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一、線路介紹及沿線分析
路線簡介
天津市原有地鐵線路是1984年投入運營的,全長7.4公裡。由於該地鐵當初是按戰備工程建設,選定標准較低,其運輸能力、設備狀況均已無法適應日益增長的客運需求。為加快市區立體化交通網絡的建設,天津市地鐵線網規劃9條線路,總規模223公裡,設車站181座,線網密度0.68km/km2。其中天津地鐵2號線與地鐵1號線、3號線共同構成市中心城區快速軌道交通線網的基本骨架,4號線為內部填充線,5、6號線為外圍發展線的線網構架格局、軌道交通系統采用放射式的線網結構,並利用兩條線路構成中心市區內不封閉的兩個半環線以加強各組團間的聯系。
地鐵2號線路全長22.5公裡,其中地下線20.3公裡,過渡段及地面線2.2公裡。全線設站20座;其中地下站18座,地面站2座。主要通行路線為:在中北鎮中北工業園區設起點站曹莊站,下穿西外環線,線路沿廣樂道、黃河道、南馬路、通南路,下鑽海河後沿進步道,在鐵路天津站前廣場沿海河方向設天津站,後下穿天津站郵政大樓、鐵路站線,然後沿華昌大街下穿京山鐵路至紅星路順馳立交橋進入衛國道,線路沿衛國道至外環線,過東外環線後線路爬昇至地面,最後至終點站李明莊站。該線向西可通達楊柳青鎮,向東可與天津濱海國際機場相接、主要經過黃河道、西南角、南市、東南角、天津站、華昌道、衛國道、萬新村、萬松居住區以及規劃建設中的西部新城居住區等。
整體作用分析
地鐵2號線連通西青、南開、和平、河北、河東、東麗等各區,與未來居民出行方向比較協調,且大部分路段位於出行主軸線上,可最大限度發揮城市交通中的地鐵骨乾作用。
2號線與1、3號線構成了支橕軌道交通的基本骨架。三條線之間可以換乘,在本市的核心區構成一個『金三角』。其在西南角和地鐵一號線可形成直接換乘,通往海光寺、南京路、小白樓CBD等市中心的商業、商務核心地段。與3號線相交於天津站後,可通往水上公園、北寧公園兩大市政公園以及華苑產業園區、南開大學等;而與4號線、6號線在東南角站、紅旗路站相交後,可以轉乘至和平路、體育中心、天津西站、天津北站等商業中心與多個重要市政設施。使與市區距離較遠地區的居民可以快速便捷地到達城市各個部位,居住便捷性帶來的房產增值也會更加明顯。
沿線新建住宅項目簡介
2號線自西向東橫跨整個中心城區,沿途設立20個站點,可使各地鐵站周邊的多個區域內住宅板塊受益。目前所設置站點途徑可輻射的區域主要有中北鎮西部新城板塊、黃河道沿線板塊、老城廂及周邊板塊、東站後廣場板塊、萬新居住區及衛國道沿線板塊等5大新建住宅板塊。再有,如百麗城堡等一些板塊歸屬性不強的新建項目也在2號線輻射范圍之內。
從上表不難發現,除西青區的中北鎮板塊和河東區萬新居住區及衛國道沿線板塊內的部分項目外,其他項目多為位於城市中心區域,公共交通網絡及周邊生活配套相對已經成熟便捷;因此未來2號線的修建開通,對於提昇了中心城區東部的萬新、麗苑居住區,西部的西部新城居住區的交通條件則更加明顯。特別是對於像西部新城這樣的未來近郊大型居住區而言,與城市中心之間的交通便利性,將對區域認可度的提昇,起到決定性的作用。
二、西部新城板塊分析
中北鎮整體概況
中北鎮位於天津市區西側,轄有23個行政村,面積38.5平方公裡,人口3.7萬人,是中國百強鄉鎮之一。天津外環線西半環從中北鎮域穿過,鎮東與市區接壤,西與楊柳青毗鄰。津浦公路、京福公路通過,地鐵二號線的起始站就設於中北鎮曹莊。中北鎮緊鄰外環線西半環,與市內聯系緊密,非常便於居住人群向市內輻射,城市化水平比較高。就綜合素質而言,中北鎮地區在交通便利性、城市化水平、自然條件等方面的綜合水准方面在市郊各區域中處於上游。
規劃的西部新城居住區位於西青區中北鎮外環線外一側,整個板塊規劃綠化面積將達到45%,商業設施面積達到5%,並且還將建設醫院、文化中心、體育中心、娛樂中心等一系列具備城市功能的配套基礎設施。西部新城的整體規劃,采用『一環、一心、三軸、多組團』的模式,打造生態型、文化型親水居住區;在建設方案上,采取多個實力地產商聯合開發、住宅建設與城市配套同時推進的模式。西部新城共計劃建設400萬平方米居住區,總投資超過100億元,徹底達到郊區城市化的目標。
板塊住宅市場分析
