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一、娃娃房展露尖尖角
如今隨著房價的上漲,購房的人越來越多,購買人群的類型也是多種多樣的,其中很大一部分是年輕人,因為結婚購房,這種購買量佔一大部分,也有很多是改善型需求的購房者,比如房子太小,要換成大的;或者多次置業,用來投資……,但是近幾年出現了一個現象是有很多年輕夫婦抱著孩子到售樓處購房,更讓人意想不到的是房子的主人就是他們懷裡抱著的孩子,於是『娃娃房』這詞應景而生。所謂娃娃房,就是由未成年人作為房子合法主人的房子。即許多家長在辦理購房合同時選擇使用孩子的名字,讓孩子當上房主。據天津市國土資源和房屋管理局了解,目前房地產交易市場出現了不少『娃娃』業主,而且有的只有一歲甚至更小。
二、眾多原因催生娃娃房主
我們通過售樓處工作人員了解到在辦理購房合同時登記的房主不少都是未成年子女,年齡跨度較大,從幾歲到十幾歲都有。在如今房價仍然保持繼續上漲的情況下,購房成為很多人的心頭大難題的現狀下,為什麼還有這麼多人過早的給未成年的孩子購房呢?原因主要有以下:
1、為孩子減負PK房價
近幾年房價一直保持著上漲的趨勢,雖然國家不斷的出臺一些政策預防房價的急速上漲,但是據一些業內專家透露,國家的宏觀調控只是在一定程度上緩解房價上漲的速度,並不能阻止房價原地不動,所以未來一段時間房價還會平穩上昇。基於這個原因,很多的家長擔心房價繼續上漲,擔心孩子長大後房價太貴,為了避免孩子將來受購房負擔的困擾,於是本著提前減輕未來這種預見性的購房負擔,就著手為自己未成年的房子購房。
2、為避各種稅費,演繹『小鬼當家』
從一些售樓處工作人員口中獲知,為了合理避稅,許多家長購房讓孩子當房主的現象還挺多的。他們認為反正以後房子要給孩子,還不如一步到位直接讓孩子當房主,而且以後孩子再賣房時也可以少繳納稅,也免除日後過戶給孩子房產時的交稅(房產評估費、過戶費等)之苦。也有的家長是為了避免『遺產稅』等稅收,纔給自己未成年的孩子購房。
相關鏈接:『遺產稅』,這個稅種可能也不是大家所熟悉的,但是隨著我國社會主義市場經濟的發展,人民的收入、生活水平的日益提高,為了緩解社會分配不公,進一步完善稅制體系,近幾年我國也提出要征收遺產稅。所謂遺產稅就是以被繼承人去世後所遺留的財產為征稅對象,向遺產的繼承人和受遺贈人征收的稅,有關部門統計,目前世界上大概有100多個國家征收這種稅。我國許多發達地區也出現了父母為規避遺產稅而將房產提前過戶給未成年子女的現象,作為一個尚未開征的稅種,遺產稅受到如此關注令許多稅收專家都頗感意外。
律師提醒:由於開征遺產稅所必須的配套制度還不完善,如個人財產登記制度和收入申報制度的缺失、財產評估制度的不健全,同時配套法律法規也尚未納入立法修訂計劃,如繼承法,因此,近期內征收遺產稅的可能性不大。
3、助子成龍、置辦家產,一舉兩得
現在很多家庭一般都是獨生子女,父母出於對孩子的寵愛,為了給孩子一定的財產,或為了孩子能在某個高教區、轄區等接受高質量的教育,從而給孩子在外地購置一套房子,等到上中學的時候就可以順利的到那邊就讀。這部分人家庭的經濟實力較好,一般會選擇地處繁華地帶的區域購置高端物業。從某項目的開盤儀式上就遇到了一位外地購房者(河南的張女士),她跟我們說,她的孩子現在上高一了,因為河南的高考分數較高,於是辦理了高考移民來天津上學,可是這種學生有一定的局限性,即高考不理想的話不能在津復讀,補救措施就是必須有天津戶口。所以他們合計著在天津購買一套房子,何況孩子就是自己的孩子,讓孩子當房主也未嘗不可。這樣不僅可以解決孩子上學的問題,也給了孩子一筆財產,一舉兩得。導致娃娃房產生的原因除了上述幾個,還有一些個別原因,例如有的從商的父母擔心自己生意破產或者有什麼閃失,於是提前給孩子買一套房子,日後即使自己破產,孩子的那部分財產終歸是安全的,用他們的話來說就是可以安全的守住這部分財產,更何況本來就打算給孩子置辦一份家產;也有的家長想法更奇特,據說是為了避免以後萬一離婚引起房產爭端,於是乾脆把房子屬上孩子的名字,這樣就可以簡化離婚後遺產分割的問題。也有的認為讓孩子做房主,房產在法律上屬於子女的婚前個人財產,子女結婚登記前無須辦理任何公證手續,而且這部分財產不屬於子女的配偶,省卻了很多不必要的麻煩等等。
