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天津日益成為環渤海經濟圈的中心城市,濱海新區在『十一五規劃』中的戰略性地位,極大推動了天津城市的建設步伐。天津市的城市規劃可以被形象概括為『一個扁擔挑兩頭』,即以海河為帶狀中心和發展軸線,一頭是市區服務業和消費中心,另一頭是濱海新區港口物流倉儲和大型工業生產中心。中心城區和濱海新區的共同騰飛,成為環渤海地區乃至中國北方經濟發展的引擎。
在環渤海經濟圈和京津聯動趨勢的作用下,伴隨海河綜合開發改造和城市基礎設施大跨步的建設進程,天津在房地產市場開發上一路高歌猛進。商業地產這種復合性的地產發展模式在經過2004、2005年的變革與激增之後,逐步進入發展整合的關鍵階段。聯合地產將圍繞本期主題,分析中心城區與濱海新區的商業地產開發現狀與趨勢。
兩大軸心商業地產發展背景分析
2006年2月,中國科學院中國現代化研究中心發布了《中國現代化報告2006》。報告指出,北京、上海、天津已完成以工業經濟為主要特點的第一次社會現代化,達到中等發達社會水平。
天津國民經濟持續快速協調健康發展,綜合實力躍上新臺階。2005全市生產總值達到3665億元,年均增長13.9%,人均生產總值4300美元,年均增長12.7%。經濟結構調整邁出重大步伐,整體素質明顯提高,服務業增加值1485億元,年均增長11.4%。商品購銷總額8300億元,年均增長27.7%。現代物流、商貿會展、房地產等行業規模不斷擴大。經濟體制改革繼續深化,發展活力進一步增強;對外開放水平不斷提高,濱海新區經濟實力和對區域經濟的服務功能顯著增強;基礎設施建設取得突破性進展,城市面貌發生巨大變化。濱海新區在今年上半年,社會消費品零售額達到103.84億元,同比增長13.2%,呈現出商業市場繁榮,居民消費旺盛的喜人局面。
天津『十一五』規劃綱要指出:2006年天津將通過優化布局、完善功能和提昇水平,加快建設內外貿融合、結構優化,充分體現大都市繁榮繁華的現代商貿中心特色。『十一五』期間,商業設施投資總額將達900億元,年均增長20%。
首先要推進海河商業綜合開發。按照海河開發總體規劃,著力建設傳統文化商貿區、都市消費娛樂區、中心商務商貿區等幾大功能區,使海河兩岸商貿設施總建築面積達到600萬平方米。
二是建設濱海新區商業中心。重點規劃建設中心商務區,即宜居生態濱海新城,重點發展商貿、金融、信息、文化等現代服務業;初步形成三級商業體系。
三是完善城市中心商業區。城區初步形成以和平路-濱江道、小白樓中心商業區為核心,全市24個區域商業中心為骨乾的大都市商業框架。和平路-濱江道中心商業區以高端消費為特征;小白樓商業中心區以發展商務主導型商業為目標;24個區域商業中心主要面向市民百姓,以中檔為主並向多層次發展。
四是提昇專業(特色)商業街功能和檔次。對鼓樓商業街、古文化街、食品街、大沽南路商業街、中山路商業街、友誼路風情街、鞍山西道科貿街、大胡同估衣街及楊柳青明清街等9條街道實施改造、擴建和提昇;建設上谷餐飲街、直沽風情街、長江道汽貿街及薊縣唐式商業街等4條商業街。
五是發展交通樞紐型商業。以機場、火車站、地鐵、公交站點為節點,重點搞好商業配套設施建設。
兩大軸心商業地產市場供應狀況分析
伴隨天津各項經濟指標大幅度上昇的趨勢,天津市的商業地產市場迅速昇溫,兩年內,相繼開發建設的商業地產項目達到過去的數十倍之多,據不完全統計,天津市目前的商業地產開發面積已超過七百萬平方米?lt;/p>
在2004-2005年間,中心城區商業物業市場約350萬平方米建築面積的各類大型商業面積竣工,五大商圈及商業區域的商業供應量為180萬平方米左右,新增供應量主要集中在海河板塊和地鐵沿線,越來越多的商業面積集中在含有寫字樓、公寓和酒店的綜合項目之中。天津市未來將出現數量較多的大型購物設施和主題購物街,面積多在10-30萬平方米之間。