1.板塊整體供給情況分析
中北鎮西部新城共計劃建設400萬平方米居住區,目前已知的天津萬科與深圳招商地產合作開發的假日風景,天津金廈津投開發的水語花城,上海上投、中愷投資、上海建廈合作的華亭佳園,天津樂康置業的大地十二城、以及方正地產的項目,每個項目體量均在30萬平米以上,其中大地十二城總建近100萬平米。目前已知的項目總體供應量約221萬平米,已推出面積約15.1萬平米;板塊目前正處於開發初期,已知項目的未上市量與潛在供應量為未來板塊的供應主體,未來總供給量約384.9萬。
2.板塊內項目價格及產品類型情況
板塊內所規劃產品形式豐富多樣,既有情景洋房、多層、小高層,同時也有高層和別墅產品。目前已上市項目產品以多層、小高層為主;其中假日風景項目保持了萬科一貫的產品設計優勢,引入了情景洋房、院景洋房、寬景洋房、矙景洋房等多種萬科專利化、標准化產品,此外,還采用了多項智能化配套設施,力求通過高品質新穎的產品提昇競爭力。而水語花城項目的產品設計更加注重戶型功能區間布局與面積的控制,目前已上市的多層及小高層產品的戶型設計緊湊合理,細節化設計明顯;以中小面積的戶型為主,通過總價優勢吸引客群。
目前板塊內在售的只有假日風景與水語花城,假日風景憑借其在天津市范圍內產品設計上的優勢,目前均價達到4800元/平米;而水語花城雖然在戶型設計合理,但產品相對普通,因此4500元/平米的單價較能體現目前區域價值。
三、地鐵的建設對西部新城影響預測
提昇板塊競爭力
隨著未來地鐵2號線的修建與開通,板塊與沿線商業、商務以及其他市政設施之間的交通便利性將大幅度提高;板塊生活便利性的提昇,使得板塊項目競爭力與昇值潛力進一步顯現,地鐵的修建將使板塊產生巨大的吸引力與號召力,提昇板塊整體競爭力,同時也將對板塊住宅市場走勢產生影響。
加大客群來源范圍影響客群區域來源結構
目前板塊整體主力目標客群市場主要以天津市中端客群為主。其中假日風景客群區域來源相對廣泛,主要被萬科的品牌和產品吸引。而水語花城項目客群,以王頂堤、華苑等與板塊相近的南開區內居住區的改善型客群為主。
地鐵2號線連接城市東西方向,將對城市原有的居住布局產生影響,會把一批居民吸引到其輻射的范圍區域中來,特別是對於處在線路東西兩端的大型居住區而言,地鐵的修建將使板塊對更為廣泛的客群來源產生吸引力,甚至可能包括部分投資型客戶。同時,2號線的修建也將對其沿線站點所輻射區域內的具有為子女或老人購房意願的原有居民,或工作地點在輻射區域內的購房客群,產生較強的吸引作用,因此板塊的客群來源區域比例必將發生一定改變。但考慮到天津居民在購房時表現出較強的地緣性,因此預計未來的客群來源范圍仍以南開、西青、紅橋等市區西部區域的居民為主。
影響未來產品供應導向,促進具有一定產品檔次跨度的板塊市場供應結構的形成通過從板塊內目前面市項目了解,板塊內的產品規劃包括了情景洋房、別墅等高端類產品;並且隨著板塊內配套的完善、居住氛圍的形成,必然促進板塊整體檔次逐步提昇,隨之出現高端產品供應。而受西部新城整體規劃定位以及地段區位等因素影響,決定了板塊內未來一段時間內,仍將以中端產品供應為主。
而未來地鐵2號線的修建運營,也將促進部分中低端檔次產品的供應。這主要因為地鐵作為大眾化的交通工具,受其影響最大的購房者還將是以工薪階層為主的中、低端自住型客群;隨著地鐵1號線開通運行後,地鐵對於此類客群的影響將逐漸明顯,地鐵效應開始體現,此類客群也必將成為板塊內項目有效目標客群的重要組成部分,預計供應一方也將保持一定量的中低端產品供應以適應市場需求。
弱化地段差價預計價格上昇比例超過市中心沿線地段
地鐵的快速性和通達性,將使城市的地段概念進一步弱化,相鄰等級區域的房屋價格也將更加接近。地鐵的開通使板塊內的居民快速便捷地到達城市中心區域,並且不會發生堵車現象,這就使得目前板塊的地段劣勢得到極大緩解。而市中心區域的各種交通形式比較集中,公共交通網絡及周邊生活配套相對已經成熟,因此未來2號線的修建開通,對於提昇如西部新城這樣的近郊板塊的交通便捷性則更加明顯。由此相比於城市中心沿線地段,其居住便捷性帶來的房產增值也會更加明顯,價格增幅也將高於市中心的沿線地段。
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