三、購買娃娃房後的難題
現在很多人可能也是第一次聽說娃娃房這個概念,可能也還沒有給自己未成年孩子購房的打算,但是當這種現象慢慢普遍時,那會不會有較大人群湧入這個行列中呢?所以我們就購買娃娃房這一舉動的弊端分析一下。
購買房產對於大多數人來說是一件較大手筆的投資,尤其是現在房價較高,而且還在繼續上漲的情況下,購房著實是不少人的心頭一大石頭,可以說是很多人一輩子最大的一項投資,而且購房是一種長線投資,很難預測以後房價的漲跌,所以也不能確定一定會省錢,過早的給自己套上這種經濟枷鎖,未免有些得不償失。
1、一次性付清款,背上蝸牛殼
雖然現在買房沒有年齡的限制,可是相關法律規定,簽訂借款合同的借款人主體必須是具有完全民事行為能力的人,顯然娃娃業主不符合這條規定,而且不具備償還債務的能力,所以無法獲得貸款,因此家長給他們購置房產必須是一次性付清房款,而且這樣勢必加大自己的生活壓力,說不定就讓自己加入到『房奴』的行列裡去。另外,在孩子未成年之前,父母作為其監護人,除了孩子重病或者是出國留學急需錢之類的關系到孩子切身利益的事發生時,纔可以將房屋抵押或者是進行買賣,這對於不富裕的家庭來說,確實有很大的風險。
律師提醒:如果以娃娃的名義向銀行申請房屋貸款,由於考慮到未成年人沒有收入能力,銀行不會批准貸款,從這個角度看,只能一次性付款。
2、父母離婚,難念『財產分割』經
其次,如果夫妻雙方離婚的話,也將造成夫妻財產分割難以達成協議的困境,因為法律上『娃娃房』不屬於夫妻任何一方,但是若是離婚的話,誰取得孩子的撫養權,誰將享受房子的使用權。曾在網上看到過這樣一個例子:有一對夫妻要離婚,可是在財產分割上出現了問題,因為多年前他們給自己的孩子買了一套房子,但是現在別的財產已經分割好了,只有這棟房子的財產權歸誰是一個麻煩事,按照法律規定,這棟房子的主人是他們未成年的孩子,父母雙方都沒有處置這套房子的權利,否則就會觸犯《未成年人保護法》,後來孩子判給了父方,於是他父親也就間接有了房子的使用權。除了這些,房子的物業問題也是一大難題,娃娃房主會給物業管理、水、電等帶來不可忽略的麻煩,雖然房主是孩子,可是由於孩子不具備完全的民事行為能力,實際繳費用的還是父母。從讓未成年人當業主,到其成年為止,也有若乾年的時間,過早的給孩子購買房產要擔著十幾年甚至是二十幾年的風險,不僅費錢,而且費心,實非明智之舉。
導致購買『娃娃房』的大部分原因是父母為了規避遺產稅、減少過戶費用等,我們從楊律師那裡了解到,其實作為父母遺產的房產要過戶到子女的名下,手續並不是很復雜,費用也很低,只需要交納幾十元的登記費和金額很小的公證費即可辦理。至於遺產稅,目前還沒有一個明確的征訂時間,購買娃娃房的父母大可不必這樣未雨綢繆。此外,過早的給孩子買房,一旦在房產證上屬上孩子的名字,也很難保孩子能按照父母的意願成長,萬一長大成人後倚仗自己擁有房產權而對自己父母做出什麼不道德的事情,到時候也是毫無辦法、後悔莫及。所以廣大父母,在為未成年孩子購買房產時最好三思而後行。
律師資料:
天津大學法學系講師,天津津博律師事務所律師,天津大學科技法研究所秘書長,中國律師協會知識產權委員會研討員,天津大學管理學院博士研究生。
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