濱海地區商業地產起步於1995年,2001年隨著房地產業的興起而迅速發展,在2005年達到高峰,預計2006年這個數字將繼續增加。
濱海新區商業地產從2003年起呈現平穩發展的局面,2006年的供應量近70萬平方米,大多為建築面積在5-10萬平米范圍內的綜合性大型商業項目。
兩大軸心商業地產整體形勢分析
目前中心城區與濱海新區的商業物業處於發展的初期階段,尚不具備成熟市場的特征和發展規模。但最近幾年,在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中,天津經濟持續發展,商業市場在其自身多次結構調整的推動下,發展水平已明顯昇級。天津市商業市場開始呈現出現代化、市場化、多元化的發展趨勢,同時,居民對消費品的需求呈逐年上昇趨勢,消費品價格指數持續下降,為商業物業的快速發展奠定了較好的市場基礎,同時市場細分得到加強。
中心城區與濱海新區商業地產在過去三年發展迅速,從開發商項目操作的成長速度看,天津2005年、2006年進行營銷的商業地產項目數量比較大,但真正開業估計集中在2007年、2008年。其中,中大型商業地產項目的數量佔市場的主體,中小型商業地產項目的市場結構比較穩定,而且商業功能及招商等問題不容易發生大的偏差。換言之,中小型商業地產項目的市場風險便於控制,所以建議第一次進行商業地產開發的開發商更多關注中小型商業地產項目。
在區域方面,中心城區集中分布的五大知名商圈——和平路商圈、濱江道商圈、南京路商圈、小白樓商圈、東馬路商圈依然佔據著天津商業格局的主力位置,將繼續成為未來天津商業地產激烈競爭的區域。以海河景觀帶及地鐵交通線為基礎的商業街布局模式開始顯現,海河沿線及地鐵上蓋商業建築將成為天津條狀商業結構布局的引發點,使得沿線商業物業開發飛速增長。中心城區中環線以外的區域,是天津城市面貌變化最快的地方,隨著天津市城市基礎設施昇級和居住條件的改善,大批市民選擇在新建居住區生活,這些地區的商業活動也隨之興旺起來。水上商圈、衛國道商圈、梅江商圈、大沽南路商圈、友誼路等新興商圈,結合城市交通、規劃特點,利用市政、金融配套趨於完善、中高端社區密集程度高的優勢,發展特色商業項目,其市場容量大幅增加,商業氛圍也日漸濃厚,未來潛在的龐大的消費群體將會成為市場的保證。
濱海新區的商業物業經營,被洋貨、解放路、開發區第三大街這三大核心商圈牢牢把控,以洋貨市場為核心的周邊區域,聚集了塘沽區1/3左右的人口,商業區與住宅區相混合,零售、餐飲、娛樂業態的比例較符合商圈業態設置的規律和消費者需求;商圈的輻射范圍較廣,消費者來源趨向多元化,各商圈的主題性和消費梯次較為分明,充分結合輻射區域的人群構成和消費習慣,整體經營狀況良好。
在物業類型方面,中心城區酒店、商務辦公、綜合商業平分秋色,社區商業供應量佔到12%左右(社區商業的比例實際上還不足以完全表現市場的現狀,真實的市場供應量會高於這個數字)。濱海新區優勢的宏觀環境,自然吸引了眾多地產開發商的關注,海河南岸響鑼灣商務商業項目的啟動帶來了大量商業用地的出讓,帶動了濱海新區新一輪的商業擴展,但濱海大開發所帶來的實際需求增長速度能否跟得上濱海商務市場即將到來的巨大供應量仍有待商榷,即便有相關的扶持政策,對市場的刺激也有滯後效應。(圖為中心城區與濱海新區商業物業的增量狀況,單位:萬平方米)
在價格方面,商業中心區商圈租金水平基本持平,價格增長幅度平緩;而隨著次中心區新興商圈逐漸成熟,市場認可度也將提昇,租金價格將隨之提高。中心城區與濱海新區商業物業用房的開發成為新一輪天津房地產開發的新寵已經是不爭的事實。
