說,要是租房者願意,他可以無限期地租住下去,而房租每年的漲幅不能超過3%。筆者認為,這條規定比饒及人先生提出的『30%的房子只能出租』等建議更加有效和徹底。只有租房者的權利得到充分保證,租房市場纔能獲得更大發展,在我們這個有著幾千年『置業』傳統的國家,尤其如此。
通過住房保障和租房市場解決中低收入者的住房問題,那麼商品房市場就主要是中高收入者的市場,這個市場的價格漲跌,都不會對社會穩定形成衝擊。再通過對高檔住宅征稅,對低收入者進行補貼,這樣就會進入住房市場的『良性循環』。而單純控制房價,則是本末倒置之舉。
以此,與饒及人先生商榷。
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