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從5月19日起,央行上調金融機構人民幣貸款基准利率,本次加息是2006年起第四次加息,而在不到3年的時間內,央行已經加息6次。雖說本次貸款基准利率的上調幅度不大,六個月至五年期商業貸款基准利率上調0.18%,五年期以上商業貸款基准利率僅上調0.09%,較之前三次加息0.27%的幅度有所減少。但『小數怕長計』,對於每月預算緊巴巴的工薪階層來說,為了避免斷供的危險,早日選擇合適的應對措施是很必要的。為此,記者請教了競宇按揭、合富置業和德誠行地產的專業人士。
應對辦法一:選擇中長期貸款
在本次加息中,五年期以上中長期商業貸款基准利率上調的幅度最小,調整後執行7.2%的利率標准,較之前的7.11%僅上調0.09%。如果貸款20萬元,貸款期為10年的話,執行2007年3月18日後實施的商業房貸下限利率,選擇等額還款法,每月供款額約是2224.78元,而在本次加息之後按照新的商業房貸下限利率,每月供款額約是2232.48元,相差只有7.7元左右。
據合富置業統計數據顯示,近幾次加息後,選擇五年期以上中長期貸款的比例出現較明顯的增長。其中,選擇年限在16年-20年之間長期貸款的人的比重增長得最快,2006年4月28日加息前,其比重僅佔22.9%,至2007年3月18日加息後,其比重已上昇到33.6%,市場份額擴大10.7個百分點。據分析,中長期房貸利率雖高於短期房貸利率,但月供款壓力比短期貸款要小,對現時收入不多的中青年置業人士來說,較為合適。
應對辦法二:選擇公積金貸款
從目前的情況看來,個人住房公積金貸款利率仍比同期執行下限利率的商業貸款利率要低。雖然公積金貸款與商業貸款同時進行了調整,不過調整的幅度並不一樣,與商業貸款相比,五年期以下(含五年)的個人住房公積金貸款基准利率,僅上調0.09個百分點,上調幅度低於同期商業貸款利率。五年期以上的個人住房公積金貸款基准利率,也僅上調0.09個百分點,調整後執行4.86%的利率標准。
若貸款20萬元、貸款期為10年的話,執行2007年5月19日後新實施的商業房貸下限利率,選擇等額還款法,每月供款額約是2232.48元,而選擇公積金貸款的話,每月供款額約為2107.65元,兩者相差124.83元。當然,需要留意的是,並不是所有人都符合申請公積金貸款的條件。
應對辦法三:選擇固定利率房貸
加息之後,固定利率房貸也更值得貸款購房人士的關注。據了解,目前建設銀行等銀行都推出了固定利率的房貸產品,即在貸款期限內,不論銀行利率如何變動,借款人都將按照合同約定的固定利率支付利息,不會因為利率變化而改變還款數額。這類房貸產品受加息的影響較少,但這類型貸款的年限一般在10年以內,執行的固定利率因銀行不同而有所不同,不過均會較同期的商業貸款基准利率要高。
應對辦法四:選擇『循環貸』減緩壓力
以上三種辦法只適合那些剛准備買樓按揭的人群,如果已經買了樓,由於銀行加息而承擔不起利息的業主,在不想賣房而又暫時有資金壓力的情況下,可以選用現在各大銀行推出的『循環貸』業務。例如,A業主三年前購買價值100萬元的房產,銀行評估價90萬元,按銀行規定七成貸款63萬元,現已還本金7萬元。由於資源金壓力,A業主現向原貸款銀行申請『循環貸』業務。經銀行重新評估房屋的估值為110萬元(因近年房屋價值昇幅較大,銀行評估價值也相應提高),按銀行規定七成可貸款77萬元。使用『循環貸』業務,A業主可得到重新貸款77萬元-(63萬元-7萬元)=21萬元,解決暫時的資金壓力。
應對辦法五:分租房子減壓力
如果通過以上辦法還未能解決還貸壓力,各業主還可以通過將房子租賃出去的辦法解決問題,如果此房子是自住房,則可以選擇將其中一個房間分租出去。近幾年,隨著房價的上漲,租金也提高了不少。
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