在土地供應方面,目前中心城區與濱海新區商業地產的開發強調了土地功能混合使用,使中心商業區的功能多樣化,避免了城市中心功能的單一化。
兩大軸心商業地產市場需求狀況分析
一方面,在WTO零售業解禁後,外資零售企業將加緊在天津市場的積極擴張,而國內外零售企業間的市場競爭將越發激烈,這會帶來對商業地產的大量需求。另一方面,受整體經濟走勢強勁的影響,消費市場的規模將不斷擴大。據某商業機構調查顯示,在未來2至4年內,對開新店有明確計劃和有大概計劃的商家佔到受調查者總數的46.8%;其中,服務餐飲業有49.2%的人有開店計劃,比例最高。
據2005年天津市統計局數據顯示,目前天津市人均商業面積約為0.7平方米,遠低於國外發達國家人均1.2平方米商業面積的水平,同時也小於上海人均1平方米商業面積的發展水平,因此商業地產仍有較大發展空間。從商業項目的地理位置看,由於土地稀缺性和黃金商業氛圍,成熟商圈的項目仍然備受關注;從建築類型來看,底層沿街項目在各類商業項目中銷售情況較好,人流充裕,租金看好;從單位面積來看,50—80平方米的商鋪更易於被市場消化,特別為投資型商戶青睞,多用於服飾、皮具等時尚業態經營,易於租戶的引進與變更,降低了投資風險。
兩大軸心商業地產發展預測分析
2006-2008年中心城區與濱海新區商業地產的供應量將繼續保持增長趨勢,供應業態主要綜合商業、社區商業市場為主,由於大型綜合體項目增多,導致部分項目滯銷,顯現出供大於求的結構特征。業態將向多元化趨勢發展,市場將呈現『白熱化』競爭態勢;預計2006年商業零售面積的增速將超過居民購買力增速,商業零售業將迎來更加激烈的競爭格局,以純粹商業經營為基礎的傳統商圈經營難度開始增加,適者生存規律將再次得到印證。預計中心城區與濱海新區商業地產將呈現以下發展趨勢:
1.地鐵、輕軌和快速路建設帶動沿線商圈形成
隨著地鐵1號線的試運營,本市『地鐵商圈』一期規劃已經開始實施,在地鐵1號線沿途陸續建成22個大型商業設施,總建築面積達100多萬平方米,預計到2007年底全線竣工,業態涉及住宅、商務、餐飲、娛樂、購物、休閑、文化等多個方面。
天津今年在建和將建的地鐵上蓋商業項目主要有:營口道出站口32萬平方米的包括高檔百貨商場在內的大型綜合建築;鞍山道站的商業、商務綜合建築;西南角出站口20萬平方米的金盛廣場(含商場、餐飲和高檔公寓);開發區泰達市民廣場、河西下瓦房站商業項目等。地鐵運營後,會有巨大、持續的客流,從而帶動物流和商流的發展,地鐵沿線項目將利用地鐵帶來的交通便利和經濟元素大流通,把商業、住宅、休閑等各類場所與地鐵站巧妙地連接在一起,逐步形成具有天津特色的地鐵『生活圈』和地鐵文化,形成新的商業氛圍。
2.海河服務型經濟帶推動商業迅速發展
海河是連接中心城區和濱海新區的紐帶,通過海河開發,中心城區與濱海新區之間將在產業、文化、服務等多方面產生深層次互動,從而促進新老城區的完善和成熟,加快整個天津經濟結構和經濟空間布局的調整,形成中心城區與濱海新區共同發展的新格局。有了市政府明確的政策導航,加上海河景觀的巨大附加值效應,各地開發商紛紛搶灘天津海河綜合開發,目前已累計吸引投資和意向投資達800多億元。香港第三大房地產商恆隆集團,投資20億元在和平濱河商業圈興建恆隆廣場項目;香港第二大房地產商新世界集團投資4億元啟動建設解放廣場項目;香港嘉裡集團在南站金融商務區投資40億元建設50萬平方米大型商貿設施項目;新加坡仁恆集團投資40億元開發仁恆海河廣場等,這些由海河節點為核心而形成的海河版塊多數集公寓、酒店、住宅、寫字樓、商業於一體,對其所處區域的整體提昇作用不言而喻。在海河沿岸將建設8大商業設施、10大星級酒店、20大高檔寫字樓、15片高級公寓住宅區,以此形成大型商貿設施帶,進而實現海河服務型經濟帶。大悲院商圈、海河水上運動大世界商圈、塘沽響鑼灣商圈將成為今年天津商業板塊的重要看點。
3.中高端百貨提昇商業梯次
2006年莊吉購物中心、伊勢丹二店、信達廣場等外地資本控股的中高端百貨均准備開張納客,加之兩三年內也將面市的美美百貨、恆隆廣場、新加坡仁恆購物廣場,中心城區內中高端百貨的總體量擴充將超過40萬平方米。濱海新區依據其巨大的外籍商務人群和中高端人群,加快了中高端百貨的布點速度:賽特入駐泰達市民廣場,太平洋百貨簽約鴻泰千佰匯。中高端百貨的加盟勢不可擋,商家對消費人群的定位有了進一步區隔與細分,新增百貨賣場為傳統商圈注入新鮮血液,在傳達新興商業理念的同時,也將提昇商圈的定位梯次,衝破了天津百貨業以流行百貨、中檔百貨為主的既有格局,天津百貨業在全面開啟多元化競爭的2006年也面臨著擴張與整合的雙重任務。
4.顯示商業綜合體優勢
新近動工的商業地產項目多數都是集商業、商務、酒店及住宅公寓為一體的綜合性建築,起到了以辦公為主擴展到綜合性的商務智能型,建立新型的商業區的作用。中環廣場、和記黃埔營口道項目、仁恆購物廣場等項目的體量主要集中在4—10萬平米,都不同程度的結合星級酒店、甲級寫字樓、高端住宅、大型休閑娛樂項目進行規劃開發,提高目標消費人群的易達性,規劃更趨科學合理。響螺灣生活服務功能區和於家堡國際商業服務中心。前者位於現在的海河外灘公園對岸,將以高檔生活服務為主導,海濱旅游休閑為支橕,建設一系列現代化星級賓館和商業廣場。後者地處塘沽的幾何中心,三面臨水,將利用其獨特的環水特點,修建一批氣勢恢弘、錯落有致的超高層建築以及大量的辦公、餐飲、服務和住宿設施。
5.社區商業發展勢頭良好
隨著房地產開發大盤社區不斷向城市邊緣化發展,加之『限制大型商業設施建設』和『加大力度發展社區商業』兩項調控規定的出臺,社區商業這種以便民利民的屬地型商業呈現出良好的發展勢頭。社區型商業項目已成為現有的商業項目中經營狀況最佳、發展最快,成熟穩定性最高的商業類型,其銷售模式也將受到更多投資者的青睞。特別是天津十一五規劃綱要中指出『全面提昇滿足居民生活需求的服務業。加快推進連鎖經營、電子商務等現代流通方式,提昇零售商業檔次,規范發展便民商業』的定位和新上市住宅項目的市場需求,將極大促進社區商業的發展。中心城區太陽城、華苑社區、梅江板塊;濱海新區翠亨村板塊、工農村板塊欣欣向榮的社區商業發展態勢和平穩上漲的租售體系便是明證。
6.商業城區邊緣化擴散趨勢增強
隨著城市化加速推進,天津商業地產市場『集聚—擴散』的發展趨勢逐漸明顯,由原先的單一商業中心演變為現今的多個商業中心並存的現狀,且在增量幅度上,南部明顯高於北部。商業用地級別有向東、南和西南擴展的趨勢。原有的商業中心和平路—濱江道商圈外圍區域的商業活動明顯增多。市區大型超市、專業化賣場的過度集中,使一些商家接連受挫。商業地產服務於居住人口,人口的居住郊區化必然導致購物的郊區化和辦公的郊區化。加之市區商業網點資源逐漸減少,開店成本加大,向周邊尋求新的空間將成為新的趨勢。天一MALL和京津新城MALL的積極推進正是商業城區邊緣化趨勢的有力證明。
中心城區與濱海新區商業地產的發展取決於政府規劃與市場主導兩股力量的博弈與聯合,各類公建、商業配套、住宅均衡發展,產品結構多元化,增加不同層次消費群體,纔是未來中心城區與濱海新區商業地產能否健康發展的關鍵。可以預見,隨著中心城區與濱海新區新一輪大發展時期的來臨,中心城區與濱海新區對商業的需求還將繼續不斷增加,這將為區域內以及外部的商家創造大量的機會,也將促使中心城區與濱海新區的商業格局發生根本性的轉變,由單一落後的服務配套到豐富完善的商業體系,成為推動中心城區與濱海新區建設的強大動力。
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